La inscripción de los contratos de arrendamiento urbano en el Registro de la Propiedad
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora contratada Doctora de Derecho civil Acreditada a profesor titular de Universidad Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 3220-3245 |
3220 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 3220 a 3245
1.7. Concursal
La inscripción de los contratos
de arrendamiento urbano en el Registro
de la Propiedad
The registration of urban lease contracts in the
Property Registry
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Acreditada a profesor titular de Universidad
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El ordenamiento jurídico español contempla la posibilidad de
inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para
dotar al derecho arrendaticio de una oponibilidad erga omnes. El Real Decreto
297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
los Contratos de Arrendamientos Urbanos regula esta cuestión, si bien circuns-
cribiendo su ámbito de aplicación a los arrendamientos urbanos celebrados a
partir del 1 de enero de 1995 y sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre
de Arrendamientos Urbanos. Esta norma, que remite a la legislación notarial y
registral general, regula el título formal inscribible en el Registro de la Propiedad
(confirmando la regulación general) así como las circunstancias que debe expresar
tal título y sean relativas a la descripción de la finca arrendada, la identidad de
los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y demás cláusulas pactadas.
La norma prevé expresamente la posibilidad de inscripción no solo del contra-
to de arrendamiento inicial sino de las modificaciones posteriores del mismo
(subarriendos, cesiones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones). El Real
Decreto prevé también la posibilidad de inscripción del contrato de arrendamiento
cuando no se refiera a la totalidad de la finca inmatriculada sino solo a una parte
de esta, sin necesidad de segregación o constitución previa de la propiedad hori-
zontal, siempre que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada.
Finalmente, la norma contempla la cancelación de oficio de la inscripción de
arrendamiento cuando haya quedado extinguido por transcurso de su vigencia
legal o pactada y no conste inscrita prórroga convencional. Y la cancelación a
instancia de parte mediante acta notarial por la que arrendador o arrendatario
notifican su voluntad de excluir la prórroga tácita del ar tícu lo10 de la LAU.
ABSTRACT: The Spanish legal system contemplates the possibility of inscription
of lease contracts in the Property Registry to give the right of tenancy an enforce-
ability erga omnes. Royal Decree 297/1996, of February 23, on registration in the
Land Registry of Urban Leasing Contracts regulates this issue, although limiting
its scope to urban leases entered into as of January 1, 1995 and subject to Law
29/1994, of November 24, on Urban Leases. That norm, which refers to the general
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 3220 a 3245 3221
La inscripción de los contratos de arrendamiento urbano en el Registro de la Propiedad
notarial and registry legislation, regulates the formal title inscribable in the Property
Registry (confirming the general regulation) as well as the circumstances that must
express said title and are related to the description of the leased property, the identity
of the contracting parties, agreed duration, initial rent and other agreed clauses.
The regulation expressly raises the possibility of registering not only the initial lease
contract but also subsequent modifications to it (subleases, assignments, extensions
and any other modification). The Royal Decree also analyzes the possibility of in-
scribing the lease when it does not refer to the entire registered property but only to
a part of it, without the need for segregation or prior constitution of the horizontal
property, provided that the leased property is sufficiently delimited. Finally, the norm
contemplates the ex officio cancellation of the lease registration when its legal or
agreed term has been extinguished and no conventional extension is recorded. And
the cancellation at the request of a party, by means of a notarial act by which the
lessor or lessee notify their will to exclude the tacit extension of article 10 of the LAU.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento urbano. Registro de la Propiedad.
KEY WORDS: Urban leasing contracts. Property registry.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL REAL
DECRETO 297/1996, DE 23 DE FEBRERO SOBRE INSCRIPCIÓN EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIEN-
TOS URBANOS.—III. EL TÍTULO MATERIAL INSCRIBIBLE.—IV. EL TÍTU-
LO FORMAL.—V. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.—VI. LA FINCA SOBRE LA
QUE RECAE EL ARRENDAMIENTO: 1. FINCA NO INMATRICULADA. 2. FINCA INMATRI-
CULADA.: A. Finca arrendada que coincide con la finca inscrita bajo folio registral
independiente.—B. Finca arrendada que no coincide con la finca inscrita bajo folio
registral independiente.—VII. ASIENTOS A PRACTICAR EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD: 1. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN. 2. ASIENTO DE CANCELACIÓN.—VIII. CON-
CLUSIONES.—IX. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—X. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La Ley Hipotecaria prevé desde 1861 la inscripción en el Registro de la
Propiedad de los contratos de arrendamiento. La inscripción en el Registro de
la Propiedad dota al derecho arrendaticio inscrito de una transcendencia jurí-
dico-real u oponibilidad erga omnes, lo que otorga una par ticu lar protección al
arrendatario en caso de enajenación voluntaria de la vivienda arrendada o de
resolución del derecho del arrendador.
En el ordenamiento jurídico español el Real Decreto 297/1996 regula la ins-
cripción de ciertos contratos de arrendamiento, no habiéndose verificado una
reforma del mismo anunciada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (que reformó la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
En las próximas líneas analizaremos el ámbito de aplicación del Real Decreto
297/1996, el título material inscribible y el título formal que permite el acceso
de aquel al Registro de la Propiedad; si es o no precisa para la inscripción la
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