IV. La opción de compra de carácter legal

IV. LA OPCIÓN DE COMPRA DE CARÁCTER LEGAL

Determinadas leyes conceden a los particulares la posibilidad de adquirir la propiedad de concretos bienes mediante el pago de un precio³⁰⁷. La ley concede a los particulares diversos derechos de adquisición. Así, los derechos de adquisición preferentes entre los que se encuentran los tanteos y retractos, de comuneros, de colindantes, del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o de los artículos 86 a 97 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, entre otros muchos³⁰⁸; en el ámbito agrario o rústico, el derecho de los arrendatarios de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas del artículo 164 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, del artículo 84 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos y del artículo

2. 2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos; en el Derecho mercantil, el derecho de suscripción preferente de acciones y las opciones financieras; el derecho reversión del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, del artículo 253 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, y del artículo 40 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; la redención de gravámenes o de ciertos derechos reales como los censos, foros y subforos de los artículos 1608 a 1612, 1650 y l651 del Código civil³⁰⁹, o el derecho contenido en el artículo 23 de la Ley de Montes de 1957³¹⁰.

Estos derechos permiten a sus titulares adquirir la propiedad de los bienes señalados mediante la entrega del precio, en virtud de la ley, cuestionándose si constituyen verdaderas opciones de compra, y, cuáles sean los caracteres de las opciones de compra de origen legal.

Las opciones de compra de carácter legal facultan a su titular a iniciar el proceso de adquisición del bien por el precio fijado por la ley, dentro del plazo legalmente establecido para ello. La ley que las crea, determina el bien que se puede adquirir, fija el precio que haya que pagar, y establece el plazo para ejercitar ese derecho de adquisición. La ley concede el derecho de opción de compra, sin la anuencia del futuro tradens, ni del titular del derecho. En cuanto derechos de carácter legal, no participan de las características de los derechos convencionales de opción de compra, como el sometimiento a la autonomía de la voluntad, la concurrencia de elementos accesorios, como la prima, o lo atinente a la inscripción en el Registro.

Comúnmente se admite la categoría de opción de compra de carácter legal³¹¹, aunque discuta qué figuras se integran en ella³¹².

A. El derecho de adquisición preferente de carácter legal

La ley configura diversos derechos en la categoría jurídica de derechos de adquisición preferente. Engloba esta categoría unos derechos nominados y tipificados –como el tanteo y retracto–, otros derechos que carecen de nomen iuris y se denominan genéricamente «derechos de adquisición preferente», y otros a los que llama «derechos de opción».

Los derechos de origen legal de adquisición preferente facultan, en aras de un interés público o social, a su titular la adquisición de un bien con preferencia a un tercero.

Estos «derechos de adquisición preferentes» tiene la característica de la preferencia. El titular del derecho puede adquirir con preferencia a terceros. En el derecho de adquisición preferente, la iniciativa la toma el transmitente, y no el titular del derecho de adquisición preferente. Por eso, el comienzo del plazo de ejercicio de estos derechos se asocia a determinado acto del transmitente. Así, la notificación al titular por parte del transmitente de la decisión de la venta, del precio y de las demás condiciones esenciales, en el caso del tanteo; ode la notificación de las condiciones esenciales en las que se realizó la transmisión para el ejercicio del derecho de retracto. La ley no establece la obligación de enajenar. Concede una preferencia en la adquisición a determinadas personas, en el caso de una voluntad transmisora del particular.

Constituyen derechos legales de adquisición preferente el tanteo y del retracto legales, diseminados en nuestro ordenamiento legal³¹³, retracto de comuneros o de colindantes³¹⁴, el contenido en el artículo 1067 del Código civil³¹⁵, en los artículos 86 a 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. El derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario, para el caso de venta de vivienda arrendada (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) o de la finca arrendada para uso distinto de la vivienda del artículo 31³¹⁶, que son derechos de tanteo y de retracto, aunque la ley los denomine genéricamente derechos de adquisición preferente.

