Inscripción y tradición

AutorJosé Luis Lacruz Berdejo
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

Inscripción y tradición(*)

RCDI, año 1957, Enero-Febrero, págs. 1 a 16.

  1. En el Derecho español de la Edad Moderna era principio indiscutido el que las transmisiones derivativas por acto ínter vivos tenían lugar mediante un título (contrato) y un modo (tradición o cuasitradición). La tradición se empleaba para las cosas corporales y tenía, al parecer, el significado de un acto de entrega y no el de un negocio jurídico de transmisión. La cuasitradición de las cosas incorporales ocurría por el consentimiento (patientia) del concedente y el uso o ejercicio del derecho por parte del adquirente. Por último, según Heinecio, el título, sin tradición o cuasitradición, confería un verdadero derecho real en la hipoteca, en las servidumbres negativas, en las adjudicaciones hechas en los juicios divisorios (comunidad, herencia y deslinde), y en las adquisiciones mortis causa.

    La obligación de transmitir creaba, no un derecho real, pero sí una situación especial del acreedor con respecto a la cosa: el ius ad rem.

  2. Es discutido si la primitiva Ley Hipotecaria introdujo alguna variación en este sistema. Los que lo niegan aducen la ausencia en ella de un precepto en el que se consigne tal modificación, que, versando sobre un extremo tan importante, hubiera debido ser explícitamente declarada en la ley. Los que lo afirman alegan el texto de la Exposición de Motivos, que, ciertamente, se presta a interpretaciones diversas.

    Nuestras leyes -dice-, siguiendo a las romanas, adoptaron la diferencia entre el título y el modo de adquirir, y establecieron que el título sólo produjera acción personal, pero que la propiedad y los demás derechos en la cosa, y, por tanto, las acciones reales que se dan para reivindicarlos, sólo nacieran de la tradición o, lo que es lo mismo, de la posesión de las cosas inmuebles. Por consecuencia de este principio, cuando uno vende a dos la misma cosa, no es su dueño el que primero la compró, sino aquél que tomó de ella la posesión. Los romanos, a pesr de haber despojado al antiguo Derecho de muchas formas groseras y materiales, creyeron siempre que un acto externo, público y que se pudiera apreciar por todos, debía señalar al que era dueño de la cosa inmueble... Contra el principio romano se ha elevado otro en los tiempos modernos, que mereció ser adoptado por el Código francés: el de que la propiedad se transmitiera tanto respecto a los contrayentes como respecto a un tercero, por el mero consentimiento. No corresponde a la Comisión apreciar este principio cuando se limita a los mismos contrayentes; lo que de lleno cae en su dominio es desecharlo cuando se trata del interés de terceros que no han sido parte en el contrato, porque no se avienen bien con la lealtad y el orden de las transacciones; da lugar a que los acreedores sean defraudados y produce la injusticia de oponer a que legítimamente adquiere un derecho, contratos y actos de que ni ha podido tener conocimiento.

    Según el sistema de la Comisión, resultará de hecho que para los efectos de la seguridad de un tercero, el dominio y los demás derechos reales, en tanto se considerarán constituidos o traspasados, en cuanto conste su inscripción en el Registro, quedando entre los contrayentes, cuando no se haga la inscripción, subsistente el derecho antiguo. Así, una venta que no se inscribe ni se consuma por la tradición, no traspasa al comprador el dominio en ningún caso; si se inscribe, ya lo traspasa respecto a todos; si no se inscribe, aunque tenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción.

    Finalmente, refiriéndose a la doble venta de una cosa, dice la Exposición que «cuando se trata de derechos de un tercero, sólo se entenderá transmitido el dominio desde la inscripción, no desde la posesión, y menos desde el convenio..., de suerte que cuando el propietario enajena unos mismos inmuebles a varias personas por actos distintos, pertenece la propiedad al adquirente que haya inscrito antes su título».

