Instituciones de crédito territorial en Europa
| Autor | Manuel Valverde Villa |
| Cargo del Autor | Especializado en Financiación de la Vivienda en España y experto en Derecho Inmobiliario Registral |
| Páginas | 23-58 |
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CAPÍTULO I PRIMERA PARTE
INSTITUCIONES DE CRÉDITO
TERRITORIAL EN EUROPA
1. ANÁLISIS GENERAL
Desde el siglo XVIII, la propiedad territorial en todos los países europeos ha
estado históricamente necesitada de crédito, tanto la propiedad rústica como la urbana,
donde los agricultores y propietarios sienten la necesidad de invertir en sus tierras y
propiedades urbanas, y el crédito al que pueden acceder está caro, próximo a la usura
y que, con el trascurso del tiempo, ni unos ni otros han visto cubiertas sus necesidades
de nanciación. Hasta la creación de algunas instituciones de crédito territorial no
ha habido forma de proporcionar a la agricultura dinero a largo plazo y corto interés;
tampoco el propietario urbano ha visto cubiertas sus necesidades por los capitalistas, ya
que éstos han preferido invertir en la industria y el comercio. El desarrollo industrial
y el comercio del siglo XIX muestra esa preferencia de inversión donde el capital ha
obtenido mejores resultados para sus accionistas.
Cuando el alto interés de los capitales prestados con hipoteca y el breve plazo
de tales préstamos retraen al propietario de pedirlos para mejorar sus propiedades;
cuando la inseguridad, o por lo menos las molestias y dicultades del reintegro, retraen
a la vez a los capitalistas de ofrecer sus fondos a la propiedad territorial, o no le per-
miten hacerlo sino con condiciones ruinosas para el propietario, no puede negarse la
oportunidad de estas instituciones de crédito territorial que, aumentando la seguridad
y las facilidades del reintegro de los fondos prestados con hipoteca reduzcan su interés
y permitan al propietario tomar a préstamo sin arruinarse y al capitalista prestar, sin
riesgo, a la propiedad inmueble.
La utilidad de estas instituciones de crédito territorial está probada en todos
los Estados donde se ha establecido. Hay que decir que existe un crédito personal y
un crédito real. El crédito personal es el que merece cada persona por su moralidad y
EL ORIGEN DEL CRÉDITO TERRITORIAL EN ESPAÑA EN EL SIGLO XIX
MANUEL VALVERDE VILLA
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actividad profesional. Las Cajas Raieisen en Bélgica y las cooperativas de crédito en
España, así como los Bancos agrícolas y las Cajas de crédito son las más apropiadas a
este crédito personal. Para cuantías pequeñas de préstamo valen estas entidades, pero
si son más elevadas las cuantías de los préstamos, hacen falta cauciones o anzas y mu-
chos acreedores ya exigían garantías reales, surgiendo entonces el crédito real. El crédi-
to real puede ser mobiliario-prenda, por ejemplo–, o inmobiliario o territorial, cuando
es un inmueble la garantía. A su vez, el crédito territorial puede ser rural, es decir, con
garantía de nca rústica, o urbano con garantía de nca urbana.
Entre el acreedor que presta y el deudor que hipoteca hace falta unas institu-
ciones nancieras intermediarias. Intermediarios que reunieran el doble carácter de
agente de préstamos para el propietario, y de agente hipotecario para el acreedor y que
evitasen que el acreedor pidiera plazos de devolución muy cortos y que el deudor no
tuviera que pagar intereses abusivos y fuera a la ruina. Estas instituciones darían:
Ventajas al acreedor:
–Tendría una garantía hipotecaria seria.
–Cobraría puntualmente los intereses.
–Reembolso del capital antes del vencimiento.
–No tendría que recurrir al embargo del deudor.
Ventajas para el deudor:
–Dinero más barato.
–Puede hacer reembolsos anticipados sin esperar al plazo nal.
