La caducidad del derecho inscrito y la de las menciones y asientos del Registro de la Propiedad. Causas que dificultan la aplicación de las tres primeras disposiciones transitorias de la vigente Ley Hipotecaria
| Autor | J. Ruiz Ártacho |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 242-251 |
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La caducidad es una consecuencia fatal e inexorable de toda ley biológica. Caducar (Diccionario de la Real Academia), en sentido vulgar y figurado, es aruinarse o acabarse una cosa por antigua y gastada.
El mismo significado le corresponde en el orden jurídico, y por ello un ilustre autor 1 sostiene que, en términos generales, la caducidad jurídica es la pérdida de un derecho, acción, crédito o ventaja.
En un sentido más restringido la considera Castán 2, al decir que la institución llamada caducidad tiene lugar cuando la ley o la voluntad de los particulares señalan un término para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido aquél, el derecho no puede ya ser ejercitado. Opera, añade, la extinción del derecho, radical y automáticamente, y, además, de una manera directa, a diferencia de la prescripción de acciones, en que tiene que operarse a través de una excepción
Pero la caducidad, cuando del Registro de la Propiedad se trata, es forzoso considerarla en dos aspectos o modalidades: una, la que cabría llamar caducidad de fondo, que se refiere única y exclusivamente al derecho contenido en un asiento o en una mención, y otra, de forma, que hace sólo relación a la mención o al asiento registral Tener en cuenta esta distinción es de gran importancia en las cuestiones de que vamos a tratar.
Los derechos inmobiliarios nacen, viven y se extinguen fuera de nuestro Registro de la Propiedad. Este, en cuanto lo permite la voluntariedad de la inscripción, tiende a reflejar la realidad de aquéllos yPage 243 protege y legitima su eficacia frente a terceros y en algún caso es requisito indispensable para su validez.
Es cierto que la voluntad humana al amparo de la Ley es la más importante de las fuentes creadoras de aquellos derechos, y también de ordinario la causa inmediata más frecuente de su extinción; pero son muchos los casos en que los derechos aludidos, especialmente los" llamados sobre cosa ajena, caducan y se extinguen sin un nuevo acto de consentimiento que tienda a provocar su aniquilamiento, sino que éste obedece o a una declaración legal, a la naturaleza o contextura misma del derecho, o a pactos -o estipulaciones anteriormente establecidos. Y en tales supuestos, bastará acreditar de un modo auténtico la caducidad del derecho inscrito para que en el Registro sea reflejada con el correspondiente asiento de cancelación.
Mas esto, que hoy resulta claro y sencillo, no io fue en nuestra antigua legislación. Las leyes hipotecarias de 1861 y 1869 fueron en ello rígidas e inflexibles; sentaron en su artículo 82 el principio de que las inscripciones en general no podían ser canceladas más que por resolución judicial firme, en todo caso, y las que se hubieren practicado por escritura pública, además, por otra escritura en que el titular, su causahabiente o representante, prestare consentimiento para tal cancelación.
Aunque el Reglamento Hipotecario de 1870 (art. 72) tendió a mitigar en parte tal rigor, fue preciso, para darle cierto carácter do generalidad, que un Real decreto de 20 de mayo de 1880 3, con rango o jerarquía de ley, dada su importancia, estableciera las normas que después aparecen trasladadas al Reglamento Hipotecario de 1915 4 Por ellas se admitió y dio carta de naturaleza, en nuestro sistema hipotecario, a la caducidad de los derechos inmobiliarios.
Es interesante, y la creemos útil al estudio que hacemos, la doctrina sentada en el razonado preámbulo del aludido decreto. "Era innecesario, dice, que se hiciera constar el consentimiento del interesado, cuando no depende de su voluntad, sino de la misma Ley, la subsistencia de la inscripción del derecho. La misma Ley, añade, que declara fenecidos los derechos inscritos, no ha podido dar al consentimiento de los inte-Page 244resados más importancia que a su propio precepto, hasta el punto de que, no obstante declarar que el derecho ya no existe, exija que consientan en ello."
Que deba o no ser admitida la caducidad formal o de menciones y asientos del Registro, depende del punto de vista que se adopte.
Si se estima aceptable la afirmación del notable hipotecarista Roca Sastre 5, que, siguiendo a Aragonés, cree firmemente que los asientos regístrales son entes que nacen, viven y mueren en los libros hipotecarios, hay que admitir como algo normal tal caducidad y ser definida, cual lo hace el mismo autor, como la extinción de una inscripción por ministerio de la Ley y transcurso del tiempo.
Si, por el contrario, huyendo de un exagerado realismo, se quiere sostener que los asientos dichos son sólo de carácter formal y adjetivo, que carecen de vida propia, que protegen la del derecho inscrito, entonces la repetida caducidad, en cuanto a ellos, sería un término exótico e inadmisible. De cualquier modo que esto sea, la caducidad formal se ha ofrecido siempre en nuestro Registro como un fenómeno excepcional, tal vez, como observaba Morell, por ser uno de los caracteres de dicho Registro la permanencia. Prueba de ello es que hasta la última reforma hipotecaria, ni aun con relación a las anotaciones preventivas se señaló la caducidad como una de las causas generales de su extinción.
En cuanto a las inscripciones en sentido estricto, principal asiento de nuestro Registro, por ser de carácter permanente y definitivo, puede decirse que la caducidad no existía. Sin embargo, los autores señalan estos casos:
Las de la antigua Contaduría de Hipotecas que dejaron de trasladarse al moderno Registro dentro de los plazos fijados por la Ley de 1909.
Las que se practican al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (antiguo y célebre art. 20, como le designaba el vulgo), cuando deja de acreditarse, dentro del plazo marcado, la publicación del edicto exigida por el artículo 87 del Reglamento Hipotecario.
Las inscripciones de herencia que, de acuerdo con el artículo 27 del Reglamento de Derechos Reales, se practiquen sin el previo pago de ese impuesto, cuando transcurre el plazo que se...
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