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La inscripción de prohibición de disponer

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AutorJosé Ignacio Cano
Cargo del AutorProfesor de Derecho Civil. Universidad Complutense

1. Concepto y consideracioens previas

Son inscribibles las prohibiciones de disponer voluntarias apuestas a contratos a título gratuito como la donación, en un testamento o en capitulaciones matrimoniales (art. 26,3º LH). La inscribilidad de las prohibiciones capitulares no se debe a que las capitulaciones sean contratos a título gratuito, puesto que a veces son actos con contraprestaciones, sino a su importancia institucional en la determinación del régimen económico del matrimonio.

La base de la posibilidad de aponer e inscribir prohibiciones establecidas en actos gratuitos parece de pura lógica: quien da a cambio de nada puede reducir lo que da imponiendo sobre ello una prohibición, un modo, una condición, una carga que pese sobre la adquisición o sobre el adquirente. Es decir, que puede dar menos; lo que en cierto modo se basa en la regla de que la transmisión de intereses es la menor posible en los actos gratuitos (art. 1289). Pero, quien da a cambio de algo no puede restringir lo que da.

No obstante la pureza aparente de la regla expuesta, en rigor, es relativamente falsa. Pues quien da a cambio de algo, también puede reducir lo que da a cambio de que la otra parte reduzca la contraprestación. Es decir, p. ej., la finca comprada vale menos si sobre ella se impone una obligación de no disponer.

Pero la verdadera razón de la legalidad de las prohibiciones en actos gratuitos y en capítulos matrimoniales y de su inscribilidad es histórica, inercial y poco lógica. Pues, si se mantiene que las prohibiciones puestas en los contratos onerosos frenan el crédito territorial y amortizan la riqueza inmobiliaria en perjuicio de la economía de mercado libre, la misma conclusión es totalmente aplicable a las prohibiciones puestas en los actos gratuitos, y en los capítulos, ya que es elemental que también frenan o impiden las transmisiones posteriores. No cabe encontrar en estos resultados perjudiciales en todo caso para el tráfico inmobiliario ninguna diferencia entre unos y otros actos. El hecho cierto, sin embargo, es que cabe legalmente inscribir sólo las prohibiciones de los actos gratuitos. Las de los actos onerosos no son inscribibles como tales, porque constituyen obligaciones de no disponer con alcance meramente personal, que –eso sí– son asegurables como tales por virtud de una garantía real inmobiliaria, como lo son en general las demás obligaciones (art. 27 LH). Pero, hay que matizar: las prohibiciones de los contratos onerosos no son más que obligaciones de no disponer con eficacia reducida a las partes, porque no son inscribibles.

Cabe definir la inscripción de prohibición de disponer como un asiento definitivo de vigencia limitada, que constituye para un período de tiempo prefijado una carga real inmobiliaria negativa sobre un derecho inmueble previa o coetáneamente inscrito a nombre del sujeto pasivo, en virtud de la cual son nulos y no inscribibles hasta su cancelación los actos dispositivos posteriores a dicho asiento.

Puede sorprender la afirmación de que la inscripción de prohibición de disponer es de vigencia limitada, lo que parece apuntar a que se trata más bien de una anotación; ya que ésta –se nos dice– es un asiento provisional, en cuanto llamado a ser cancelado o a transformarse en una inscripción. Lo que sucede en realidad es que los conceptos teóricos tienen un cierto o gran porcentaje de falsedad. No es verdad que sólo las anotaciones de prohibición de disponer sean asientos de vigencia limitada y de contenido negativo con la función de cerrar el registro a los actos dispositivos posteriores que las contradigan impidiendo su validez y su registración. Hay inscripciones cuya función también negativa y pasajera es cerrar asimismo el registro a los actos dispositivos posteriores que las vulneren; tales inscripciones son las que constituyen cargas inmobiliarias negativas, como las relativas a prohibiciones de disponer.

Es elemental la necesidad de que las prohibiciones inscritas sean temporales, de modo que las perpetuas o indefinidas son nulas y no inscribibles.

La inscripción de la prohibición es constitutiva, pues antes de la inscripción hay de momento tan sólo una obligación de no disponer sin eficacia frente a terceros. De modo que las prohibiciones (inscritas) pueden ser consideradas desde un determinado punto de vista como la transformación por virtud de la publicidad registral1 de iniciales obligaciones negativas en cargas reales inmobiliarias.

Es requisito para la indicada inscripción que exista una inscripción previa o coetánea del derecho de cuya prohibición se trata y que ese asiento obre precisamente a nombre del sujeto pasivo de la carga dispositiva (arts. 7 y 20 LH).

Como se ve, el mencionado asiento hace nulos y no inscribibles durante su vigencia los actos dispositivos posteriores al mismo contrarios a la prohibición.

La inscripción de una prohibición de disponer voluntaria afecta a derechos concretos de los que impide disponer. Mientras que la inscripción de incapacidad en los asientos del registro de la propiedad se refiere a la capacidad de obrar del incapacitado e indirectamente a sus derechos inmobiliarios. El juez puede suplir la falta de capacidad de los incapacitados, autorizando a sus representantes legales para adoptar actos de enajenación de los derechos inmuebles del incapaz, pero de ninguna manera puede por sí mismo levantar una prohibición de disponer inscrita (Rs 21 oct 1924) no debida a una sentencia de incapacidad.

Es posible extender la nulidad de las enajenaciones posteriores a cuando la prohibición se formula como una condición resolutoria expresa para el caso de enajenación (Rs 10 jun 1924) y se inscribe, en cuyo caso cabe, no solamente obtener la nulidad de los actos...

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