–Pagando las cómodas anualidades no temerá al embargo de su propiedad.
Los caracteres esenciales de estas instituciones de crédito territorial, que las dis-
tinguen de otras instituciones de crédito, como los Bancos de Emisión y Descuento o
los Bancos Agrícolas, y sin los cuales no cumplirá sus nes, son1:
1º. Prestar a largo plazo con hipoteca cantidades reembolsables por pequeñas
amortizaciones mediante el pago de anualidades que, comprendiendo el gra-
dual reembolso del capital, el interés y pequeñas comisiones, puedan satisfacerse
gradualmente con los productos o rendimientos ordinarios de las ncas hipote-
cadas.
1 Ver más extensamente el Informe del Consejo de Estado español de 5 de julio 1868 sobre la
creación de un Banco hipotecario, con los estatutos y la organización del Banco Hipotecario. El
informe se hizo a instancias del ministro de Hacienda, Sr. Orovio y recibido por éste el 6 de julio
de 1868.
CAPÍTULO I INSTITUCIONES DE CRÉDITO TERRITORIAL EN EUROPA
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PRIMERA PARTE HISTORIA DEL CRÉDITO TERRITORIAL
2ª. Emitir cédulas hipotecarias por un valor igual al de los préstamos concedidos,
que devenguen el mismo interés que estos y que puedan ser negociadas sin que-
branto a la par o al alza, en su caso.
3º. Asegurar cumplidamente el cobro de las anualidades de los deudores y el pago
de los intereses y capital por amortización de las cédulas hipotecarias emitidas
por estas entidades, que hagan punto menos que imposible la suspensión o retra-
so del reembolso del capital por los prestatarios y el pago puntual de los cupones
de intereses de las cédulas en cada vencimiento. Haría falta para ello disponer
de una Ley Hipotecaria donde el principio de publicidad de las transmisiones
e hipotecas se manifestase con la inscripción en un Registro Público, evitando
que haya hipotecas generales y ocultas, así como derechos privilegiados no ins-
critos. Igualmente sería necesario modicar la Ley de Enjuiciamiento civil para
disponer de un procedimiento ejecutivo más rápido y con pocas oposiciones del
deudor.
Si falta cualquiera de estas tres características, será muy difícil que puedan esta-
blecerse el crédito territorial en un País determinado.
Las operaciones de préstamo hipotecarios son las propias de estas instituciones
de crédito territorial y las operaciones de crédito comercial son propias de otros Bancos
de emisión, de descuento, o industriales, donde el capital disfruta de los benecios de
inversión en la industria o comercio.
Es propio de las instituciones de crédito territorial prestar con garantía de pri-
mera hipoteca, si bien entendiendo que lo es aquella hipoteca que garantice un présta-
mo por cuyo medio queden reembolsados y extinguidos los créditos anteriores inscritos
que graven la nca hipotecada, así como las cargas existentes sobre la nca. No quiere
esto decir sin embargo que no pueda prestarse cantidad alguna sobre ncas gravadas
con censos u otras cargas permanentes, pero el criterio es que el valor, libre y tasado
previamente de la nca hipotecada, sea siempre equivalente por lo menos al duplo del
capital prestado.
Los préstamos podrán hacerse a largo plazo, reembolsables por anualidades, o a
corto plazo, con amortización o sin ella. El objeto esencial es prestar a un plazo tan lar-
go por lo menos como sea necesario para que con los productos de la nca hipotecada
sirvan para reembolsar el capital e intereses. Tampoco debe ser tan largo el plazo que
el mero transcurso del tiempo produzca en la misma nca una disminución del valor
considerables. El plazo puede oscilar entre 10 y 50 años. El tanto por ciento de amor-
tización tiene que crecer a medida que sea menor el término en que haya de vericarse
el reembolso y por lo tanto si el plazo es más breve, de 10 años, por ejemplo, difícil-
mente se cubrirían las anualidades del préstamo con el producto de la nca. El «Banque
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