La Ley de Arrendamientos Rústicos³¹⁷ en el artículo 89 recoge un «derecho de adquisición preferente». Concede al arrendatario el poder acceder a la propiedad de la finca rústica, de la misma forma establecida para el derecho de tanteo y retracto, cuando el propietario disponga del bien –o quiera disponer del mismo–, no mediante una compraventa, sino por medio de una donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, o cuales quiera otros. En atención a que la transmisión que desencadena el derecho del arrendatario puede ser a título gratuito o sin contraprestación dineraria, la ley establece que el precio a pagar por el titular del derecho de adquisición se determine por las normas de valoración establecidas en la legislación de expropiación forzosa. Este derecho participa también de la nota de la preferencia, igual que el retracto y tanteo, de manera que el arrendatario no puede forzar la venta de la finca. Únicamente puede adquirir con preferencia, pero siempre que el arrendador quiera transmitir³¹⁸.

Otros preceptos normativos regulan derechos de adquisición preferente bajo diversas denominaciones.

El artículo 6 del Real Decreto de 14 de abril de 1978 regula un derecho de adquisición de una oficina de farmacia a favor de los farmacéuticos colindantes, denominándolo «opción o tanteo». La Orden de 21 de noviembre de 1979, al desarrollar este derecho en sus artículos 12 y 13, establece el procedimiento y lo califica de derecho de opción³¹⁹. Ahora bien, con independencia de cómo lo denominen, esta posibilidad de los farmacéuticos colindantes de optar a la adquisición de la oficina de farmacia, no constituye un derecho legal de opción. Establece la posibilidad de tanteo por parte de los farmacéuticos colindantes cuando sendas farmacias se encuentren a menos de 250 metros, con la finalidad de proceder a su clausura y amortización. La iniciativa de la transmisión proviene del titular de la farmacia que se quiere transmitir.

La Ley 4/1997, de 24 de marzo, de Sociedades Laborales recoge en el artículo 7, un derecho de adquisición preferente a favor de los socios, en caso de transmisión voluntaria inter vivos de acciones o participaciones sociales³²⁰. La ley expresa que podrán optar a la compra, pero no recoge un derecho de opción de compra, sino más bien, un derecho de tanteo en favor de los demás socios. Concede la preferencia en la adquisición a deter- minadas personas haciendo sucesivos llamamientos³²¹, para el supuesto de transmisión voluntaria.

En este sentido, el artículo 29. 2 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, también concede un derecho innominado –tendrán la preferencia para la adquisición– a los socios sobre las participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada, en el supuesto de transmisión voluntaria inter vivos por un socio.

En suma, los derechos de adquisición preferente de carácter legal contemplan una enajenación voluntaria para el disponente y una adquisición preferente para el adquirente. El titular del derecho de adquisición preferente adquiere voluntariamente, pero únicamente en el caso de que el tradens quiera transmitir a un tercero.

En la opción de compra, la adquisición del titular del derecho es voluntaria, y la enajenación del disponente forzada o forzosa. El titular del derecho de opción adquiere voluntariamente, y puede forzar la transmisión, tomando la iniciativa, para lo cual tiene un plazo establecido. El optante tiene la facultad exclusiva de adquirir, que puede ejercitar en el plazo establecido para ello, porque la opción de compra vincula al concedente durante ese plazo de tiempo. La facultad de adquirir el optante es independiente de la voluntad del concedente de transmitir a un tercero la cosa objeto de la opción de compra.

En los derechos de adquisición preferente, la ley no fija el precio para la adquisición de la cosa. El precio y las condiciones de la adquisición vienen determinadas por la decisión del transmitente de vender al tercero. En cambio, el derecho de opción de carácter legal constituye una adquisición voluntaria, en la que la ley determina el plazo para su ejercicio y el precio que el titular del derecho tendrá que pagar para adquirir la cosa.

Los derechos de adquisición preferente no constituyen derechos de opción de carácter legal. Conceden una preferencia en la adquisición en el supuesto de transmisión voluntaria.

B. El derecho de los arrendatarios de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas

El ámbito agrario o rústico conoce un derecho de los arrendatarios de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas³²² (artículo 84. 1. 2º de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, que remite a los artículos 98 y siguientes, derogados por la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos)³²³.

La Ley de Arrendamientos Rústicos, por interés social³²⁴, ha concedido al arrendatario y aparcero –por remisión del artículo 106 de la Ley³²⁵–, el acceso a la propiedad de la finca arrendada³²⁶, cuando concurran deter- minados requisitos, mediante una contraprestación dineraria, durante el plazo fijado legalmente.

El plazo establecido dependía del momento temporal de inicio del arrendamiento. En el artículo 98 y en la Disposición Transitoria Primera, regla tercera, concedía una prórroga de dos periodos de tres años para el acceso a la propiedad en los arrendamientos anteriores a...