  3. La publicación del Código civil apenas introdujo cambio alguno en esta situación. El art. 609 mantenía la teoría del título y modo, y aunque el 608 remitía, en cuanto a los efectos de la inscripción, a la Ley Hipotecaria, como en ésta no había ningún precepto que hiciera jugar a la inscripción el papel de la tradición, la remisión carecía de eficacia. Acaso el texto más importante, en orden a los respectivos papeles de inscripción y tradición en los negocios transmisivos, sea el art. 1.473, que, conforme a los principios de la Ley Hipotecaria, confiere la propiedad, en el caso de doble venta de una cosa, al comprador que primero inscribe su derecho.

  4. Ante estos datos, la doctrina ha adoptado posiciones divergentes.

    Roca Sastre defiende la no alteración de la teoría del título y modo por la legislación hipotecaria. «Lo que se inscribe en el Derecho español no es el título o contrato de finalidad traslativa, sino la entera traslación, es decir, el conjunto integrado por el título y el modo: así se deduce del art. 2-1.°, L. H., y así lo confirma el art. 9, R. H., el disponer que no es inscribible «la obligación de transmitir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble». Si la Ley Hipotecaria se hubiera propuesto eliminar la tradición como elemento constitutivo del acto traslativo inscribible en el Registro de la Propiedad, habría establecido algún precepto que así lo dispusiera; sobre todo si hubiera querido sustituir la tradición por la inscripción. Pero este precepto no existe, ni en la Ley Hipotecaria de 1861, ni en la actual, ni tampoco en el Código civil.» En suma: «para que sea posible la inscripción es necesario un acto de transferencia, y para que haya transferencia es preciso que el contrato de finalidad traslativa esté complementado por la tradición»; por tanto, mientras ésta no ocurra, no se podrá inscribir.

    La tradición, como requisito, presupuesto o conditio iuris de la transferencia de bienes, ha de resultar existente de los documentos o titulación presentada al Registro para su inscripción. Lo que ocurre es que la traditio está altamente facilitada en su efectuación o cumplimiento, ya que el Código civil llega incluso a reputarla ínsita en el mero otorgamiento de la escritura en la que se otorgue un contrato de finalidad traslativa

    (cfr. art. 1.462, C. c). Ahora bien: este precepto, como ha declarado el Tribunal Supremo, «si bien implica la presunción iuris tantum de la transferencia de la posesión jurídica, que hace adquirir la propiedad de la cosa, presupone necesariamente para su eficacia que el tradente se halle en la posesión de la misma, pues si esta posesión la tiene un tercero, no podrá el tradente traspasarla. Es indiferente si la posesión era mediata o inmediata».

    Entiende, con todo, Roca Sastre, que si por aparecer documentalmente cumplida la tradición logra inscribirse el título presentado, el hecho de que el tradens no tuviera la posesión de la cosa no perjudicará al adquirente. «Sería absurdo -dice- que las adquisiciones a non domino fuesen mantenidas por la fe pública registral, y que, en cambio, un tercero que reúna las circunstancias necesarias para la protección de la fe pública del Registro, no fuera mantenido en su adquisición, que precisamente verifica en condiciones superiores, ya que al menos el tradens es el verdadero dueño. ¿Acaso es más grave ser dueño pero no poseedor, que no ser ni una cosa ni otra?». El autor funda su tesis en la presunción del art. 38 de que el titular registral «tiene la posesión del derecho inscrito a su favor, es decir, es considerado como poseedor o está legitimado como tal para el tráfico jurídico, mientras no se demuestre que el Registro es inexacto, en cuanto lo proclama como titular del dominio o derecho real de cuya posesión se trata. Y como, en virtud del art. 34 de la ley, la presunción de existencia y de titularidad del derecho deviene inconmovible en beneficio del tercero protegido por la fe pública registral, de modo que en provecho de éste el Registro inexacto vale como exacto, de aquí que por tener que considerarse que el titular registral, que actúa de transferente, es un propietario-poseedor, o sea, que está legitimado como tal precisamente para que los terceros puedan fundarse inatacablemente en la apariencia registral, todo ello trae como consecuencia lógica que la carencia...

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