Tratamiento jurídico de las urbanizaciones privadas a la vista de L.P.H. Primera parte: antes del artículo 24 L.P.H.

AutorJosé Manuel Martín Bernal
CargoMagistrado -Profesor Titular de Derecho Civil
Páginas12-32

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I Planteamiento general del tema:
1. El surgimiento de nuevas fórmulas inmobiliarias

Bastantes de los argumentos que expondremos con más extensión cuando abordemos el tema referido a los complejos inmobiliarios son en parte comunes y desde luego en gran medida concurrentes con las nuevas formas inmobiliarias que van surgiendo y que vienen a suponer la ruptura del principio de verticalidad hasta entonces imperante.

Pese a las críticas que se han venido haciendo a la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 por algunos sectores de nuestra doctrina, no puede negarse que tanto esa Ley como el artículo 396 del Código Civil, que han de cohonestarse en lo necesario, supusieron un esfuerzo de adaptación de algunos de los dogmas clásicos sobre la propiedad territorial a las nuevas realidades inmobiliarias que comienzan a desarrollarse en nuestras ciudades en el primer tercio del siglo XX, pasando a convertirse en la vía ordinaria de acceso a la vivienda de la inmensa mayoría de los ciudadanos. Irían surgiendo, por tanto, conceptos capitales como la propiedad separada y los elementos comunes, así como el anudamiento a éstos de Page 13 un régimen jurídico especial fundado en el aprovechamiento independiente y la gestión institucionalizada que hicieron compatible esa forma de propiedad con su especial finalidad económica y social.

El anterior fenómeno elementalmente expuesto y de sobra conocido, y que como digo se desarrollará con amplitud por ser el presupuesto, aunque ya superado por el artículo 24 LPH y que sirviera de sustento edificatorio de la LPH, comienza pronto a resultar estrecho y desbordado por los nuevos cánones urbanísticos que impone en nuestras ciudades el mayor desarrollo económico y el incipiente welfare state.

Excede con mucho a las pretensiones de este tema el apuntar siquiera el fenómeno indicado y producido en otros países de nuestro entorno jurídico y ver las denominaciones que iban surgiendo.

Entre nosotros se irían empleando términos como urbanizaciones privadas, que sería la más utilizada por nuestra doctrina y jurisprudencia para hacer referencia al fenómeno de la propiedad horizontal extendida, conjuntos inmobiliarios, mancomunidades, supracomunidades entrelazadas entre comunidades, subcomunidad, comunidad de hecho formada por dos edificios..., comunidades pequeñas y sus variantes... y otras denominaciones desde el punto de vista de la iniciativa o de su uso como urbanizaciones de iniciativa particular, urbanizaciones privadas, urbanizaciones de carácter privado, urbanizaciones de uso privado, complejos o conjuntos urbanísticos, complejos o conjuntos inmobiliarios, etc., que carecen de tradición y fijeza en nuestro derecho, y que por ello rara vez han alcanzado un significado unívoco, homologable doctrinal o jurisprudencialmente, y que permita utilizarlas como categoría conceptual para explicar el fenómeno jurídico que estamos analizando, lo que a su vez conlleva las inherentes dificultades de adscripción de un concepto u otro a la fórmula por la que se opte, y las consiguientes formulaciones también de la jurisprudencia en general y de nuestro Tribunal Supremo en particular, aunque ya adelantamos que se han decantado más reiteradamente por la de urbanización o urbanizaciones, sin ningún tipo de calificaciones, y en esa misma línea se encuentra la doctrina emanada de las R.D.G.R.N.

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2. Hacia una conceptualización de las mismas

A la vista de las consideraciones anteriores podríamos definir la urbanización privada, aunque sea con carácter general, como «un sector enclavado en suelo urbano, con organización propia de carácter arquitectónico y jurídico, compuesto por ciertos inmuebles adquiridos por una pluralidad de personas que tienen la finalidad de utilizar establemente una zona exterior subordinada, perteneciente también a la urbanización en concurrencia con los demás propietarios y con exclusión de aquellos que no tienen esa cualidad1.

En la anterior definición descriptiva, que no difiere respecto de las notas del complejo inmobiliario, coexisten la propiedad privativa de los comuneros con una propiedad común, constituida por viales y jardines, y la existencia de unos servicios comunes que redunden en beneficio de todos los propietarios, y de lo que ha de seguirse que vienen obligados a contribuir con sus cuotas a su mantenimiento y sostenimiento, aplicándose las normas de la LPH y las que establece el Código Civil para la comunidad de bienes regulada en su artículo 392 y siguientes, y sobre la que más adelante razonaremos.

