¿Indivisibilidad y accesoriedad de la hipoteca? Dos cuestiones candentes del Derecho hipotecario en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo

AutorÁngel Serrano de Nicolás
CargoNotario de Barcelona
Páginas137-140

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A dos cuestiones problemáticas del Derecho Hipotecario, en ambos casos más que de Derecho Inmobiliario Registral, me voy a referir seguidamente al hilo de sendas sentencias de nuestro TS, me limito a reseñar lo que nos dice el Alto Tribunal, no procede la crítica cuando se está de acuerdo y, además, al ser ya doctrina jurisprudencial, al menos en materia de prescripción, no tendría mayor consecuencia práctica que la de discrepar.

La primer, y más reciente, sentencia de 10 diciembre 2007 (Rec. 4145/2000, Sala 1ª) viene a resolvernos la duda ñen realidad resuelta hace más de un siglo, es decir, con el CC y por la jurisprudencia hace otro medio siglo- sobre cuándo prescribe la acción personal para reclamar un préstamo o un crédito, cuándo prescribe la acción real para reclamar una hipoteca y lo que interesa, y resuelve nuestro TS, cuándo prescribe la acción hipotecaria ñni real, ni personal, sino hipotecaria- no es ahora el momento de dilucidar el carácter de negocio principal del préstamo o crédito, ni sobre la accesoriedad de la hipoteca y sus consecuencias a la hora de reclamar un préstamo o crédito hipotecario.

La segunda sentencia, dos años más antigua, es decir, la STS de 4 febrero 2005 (Rec. 3709/1998, Sala 1ª) nos lleva a la hipoteca solidaria, la distribución de responsabilidad y la posibilidad de cancelar la hipoteca que grava una de las fincas hipotecadas cuando se ha pagado el importe del que la misma respondía y el Banco se niega. Se trata en suma de una cuestión nada infrecuente cuando se tienen que hipotecar dos fincas registrales para garantizar un único préstamo o crédito hipotecario, sea el piso y el garaje, sea la vivienda que queremos vender y para la que no encontramos comprador y que, además, necesitamos hipotecar junto con la nueva vivienda que compramos o simplemente cualquier supuesto en que se necesita hipotecar más de una finca registral, supuestos todos ellos distintos del préstamo o crédito al promotor dividido en tantos crédito o préstamos como fincas resulten.

La primera sentencia: Hipoteca solidaria o sobre cuándo puede decirse que hay tantos préstamos o créditos como fincas se hipotecan

- En la STS de 4 febrero de 2005 estamos ante una hipoteca en que cada una de las fincas responde junto con principal, y en perjuicio de tercero, a los efectos del art. 119 LH, de 3 años de intereses al máximo del 16% y de una 10% del principal para costas y gastos. Se admite la amortización parcial para acortar el plazo inicial fijado, estableciéndose como imputación de pagos que primero lo que se anticipe o pague se desti-Page 138nará a satisfacer los intereses y gastos devengados y en segundo lugar la amortización del principal.

En un momento ulterior se aportan las fincas hipotecadas a otra sociedad (cuyo principal accionista como en las sociedades hipotecantes era el mismo socio, junto con esposa e hijos, por lo que la Audiencia le aplica la teoría del levantamiento del velo) al efecto de «crear la apariencia de un tercero hipotecario».

Hay un período de carencia de un año y aunque los intereses trimestrales se pagan puntualmente, sin embargo, el capital se satisface con posterioridad a la fecha en que parcialmente debió pagarse. La Audiencia estima probado que las cantidades pagadas no bastarían para cubrir las sumas por las que responden las dos fincas que se...

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