La utilidad de las limitaciones del dominio para instrumentar ciertos esquemas de aprovechamiento compartido, resorts y proyectos hoteleros
| Autor | Juan Antonio Pérez Rivarés |
| Páginas | 283-286 |
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Conviene traer a colación, por último, dos instituciones innovadoras reguladas por el Libro Quinto que conviene tener en cuenta al estructurar jurídicamente ciertos proyectos inmobiliarios en Cataluña, como puedan ser los esquemas de aprovechamiento compartido de inmuebles de uso turístico, los resorts de uso mixto y determinados proyectos hoteleros: la «servidumbre sobre cosa propia» (art. 566-3 CCCAT) y la «limitación voluntaria» del dominio (art. 545-4 CCCAT).
En efecto, el Libro Quinto admite la constitución de servidumbres sobre cosa propia, a diferencia de lo que sucede en el Código Civil español (nulli res sua servit), al permitir que el propietario de más de una finca constituya entre ellas las servidumbres que considere convenientes (art. 566-3.1 CCCAT). La idea subyacente es que las servidumbres constituyen un vínculo entre la finca dominante y la sirviente, por lo que la titularidad de ambas fincas es indistinta78. Ello explica que el CCCAT estipule que la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente subsista si se establece en el acto de enajenación (art. 566-3.2 CCCAT)79y no anude efectos ipso iure a la reunión en una sola mano de las fincas dominante y sirviente, sino que dicha reunión faculta al titular único para extinguir la servidumbre y proceder a su cancelación registral, dejando a salvo derecho de terceros (art. 566-3.3 CCCAT).
Por otra parte, conforme al artículo 545-4 del CCCAT, «Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes» (apartado 1), de manera que «Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente código» (apartado 2).
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Como es sabido, uno de los temas controvertidos con relación a los derechos reales es el papel que en su configuración puede tener la autonomía de la voluntad (principio del numerus apertus o del numerus clausus). Sobre el particular, el preámbulo del Libro Quinto se refiere al reforzamiento que en él experimenta el principio de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonomía de la voluntad un campo muy amplio de actuación en la constitución y configuración de los derechos reales limitados. En este contexto, el precepto que nos ocupa reconoce un importante margen de maniobra a la autonomía de la voluntad al permitir establecer limitaciones voluntarias a la propiedad (en principio distintas de prohibiciones de disponer80) que, por ello, son constitutivas de derechos reales limitados81.
A la vista de las restricciones legales que todavía pesan sobre el DAT y la...
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