El juicio para la cesación de actividades prohibidas en el ámbito de la propiedad horizontal
| Autor | Susana San Cristóbal |
| Cargo | Reales Universidad Europea de Madrid |
| Páginas | 63-83 |
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Mediante este procedimiento, la comunidad de propietarios ejercita una acción frente al copropietario u ocupante del piso o local incívico, que perturba la convivencia en la comunidad, molestando a sus vecinos, realizando actividades dañosas para la finca, nocivas, insalubres, prohibidas por los estatutos, para que cese definitivamente en la actividad e indemnice a los afectados por los daños y perjuicios causados. Además, esta acción permite privar al propietario del uso de la vivienda por máximo de tres años, dependiendo de la gravedad de la infracción, y si es arrendatario, es causa de resolución del contrato de arrendamiento, con su consiguiente lanzamiento.
La finalidad de esta acción reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, para lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás. Por ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, con independencia de que la acción sea ejecutada por un propietario u ocupante, y de que el perjudicado por la acción sea o no propietario del inmueble, siempre que se realicen las actividades en elementos privativos o comunes de una comunidad concreta.
Con esta acción se aplica al ámbito de la Propiedad Horizontal las limitaciones del derecho de propiedad, derivadas de las relaciones de vecindad, que con carácter general están previstas en los artículos 590 y 1908 del Código Civil 1. Disposiciones que han sido desarrolladas por el artículo 7.2 Ley Propiedad Horizontal (en adelante LPH), de modo que en este ámbito el citado Page 64 precepto es ley especial y, por tanto, se aplicará con preferencia a lo dispuesto en el Código Civil (STS de 19 de julio de 2006).
La anterior acción está directamente relacionada con la obligación de los copropietarios de usar el inmueble con diligencia y de actuar de esa misma manera en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (artículo 9, g) LPH.
Es una acción legal nacida del artículo 1090 del CC y del cumplimiento de los estatutos, (artículos 5 LPH), según previene el artículo 1091 CC.
La acción de cesación supone una limitación del derecho de propiedad, puesto que imposibilita el ejercicio de determinadas facultades de uso y disfrute, para prevenir y resolver conflictos de intereses. Afectando esas limitaciones a todos los copropietarios en régimen de propiedad horizontal.
No obstante, como indican Pons González y del Arco Torres 2, la privación temporal del uso del piso a su propietario, no afectará a las restantes facultades dominicales (pudiendo hipotecar o transmitir el dominio de la vivienda o local, o intervenir en las juntas), subsistiendo también sus obligaciones (pago de cuotas) como cotitular de la propiedad horizontal.
Este procedimiento sirve para exigir, además de la cesación definitiva de la actividad (prohibida en los estatutos, o que resulte dañosa para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [art. 7.2. LPH]), y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Además, si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Las actividades sancionadas en el citado precepto se pueden desarrollar en el piso o local o en cualquier parte del inmueble.
La acción contemplada en el artículo 7.2 LPH se puede utilizar en caso de actividades:
- Prohibidas en los Estatutos.
- Que resulten dañosas para la finca. Page 65
- Que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Como hemos indicado anteriormente, al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos (art. 7.2 LPH).
Además, el artículo 5 LPH permite que en el Título Constitutivo de la propiedad por pisos se contengan reglas y disposiciones en orden tanto al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios como de sus diferentes pisos o locales, formando un estatuto privativo.
De la conjunción de los anteriores preceptos legales se deduce que es esencial que la prohibición figure expresamente como tal en el título constitutivo, o en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, para que así puedan afectar a los terceros adquirentes. En este caso se convertirán en verdaderas obligaciones propter rem.
En cambio, las prohibiciones impuestas en reglamentos de régimen interior, como indica Ventura-Traveset 3, «no tendrán más alcance que el de una mera obligación personal. Si la prohibición se impone por acuerdo posterior de Junta, debe reunir los requisitos de modificación estatutaria, con unanimidad».
Las cláusulas prohibitivas estatutarias, y las que figuran en el título constitutivo cuando están inscritas en el registro, establecen una clara limitación del uso del piso o local, que delimitan el derecho dominical. Por ello, como decíamos anteriormente, deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad, única forma de que los futuros adquirentes conozcan su existencia.
Además, las citadas cláusulas, tienen carácter excepcional, y por ello deben constar expresamente, de forma clara, precisa y terminante, e interpretarse de forma restrictiva.
No es suficiente una norma genérica sobre limitación del uso, siendo preceptivo que se haya fijado de forma expresa el uso limitado y concreto, pues en otro caso no podría ser exigido ni obligado. (STS 25 de octubre 1996 (12074).
Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, cuando en una escritura de división horizontal sólo se describen lo que se denominan pisos-vivienda sin indicar que estos se dediquen "exclusivamente a vivienda" u otra expresión Page 66 análoga, de la que se desprenda que sólo se puede utilizar como "vivienda", no se puede deducir de la descripción de un espacio como (piso-vivienda) una limitación a las facultades dominicales, al no existir expresamente ninguna limitación de uso, ni declaración de exclusividad de este destino en los estatutos (STS 929/2008 de 20 de octubre).
Por tanto, el hecho de que en el título constitutivo o incluso en los propios estatutos se aluda a un destino, como en la sentencia citada anteriormente (piso-vivienda) no es más que una circunstancia descriptiva que no limita las posibilidades de utilización del piso o local. Las prohibiciones, por tanto, deben ser concretas y precisas.
En resumen, no se puede destinar el piso o local a actividades que estén prohibidas de forma expresa en el título constitutivo o en los estatutos, con independencia de que no resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Puede que esas actividades no sean nada de esto, pero sí hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o cederla a terceros con la misma finalidad (STS n.º 1013/2004 (Sala 1.a, sección 1.a), de 14 de octubre RL (2004/6569).
Lo primero que hay que tener en cuenta es que estas actividades no son acumulativas, es decir, no hace falta que se den todas a la vez. Es suficiente que concurra una sola para poder utilizar la acción del artículo 7.2 LPH.
Son aquellas que, aun gozando de los permisos administrativos, sean capaces de resultar perjudiciales ahora o en el futuro a la finca 4.
Se prohíben todas las actividades de las que derive un perjuicio o menoscabo de la finca, lo que es consecuencia de la aplicación del artículo 9.1 a) y b) LPH.
La actividad dañosa y la peligrosa, aunque en principio pudieran parecer similares, sin embargo son distintas 5. Las peligrosas implican un riesgo latente Page 67 que hasta que no se materialice no producen daño alguno; mientras que las dañosas producen deterioro desde su inicio. En las peligrosas se trata de evitar que se siga produciendo un riesgo, en las dañosas se trata de conseguir el cese de la actividad que las ha producido.
Ahora bien, la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 LPH es insuficiente ante una actuación dañosa para la finca. Como indica Ventura-Traveset6, «para que se dé el supuesto que contemplamos se exige que el daño al edificio o sus instalaciones, en todo o en parte, de mayor o menor gravedad, iniciado solamente o concluido totalmente, se haya producido, en otro supuesto estamos ante una actividad...
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