Proyecto de investigación europeo Eurohipoteca: puntos para la discusión

AutorGrupo de investigación europea
Páginas2467-2478
A Introducción

El Grupo de Investigación The Eurohypothec: a common mortgage for Europe1 hace públicas, mediante este documento, algunas de las reflexiones que fueron debatidas en su primer plenario celebrado en Valladolid en junio de 2004 en torno a la figura de la Eurohipoteca (Eurohypothec). El documento de trabajo contiene algunos rasgos que podrían caracterizar a una posible hipoteca común para Europa2.

El principal objetivo de la publicación de este texto, que sólo es el comienzo de la investigación, es incentivar la discusión científica para la búsqueda de un nuevo instrumento de armonización de las garantías inmobiliarias que dinamice los créditos hipotecarios transnacionales, que actualmente representan apenas un 1% del total del negocio hipotecario. Existe, hoy por hoy, una necesidad de buscar un instrumento común, flexible pero seguro al mismo tiempo, que sea útil para hipotecante y acreedor hipotecario, no sólo en lo que se refiere a las operaciones activas sino también a las operaciones pasivas del mercado hipotecario.

Tanto académicos, como notarios, registradores, entidades de crédito, promotores inmobiliarios, operadores del mercado de valores, economistas, asociaciones de consumidores y demás expertos jurídico-económicos están llamados a esta reflexión, cuyas opiniones pueden dirigirse ala dirección de correo electrónico que aparece en la página web del Grupo (www.eurohypothec.com).

Todo ello servirá para mejorar nuestra propuesta que, según los términos fundacionales del grupo, deberá acabar en un proyecto de Directiva para la Unión Europea en materia de Eurohipoteca.

B Texto
I Objetivo

El objetivo de este documento de trabajo es efectuar una propuesta para el diseño de una Eurohipoteca, cuya principal disyuntiva a la hora de su configuración es su carácter o bien accesorio o bien independiente de la obligación garantizada, pero que en cualquier caso pueda ser empleada para garantizar deudas.

Esta disyuntiva básica se fundamenta en que, si bien la hipoteca accesoria es la más común en Europa y la más conocida, utilizada y aceptada por los operadores3, la hipoteca independiente es la que se ha venido proponiendo como modelo para la Eurohipoteca desde que surgió por primera vez esta idea en el Informe Segré en los años 604, además es una figura exitosa allí donde ya está presente5.

El carácter independiente de la Eurohipoteca presenta las siguientes ventajas:

  1. La Eurohipoteca ofrecería un amplio grado de flexibilidad, lo que es más difícil de conseguir con una hipoteca accesoria.

  2. La Eurohipoteca podría existir ya antes de que se celebre el contrato de préstamo o antes de que se desembolse la cantidad prestada. El desembolso del préstamo resultaría, de este modo, más sencillo, puesto que el banco no tendría que correr con el riesgo de efectuar un desembolso sin que existiese previamente un derecho de garantía. En consecuencia, el prestatario podría constituir un derecho real de garantía sobre un bien inmueble antes o durante las negociaciones tendentes a la consecución del préstamo, de manera que el desembolso de la suma prestada, una vez concluido el contrato, podría acelerarse de forma considerable.

  3. Cuando el crédito a garantizar ha sido total o parcialmente amortizado, la misma Eurohipoteca puede asegurar un nuevo crédito, sin necesidad de crear una nueva hipoteca. La Eurohipoteca puede emplearse, también, para garantizar obligaciones de cantidades variables; se trata de una importante ventaja para la financiación del desarrollo inmobiliario y de la construcción por fases, así como para asegurar obligaciones relacionadas con cuentas corrientes.

  4. También es posible mantener la misma Eurohipoteca como garantía cuando la obligación actualmente garantizada sea sustituida por otra nueva (novación). Es posible ampliar o incluso sustituir un préstamo con un tipo de interés fijo, después de la finalización del período a interés fijo, por otro préstamo por el resto del plazo, conservando la garantía. Se puede aplicar la misma solución cuando varios créditos de escasa cuantía sean sustituidos por otros de gran entidad.

  5. La Eurohipoteca podría ser empleada para garantizar varias obligaciones contraídas con el mismo acreedor.

  6. La flexibilidad de la Eurohipoteca facilita el cambio de acreedor, lo que promueve la competencia entre prestamistas. Debido a su naturaleza no accesoria, puede ser transmitida a un nuevo acreedor para garantizar un nuevo préstamo.

  7. La Eurohipoteca contribuye al desarrollo de nuevas técnicas de financiación por parte de las entidades bancarias. Así, la simplificación de los métodos de cesión hace posible que las entidades de crédito puedan transmitir préstamos garantizados con Eurohipoteca a otras entidades financieras. También es más fácil que las entidades de crédito adquieran otros créditos garantizados con Eurohipotecas sin gastos elevados ni pérdida de tiempo con el fin de mejorar su estructura de riesgo. Además, ello ayuda a concentrar los préstamos en las instituciones financieras que tienen mejores posibilidades de financiación de manera que el mercado pueda ofrecer mejores condiciones. Esto es beneficioso para aumentar los mercados de cédulas hipotecarias (covered/mortgage bonds) y de bonos de titulización hipotecaria (mortgage-backed securities, MBS).

  8. La independencia respecto a la obligación garantizada, también permite ceder parte de préstamos hipotecarios entre instituciones financieras rápida y económicamente de una manera que no pueda verse afectada dicha cesión en caso de concurso (insolvency-proof form); ello es posible para la parte de préstamos sindicados realizados de este modo para diversificar riesgos y conceder préstamos a gran escala.

  9. No es necesario para la Eurohipoteca que exista un modo de gestión electrónica de hipotecas, pero está claro que dicho sistema favorece el crédito transfronterizo. El simple registro de la Eurohipoteca la hace ser un adecuado instrumento para los registros electrónicos y para aplicaciones informáticas.

    La carta hipotecaria es preferible en este contexto, dado que todas las nuevas transacciones que afectan a la Eurohipoteca, como las cesiones, pueden tener lugar sin necesidad de cambios en el Registro.

    Las futuras reformas tendentes a lograr una negociación totalmente electrónica podrían ir dirigidas a emitir cartas electrónicas y créditos electrónicos. La Eurohipoteca está diseñada para adaptarse a este proceso.

  10. La Eurohipoteca contiene (garantiza) un capital principal total, sin añadirle un determinado tipo de interés.

    No somos ajenos a las dificultades teóricas y prácticas que puede plantear la introducción de una hipoteca no accesoria en ordenamientos donde ésta es desconocida, máxime con la idea de que ésta se convierta en el instrumento común para Europa.

    Entre ellas apuntamos los riesgos para el deudor de que garantía y obligación se cedan separadamente a dos terceros distintos; el funcionamiento de las excepciones; la falta de experiencia de las entidades de crédito con este tipo de hipotecas; posibles abusos de la figura que recomienden su uso limitado a instituciones controladas como las entidades de crédito; el riesgo de que el contrato de garantía se realice por contrato privado sin necesidad de elevarlo a público; cuestiones como la causa de la Eurohipoteca; su juridicidad (posibilidad y proceso de ejecución); la Eurohipoteca sobre diversas fincas concebida como hipoteca solidaria; su innecasiedad porque algunas de las funciones de la hipoteca independiente...

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