Fe pública registral en invasión tabular parcial de finca no inmatriculada

AutorFajardo Fernández/Arrieta Sevilla
CargoProfesor adjunto de Derecho Civil y doctorando ayudante, U de Navarra.
Páginas1563-1601

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1. Planteamiento

La fe pública registral no protege los datos de hecho de la finca reflejados en el Registro. Nadie lo discute. Pero esta regla, como todas, tiene su ámbito de aplicación y sus límites. El presente trabajo pretende perfilar uno de esos límites. Mantendremos que cuando un tercero hipotecario del artículo 34 LH Page 1570adquiere una finca (X), inmatriculada con invasión tabular parcial de otra colindante no inmatriculada (Z), y la cabida inmatriculada puede considerarse una ´cabida delimitadoraª (y lo es cuando X tiene límites fijos, objetivos y estables en todos los otros linderos menos en el que la separa de Z), en ese caso el adquirente resulta protegido por la fe pública registral también en cuanto a la franja de Z invadida tabularmente por X, que por lo tanto resulta adquirida a non domino. Lo que sigue no es más que una exposición y defensa de esta afirmación (a la que para abreviar nos referiremos en lo sucesivo como ´la tesisª).

No consideramos que nuestra propuesta sea una mera sugerencia doctrinal de lege ferenda, sino algo que se desprende de legislación, doctrina y jurisprudencia vigentes. A la vez, parece claro que lo que mantenemos no refleja la opinión dominante. La consecuencia es clara: asumimos que nos corresponde a nosotros la carga de la argumentación.

El interés de los autores por este tema nació por razones tan pragmáticas como el asesoramiento a una de las partes implicadas en el caso real descrito en [2], caso que está aún pendiente y en cuya argumentación nos gustaría que el presente artículo pudiera contribuir. Creemos que es de justicia poner al lector sobre aviso ya desde el primer momento acerca de esta parcialidad. Pero el interés por el caso concreto nunca habría bastado para generar un artículo como éste. Lo que empezó como un mero informe de parte ha desembocado en la convicción que se pretende comunicar. Del mismo modo, creemos que este trabajo va más allá del caso concreto del que surgió y plantea un asunto suficientemente general, relevante y discutido: las fronteras (una de ellas al menos) entre la fe pública y la realidad extrarregistral. El lector podrá juzgar por sí mismo si la concreción y parcialidad iniciales lastran excesivamente los argumentos que se emplean o si, por el contrario, éstos tienen la suficiente fuerza como para convencer por sí mismos.

En cuanto al orden expositivo, después de este primer apartado introductorio abordaremos: [2] la exposición del caso real del que se parte, que puede mostrar en lo concreto el problema planteado, [3] una primera aproximación a si los hechos del supuesto pueden ser subsumidos en el supuesto de hecho del artículo 34 LH [4], la relación entre datos de hecho y fe pública registral, [5] un intento de configurar el concepto de ´cabida delimitadoraª, [6] la incidencia de la doble inmatriculación, [7] una exposición crítica de la jurisprudencia en la materia y, por último, [8] una breve conclusión.

2. Los hechos

Conviene exponerlos con cierto detalle. AAA, residente en Madrid, busca una parcela en Galicia con la intención de construirse una segunda residen- Page 1571cia. A través de una inmobiliaria encuentra la finca X, situada en un entorno rural urbanizable que aparentemente satisface lo que está buscando. Una visita le permite ver que el terreno es inculto y que la finca limita al Norte y Sur con sendas carreteras, al Este con la tapia que acota la casa de un vecino, y al Oeste, no delimitada por valla ni por barrera natural de ningún tipo, con otra finca inculta (propiedad, se supone, de otro u otros vecinos). La finca X está debidamente inscrita a nombre del vendedor BBB, y los datos que éste le proporciona, incluida la cabida de 1.270 m2, coinciden totalmente con los datos del Registro y con los del Catastro, planos incluidos. En agosto de 2002, AAA firma una ´reserva de compraª con la inmobiliaria. En octubre del mismo año AAA y BBB firman la escritura pública de compraventa, en la que la finca se vende en calidad de cuerpo cierto y el precio se confiesa pagado íntegramente. El título de adquisición es presentado en el Registro por el notario autorizante en enero de 2003 y siete días después recibe la calificación favorable. En agosto de 2003, AAA encarga a una empresa constructora la edificación de una casa de unos 100 m2 situada en el lado Este de la finca. En enero de 2004, una vez elaborados y aprobados los proyectos y concedidos los permisos pertinentes, la constructora empieza a realizar las tareas preparatorias: levantamiento de un plano de la finca, colocación de lindes, corrimiento de tierras, colocación de acometidas, etc.

