Modificaciones introducidas en la Ley de Ordenación de la Edificación por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social
| Autor | Antonio J. Jiménez Clar |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 55-64 |
Modificaciones introducidas en la Ley de Ordenación de la Edificación por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social(*)
El artículo 105 de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social ha modificado el contenido de la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación.
El sistema de garantías adoptado por la Ley de Ordenación de la Edificación, el seguro decenal de daños, con sus características específicas derivadas de su aplicación al proceso edificatorio, ha conducido a que algunos extremos de la Ley hayan de ser sometidos a revisión. Una de las características del seguro de daños decenal radica en la necesidad de la intervención, desde el inicio de la construcción, de Oficinas de Control Técnico independientes y especializadas, para poder suscribir estas pólizas, de tal forma que el contrato de seguro establece la obligación de controlar las obras desde el mismo momento de su inicio. Esta especial naturaleza de seguro de daños aplicado a la construcción producía unos efectos distorsionadores en la aplicación práctica de la Ley.
Las entidades aseguradoras, por las razones que sean, no han podido ajustar el proceso de aseguramiento a la figura del autopromotor, esto es, el propietario de un terreno que se construye su propia casa. La distinta escala a que se mueven las empresas promotoras y los autopromotores quizás sea la razón más probable de este desencuentro, con el subsiguiente incremento del coste de la edificación, sobre todo en términos de tiempo.
Pero existía otro problema añadido: el artículo 2,2, b) de la Ley de Ordenación de la Edificación incluía las obras de rehabilitación en su ámbito de aplicación, lo que suponía la obligación de aseguramiento parcial de edificios cuya construcción había terminado, o por lo menos comenzado, antes del día 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación.
A atender estas últimas consecuencias acude la reforma de Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, llevada a cabo por el artículo 105 de la Ley 53/2002.
El citado artículo introduce dos párrafos (segundo y tercero) en el apartado primero de la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación cuyo tenor literal es el siguiente:
No obstante esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos " dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17,1, el autopromotor quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "inter vivos " sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley
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La reforma introducida por el citado artículo contempla dos supuestos distintos:
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La construcción de nuevas viviendas, efectuadas en régimen de autopromoción
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La rehabilitación de edificios ya existentes antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación
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CONSTRUCCIONES EFECTUADAS EN RÉGIMEN DE AUTOPROMOCIÓN
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Supuesto de aplicación
La Ley delimita el supuesto de hecho de aplicación como el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Del texto legal resultan tres condiciones para que se pueda eludir la constitución de las garantías previstas por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación:
1.1. Que se trate de un autopromotor individual
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El autopromotor debe ser una persona física. Aunque la Ley habla de vivienda unifamiliar para uso propio, podría plantearse la obligación de acreditación de las garantías respecto de aquellas personas jurídicas, asociaciones sin ánimo de lucro o compañías mercantiles que, no teniendo como objeto social la construcción ni dedicándose habitualmente a la misma, procedieran a la construcción de una edificación a fin de hacer radicar en ella su domicilio social o para habitación de sus miembros. Aunque efectivamente el uso a que se destina la edificación se puede definir como propio, parece excesivo ampliar el concepto de vivienda familiar al domicilio social o sede de las personas jurídicas, habida cuenta sobre todo el carácter excepcional que tiene el artículo 105 de la Ley 53/2002. El carácter individual que se predica del autopromotor deja fuera también del ámbito de aplicación de la Ley a todas aquellas figuras jurídicas de promoción colectiva aunque se trate de cooperativas que sin ánimo de lucro buscan satisfacer las necesidades de vivienda de sus asociados.
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El autopromotor debe ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. La necesidad de que el autopromotor lo sea a título individual puede entrar en conflicto en aquellos supuestos en los que la titularidad del suelo (o los derechos a construir sobre el mismo) se hallan compartidos, en situación de cotitularidad (comunidad ex artículo 392 del Código Civil, sociedad de gananciales, dominio desmembrado con usufructuario y nudo propietario, cotitularidad de una pareja de hecho, etc.). En estos casos la solución vendrá dada por la relación existente entre las personas que comparten la titularidad sobre el terreno en el que se va a edificar. El artículo 105 de la Ley 53/2002 se refiere al promotor individual de una vivienda unifamiliar que se destina para uso propio, situación que hay que entender como uso de la vivienda por el autopromotor y su familia. Por tanto, si la relación entre los cotitulares puede calificarse como perteneciente a un mismo entorno familiar, será de aplicación el citado artículo. Cuando, por el contrario, la relación existente entre los cotitulares no puede reconducirse al concepto amplio de unidad familiar, parece que será exigible la acreditación de las garantías previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación.
1.2. Que se construya una única vivienda unifamiliar
Una cuestión que deja sin resolver la reforma operada por el artículo 105 de la Ley 53/2002 es la de que a que clase de vivienda unifamiliar se refiere dicho precepto. La vivienda unifamiliar puede ser o estar aislada. Pero también un piso o un chalet adosado pueden ser también consideradas viviendas unifamiliares. Del mismo modo, el autopromotor titular de un derecho de vuelo o sobreedificación, que construye sobre la cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal puede también quedar incluido en el supuesto de hecho del artículo 105 antes citado. La clave para determinar cuando será de aplicación la citada norma y cuándo, por el contrario serán exigibles las garantías...
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