Jurisprudencia civil-Derechos reales

AutorJosé Manuel García García
Páginas1209-1244

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PROPIEDAD HORIZONTAL: DISTINCIÓN ENTRE ESTATUTOS Y REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR EL ACUERDO DE LA JUNTA GENERAL POR MAYORÍA PROHIBIENDO ESTABLECER EN UNA VIVIENDA UN CONSULTORIO MEDICO, ES NULO POR IMPLICAR UNA LIMITACIÓN DEL DERECHO INDIVIDUAL DEL PROPIETARIO QUE SOLO CABE IMPONER POR UNANIMIDAD. DISTINCIÓN ENTRE CLÍNICA Y CONSULTORIO (Sentencia de 6 de julio de 1978)

Hechos.-Don César Gavilán A. formuló demanda contra la Comunidad de Propietarios de la casa número 14 de la calle de Juan Hurtado de Mendoza de Madrid, sobre nulidad de acuerdos y otros extremos, alegando que en la escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad se expresó que por no existir Estatutos, la Comunidad se regiría por la Ley de Propiedad Horizontal, sin que tampoco existiera ningún Reglamento de régimen interior; que el demandante comunicó a la Comunidad que en su vivienda, además de habitarla con su familia, pensaba instalar un despacho profesional en el que en horas predeterminadas pasaría consulta a sus posibles clientes, sin necesidad de instalar ninguna clase de aparatos ni hacer modificación alguna en la vivienda; que, con gran sorpresa, observó que se convocaba Junta General Extraordinaria en relación con lo solicitado, tomándose el acuerdo por mayoría, con oposición terminante del actor, de prohibir instalar consultorios o despachos profesionales en cualquier piso, por razón de las notables incomodidades y perturbaciones del normal uso de elementos comunes que se decía iban a producirse; que dicho acuerdo es nulo por implicar el establecimiento de una regla estatutaria limitativa que no obraba en los estatutos y no haber sido tomado por unanimidad; que la tenencia de un despacho profesional en parte de la vivienda del actor no supone la incomodidad que Page 1234 sanciona el párrafo tercero del artículo 7.º de la Ley de Propiedad Horizontal. Suplica se dicte sentencia declarando la nulidad de dicho acuerdo respecto del actor.

La parte demandada contesta oponiéndose porque entendía que el actor había planteado su acción una vez caducado el plazo para impugnar acuerdos sociales, y para el caso de no apreciarse caducidad, entendía que el acuerdo de la Junta era una reiteración de una norma estatutaria implícita, que no es otra que la imposibilidad de transformar el piso comprado para vivienda en consulta o clínica médica.

El Juez de Primera Instancia número 8 de los de Madrid dictó sentencia desestimando totalmente la demanda, sentencia que fue confirmada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid.

El actor interpone recurso de casación por inaplicación del artículo 348 del Código Civil y del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal, por aplicación indebida de los artículos 6.º y 13, número 4.°, de dicha ley, distinguiendo los Estatutos de los Reglamentos de régimen interior, no pudiéndose privar en éstos de derechos de los propietarios sobre sus bienes singulares; por aplicación indebida de la regla 2.ª del artículo 16 de la repetida ley en relación con el artículo 5.° de la misma, y por no aplicación de la regla 1.ª del expresado artículo 16 en relación con el 5.º

Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Manuel Taboada Roca, Conde de Borrajeiros, declara haber lugar al recurso por lo siguiente, que señala después de exponer los motivos en que se apoya el recurrente:

Considerando que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, además de fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local-determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial-, podrá contener 'reglas de constitución y ejercicio-del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales...', formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad-párrafos 2.º y 3.° del artículo 5 de la Ley especial sobre Propiedad Horizontal-, prescribiendo el párrafo 4.º de este precepto que 'en cualquier modificación del título... se observarán los mismos requisitos que para su constitución'.

Considerando que la Ley especial, en su artículo 6, prescribe que, con independencia de lo que determine el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y 'para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular', con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio, y otras, integradas en el Reglamento de régimen interior, 'para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes', y tan esencial es esta diferencia, que mientras 'para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatu-Page 1235tos' exige la unanimidad-regla 1.° del artículo 16-, en cambio, 'para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación'-regla 2.a del mencionado artículo 16.

Considerando que el propietario-y lo mismo el ocupante-de un piso o local sito en un edificio en que coexisten varios en régimen de propiedad horizontal tiene el derecho de gozar y disponer de él, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes-artículo 348, párrafo 1.°, del Código Civil-, y únicamente le está 'prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres'-artículo 7, párrafo 3.°, de la Ley especial.

Considerando que, por tanto, si en el título constitutivo de la propiedad del piso-vivienda del actor no figura la prohibición del ejercicio de su profesión por el ocupante ni existen normas estatutarias que lo impidan, resalta evidente que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, que le prohibe a dicho demandante el establecimiento de su consultorio médico compatibilizarlo con la dedicación de la vivienda a hogar familiar del ocupante del piso, implica una verdadera limitación de sus facultades dominicales, que, a su vez, comporta la modificación de su título de dominio, y para que sea válido exige la unanimidad de todos los propietarios del editicio, como determina la regla 1.ª del articulo 16 de la Ley especial.

Considerando que no está de más advertir que consultorio, en general, y con arreglo al Diccionario, es el establecimiento privado donde se despachan informes o consultas sobre materias técnicas, y en sentido médico, el establecimiento dotado de los instrumentos adecuados para el reconocimiento y exploración clínica de los enfermos, mientras que clínica, también según el Diccionario, en la acepción que aquí puede interesar, es el hospital privado, más comúnmente quirúrgico, regido por uno o varios médicos; de donde claramente se infiere que si la instalación de un simple consultorio, que se compatibiliza con la dedicación a vivienda del resto del piso, no implica cambio de destino, sí, en cambio, lo comportaría el montar una clínica, para lo cual se precisan muchos más trámites administrativos, y de ahí que si prohibir la instalación en un piso de un simple consultorio constituye una verdadera limitación de las facultades del propietario, no la integra, en cambio, la prohibición de montar una clínica, que requiere otros trámites más complicados.

Considerando que la simple alegación de las posibles molestias que, en su día, pueda originar la concurrencia de clientes al consultorio, en mayor o menor número, es análoga a la que pueden...

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