En febrero de 2004, CCC, dueño de la finca Z (colindante de X por el viento Oeste), presumiblemente tras observar el comienzo de las obras y considerar que se han invadido sus linderos, coloca dos vigas donde estima que se encuentra el auténtico límite entre ambas fincas, invadiendo para ello 1/3 de la superficie adquirida por AAA. En cuanto éste se entera y puede, se presenta allí, vuelve a hablar con el Registro, el Catastro, la inmobiliaria y la constructora, que lo confirman en que todo está en orden y no tiene nada que temer, y finalmente se entrevista con CCC (al que ve por primera vez) en una tensa reunión de la que no resulta nada claro. De vuelta a Madrid, AAA encarga a un abogado de la capital de la provincia donde se encuentra la finca que estudie el asunto.

Después de hablar con CCC y BBB y a la vista de sus razones y documentos, el abogado ofrece a AAA una explicación razonable y poco esperanzadora. Las fincas X y Z surgieron en 1974 de la partición de la herencia de DDD, como resultado de la segregación de otra más amplia que nunca había estado inmatriculada. Ambas (X y Z) eran de igual tamaño (830 m2 cada una) y se adjudicaron a EEE y CCC respectivamente. En 1998, EEE vendió la finca X a BBB, pero, en lugar de indicar la cabida que resultaba de la partija (830 m2), le atribuyó una cabida de 1.270 m2. La compraventa se documentó en escritura pública sin que al parecer el notario se diera cuenta de la discordancia entre la cabida que constaba en el título del vendedor y la que se reconocía en el contrato. Una vez escriturado su título, BBB no tuvo proble- Page 1572mas para inmatricular la finca X por la vía de los artículos 205 LH y 298 RH, sin que se produjera ninguna oposición en los dos años siguientes.

La realidad civil extrarregistral queda ahora más clara. La finca X tiene sólo 830 m2, pero como está inmatriculada con una cabida de 1.270 m2, se produce una ´invasión tabularª de 440 m2. Esta invasión tabular tiene lugar necesariamente por el viento Oeste, dado que en los otros las carreteras y la tapia impiden cualquier duda respecto a los linderos. El origen del problema estuvo en la venta y escrituración de EEE a BBB en 1998 por una cabida superior en 440 m2 a la que realmente tenía, sin que ninguno de los dos ofrezca ahora una explicación suplementaria de por qué se hizo así. Los que incurrieron en error, malicia o negligencia no son ni AAA ni CCC, sino EEE, BBB y el notario autorizante de su acuerdo.

AAA considera que BBB es quien debe responder como causante del desajuste e intenta sin éxito llegar a un acuerdo con CCC. AAA termina interponiendo contra CCC la acción sumaria de protección del titular registral de los artículos 250.1.7.º y 439 y siguientes de la LEC/2000 (anteriormente contenida en los artículos 41 LH y 137 RH). La demanda es admitida a trámite, se recibe como prueba el testimonio oral de las partes y en julio de 2005 el Juez de Primera Instancia dicta sentencia en la que desestima la demanda aplicando una jurisprudencia de Audiencias muy extendida (p.e., SAP de Madrid, de 13-7-1994 [RA. CIV. 1346]), según la cual si el demandado demuestra que tiene algún título y por tanto no es un mero detentador, debe desestimarse la demanda y remitir al titular registral demandante al juicio declarativo. En vista de que dicha jurisprudencia está bastante consolidada en la Audiencia Provincial correspondiente, AAA y su abogado deciden no apelar.

Dejemos a un lado a CCC y pensemos en AAA. Hasta el momento se ha comportado como el perfecto tercero adquirente de los manuales: su buena fe está fuera de toda duda, tomó todas las precauciones que cabía exigirle y alguna más 1, y puede probarlo cumplidamente. Y aun así, parece que el Derecho le niega toda protección.

En efecto, parece que no puede hacer nada contra BBB. El contrato por el que adquirió la finca X (redactado a instancias del vendedor) establecía expresamente que la venta era ´a cuerpo ciertoª, por lo que se le aplican los artículos 1.469-1.470 del Código Civil. Sería implanteable pretender probar un supuesto dolo de BBB (y en cualquier caso AAA tampoco quiere anular el contrato). Aun sin entrar en quién ha poseído o está poseyendo la franja discutida (que es un campo inculto, ni vallado ni explotado en modo alguno), parece que desde 1998 no se ha producido ninguna usucapión, ni de AAA Page 1573secundum tabulas ni de CCC contra tabulas (con su demanda, AAA interrumpió una hipotética usucapión por posesión consentida que tal vez habría podido empezar a contarse desde que CCC colocó las vigas según el artículo 36 I b LH). La construcción de la casa no provocará ninguna accesión invertida, pues no está emplazada en la franja discutida sino en el lado Este de la finca.

En teoría, tal vez AAA podría demandar por daños al notario autorizante de la venta de EEE a BBB, pues AAA ha sufrido un daño por una negligencia del notario que éste habría podido evitar con sólo leer el título del comprador, y los notarios responden...

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