Inscripción de contrato de arrendamiento: ¿rústico, urbano o del código civil? derecho de adquisición preferente voluntario.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos:
Se trata de una escritura por la que se eleva a público un contrato privado de arrendamiento rústico, con las siguientes circunstancias:
• En el contrato, se califican las fincas como rústicas, haciéndose referencia, incluso, al tipo de cultivo a que habían de dedicarse.
• En la escritura se «convierten» las fincas arrendadas en urbanas y en el otorgamiento cuarto de la escritura «se solicita de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 297/1996 de 23 de febrero sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, la inscripción de la presente escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente y en especial el derecho de adquisición preferente de la parte arrendataria».
• Las partes sometían el contrato a la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.
La escritura fue objeto de una primera presentación en el Registro.
El registrador la calificó negativamente, además de con los defectos que se dirán, haciendo constar que las fincas según el Registro, Catastro y el Ayuntamiento son urbanas, lo que excluye, el arrendamiento rústico.
Y que el informe municipal, no es título adecuado para hacer constar la naturaleza de las fincas en el registro, siendo necesaria, la certificación municipal expedida por el Secretario con el visto bueno del Alcalde, documento que se aportó, entendiendo, el registrador subsanado el defecto conforme al artículo 192.2 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por el Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre.
Aparte del defecto anterior, se observaron los siguientes:
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Se alega que el arrendamiento no es rústico, al recaer sobre fincas de naturaleza urbana y tampoco es arrendamiento urbano «ya que las partes se someten a la LAR, no siendo aplicable el RD 297/1996, de 23 de febrero, que se refiere a los Arrendamientos Urbanos». Para considerar que el arrendamiento estaría sujeto al Código Civil.
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Tampoco considera inscribible el derecho de adquisición preferente haciendo referencia a la doctrina reiterada de nuestro Centro Directivo, relativa al principio de especialidad o determinación, añadiendo que al quedar el arrendamiento sujeto al Código Civil («vid. Supra»), éste no establece derecho de adquisición preferente alguno a favor del arrendatario, y por tanto queda indeterminado en su extensión y contenido.
Los recurrentes sostienen que es aplicable la Ley de Arrendamientos Rústicos porque al haberse derogado la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, no es de aplicación a los suelos urbanos la excepción del artículo 7.1.a) («constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998»). Acompañando con el recurso un informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento que señala que "a los efectos de la ley del suelo...
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