Ahora bien, la misma expresión urbanización no puede hacer abstracción del proceso urbanizador (al que sólo elementalmente nos referiremos en el momento oportuno) o promoción de la urbanización y que encuentra su regulación en el ámbito de la legislación urbanística, bien se trate del marco jurídico de la Administración estatal o de la Administración autonómica, la que como es bien sabido ha adquirido un gran desarrollo cuando tratan de acogerse a la legalidad urbanística por ejemplo en los textos refundidos de la ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana, y en los reglamentos de planeamiento urbanístico o en reglamentos de gestión urbanística, etc.

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De lo expuesto hasta aquí puede colegirse que nuestro ordenamiento jurídico carece de una legislación específica en materia relativa a la regulación de los aspectos jurídicos privados de las urbanizaciones, a diferencia del aspecto jurídico-público relativo al proceso urbanizador o promoción de la urbanización que encuentra su regulación específica en el ámbito de la legislación urbanística, que aunque amplia, como se ha visto, no exige que haya que acudirse a laguna legal alguna cual acontece a la hora de regular el aspecto civil o privado de las mismas, lo que ha obligado a la jurisprudencia y a la doctrina legal, y hasta tanto el legislador se decide por una regulación específica, a indagar en las figuras jurídicas afines, y sí es posible aplicar a aquéllas su normativa particular por vía analógica, lo cual conduce a determinar con carácter preciso y necesario la naturaleza jurídica de las urbanizaciones, puesto que como acertadamente pone de relieve RUIZ-RICO y RUIZ-MORÓN2 en la búsqueda de situaciones análogas que se presentan son varias, o bien el código civil a través de las normas relativas a la copropiedad o comunidad de los artículos 392 y ss., de las normas referidas a las servidumbres en cuanto que, como es sabido, están dirigidas a regular la situación de subordinación de un predio respecto de otro diferente, conforme a las artículos 530 y ss. y las normas que regulan la sociedad civil en los artículos 1665 y ss. o bien la Ley de Propiedad Horizontal a través de su normativa específica. Y naturalmente todo ello, dependiendo a su vez del tipo de relaciones jurídicas que se contemplan en una urbanización y de la finalidad o de los intereses que ésta pretende satisfacer, como tendremos ocasión de ver cuando nos refiramos inmediatamente a la jurisprudencia producida, según se trate de los supuestos y variables que de las urbanizaciones hemos dicho anteriormente.

Antes, naturalmente, de la promulgación de la LPH (art. 24), no faltó doctrina que se mostró en los siguientes términos; la que clamaba por una ley ad hoc o particular que las regulara, y la que mantenía que no se necesitaba una legislación específica, siendo suficiente que su regulación encaje en los cauces jurídicos en que tiene cabida.

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La primera postura es la mantenida por la mayoría de los autores. En el mismo posicionamiento se encuentra la Dirección General de los Registros y del Notariado, la cual, en su importante Resolución de 2 de abril de 1980, mantiene en el quinto considerando «que el fenómeno originado por el desarrollo y expansión del urbanismo y que forzosamente ha de dar lugar a una legislación sensible al ponerse en contacto con la institución registral que tiene como misión principal la publicidad de las relaciones jurídico-inmobiliarias y en donde, al intentar resolver las cuestiones, que necesariamente han de plantearse, habrá que procurar, entre otras, cohonestar los principios básicos del Registro y principalmente el de especialidad, con las complejas relaciones jurídicas derivadas de la existencia de urbanizaciones o complejos urbanísticos privados».

Encuentra apoyatura tal resolución en el articulo 8 de la LH y el artículo 44 del Reglamento, que permiten la inscripción bajo un solo número de una serie de situaciones que tienen como característica común el ser unidades orgánicas integradas por diferentes fincas, y que nos muestran un criterio legal favorable en estos casos a esta forma de acceder al Registro, en la que parece salvaguardando el sistema, y no se alteran los principios básicos que gobiernan la institución registral, como en el caso de la que abre un folio general al edificio en su conjunto y en el que se incluyen las reglas que en el título y los estatutos configuran el contenido y ejercicio de esta propiedad.

Bien distinto es el criterio mantenido por MARTÍN GRANIZO3 en orden a integrar la regulación específica de las urbanizaciones en los cauces legales en los que tienen cabida siendo muy significativo el interrogante que se plantea como título de un estudio monográfico sobre la materia: ¿existen propiedades horizontales atípicas en nuestro derecho?, y a tal efecto examina en el mismo lo que considera...

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