Reparcelaciones y Juntas de Compensación en Baleares

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Illes Balears sobre las Juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.

Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales

Contenido
  • 1 Notas generales
  • 2 Juntas de compensación en Baleares
  • 3 Reparcelaciones en Baleares
    • 3.1 Normas de la Ley 12/2017 de 29 de diciembre
    • 3.2 Norma transitoria
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Notas generales

La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación, y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador, (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)

Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística:

hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.

Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:

a) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;

b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución;

y c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración .
Juntas de compensación en Baleares

Por lo que se refiere a les Illes Balears, el día 1 de enero de 2018 entró en vigor la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, modificada por el Decreto ley 10/2022 de 27 de diciembre de medidas urgentes en materia urbanística y por la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda.

El artículo 83 (modificado el apartado 4 por la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19) se refiere a la Junta de Compensación, diciendo:

1. En la modalidad de compensación, las personas propietarias se constituirán en Junta de Compensación, a menos que todos los terrenos pertenezcan a una sola persona titular, aportarán los terrenos de cesión obligatoria, formularán el proyecto de reparcelación y realizarán a su cargo la urbanización en los términos y las condiciones que se determinen en el planeamiento o en el acuerdo aprobatorio de la modalidad.
2. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
3. Una persona en representación de la administración actuante formará parte del órgano rector de la Junta, en todo caso.
4. La administración actuante aprobara las bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación. A tal efecto, las personas propietarias que representen más del 60% de la superficie total de la unidad de actuación deberán presentar a la administración actuante los proyectos de bases y estatutos correspondientes.
El plazo para acordar sobre la aprobación inicial es de tres meses desde la presentación de la documentación completa. Los proyectos se someten a información pública por un plazo de quince días hábiles mediante un edicto que se tiene que publicar en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, donde se insertará asimismo el contenido íntegro para facilitar su consulta telemática, dentro de este plazo se deberá conceder audiencia a las otras personas propietarias.
La aprobación definitiva y la notificación se deberán producir en el plazo de tres meses desde la finalización del plazo de información pública. En caso contrario, se entiende que los proyectos quedan aprobados definitivamente por silencio positivo. El acto o acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el Butlletín Oficial de les Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, donde se insertará asimismo el contenido íntegro de los estatutos y las bases aprobados definitivamente.

El artículo 84 regula la incorporación a la Junta de Compensación:

1. Las personas propietarias de la unidad de actuación que no hayan tenido la condición de promotoras de la Junta de Compensación se podrán incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, en el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los estatutos de la junta. Si no lo hicieran, sus fincas se expropiarían a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
2. Podrán incorporarse también a la Junta las empresas urbanizadoras que tengan que participar con las personas propietarias en la gestión de la unidad de actuación.

El artículo 85 se refiere a la transmisión de terrenos y de obras e instalaciones:

La transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y de las obras o instalaciones que tengan que ejecutar a su cargo las personas propietarias tendrá lugar por ministerio de la ley en el momento de la aprobación de la reparcelación mediante el proyecto correspondiente, en las condiciones que se determinen reglamentariamente.

El artículo 86 trata de las potestades de la Junta de Compensación sobre las fincas, indicando:

1. La incorporación de las personas propietarias a la Junta de Compensación no presupondrá, a menos que los estatutos dispongan otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la modalidad con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que se indique reglamentariamente.
2. Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con poder dispositivo pleno sobre las fincas pertenecientes a las personas propietarias miembros de aquellas, sin más limitaciones que las que se establezcan en los estatutos.

Finalmente, el artículo 87 establece la responsabilidad de la Junta de Compensación:

1. La Junta de Compensación será...

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