Inscripción en los Registros de la Propiedad de los contratos de arrendamiento financiero de bienes inmuebles regulados en el Real Decreto de 31 de julio de 1980.
| Autor | Tose Luis Benavides del Rey |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1171-1258 |
Primera parte
Es el Leasing, una de las técnicas financieras modernas, que pretende dar respuesta adecuada a las crecientes demandas de capital en la industria y en el comercio.
Si una de las características del Derecho, es la de recoger de la realidad social los hechos y actos dignos de reconocimiento y protección, proporcinándoles su tutela jurídica, bien puede afirmarse que, en el caso del Leasing inmobiliario, y por lo que a España se refiere, el ropaje jurídico ha sido casi simultáneo en su nacimiento al del fenómeno económico subyacente, y en cuanto a alguna de sus posibles manifestaciones (arrendamiento financiero de inmuebles para dedicarlos a fines agrarios, por ejemplo), incluso anterior a éste.
Para concretar el marco legal del denominado Leasing inmobiliario, hay que partir del Real Decreto-ley de 25 de febrero de 1977 que contiene, al mismo tiempo que un conjunto de medidas de carácter fiscal, financiero, y dirigidas a fomentar la inversión pública, las bases fundamentales que configuran ya la institución jurídica objeto de nuestro estudio.
En efecto, conforme al artículo 19, son operaciones de arrendamiento financiero aquéllas que, independientemente de su denominación, consisten en el arrendamiento de bienes de equipo, capital productivo y vehículos. .. Las mencionadas operaciones deberán incluir una opción de compra a favor del usuario al término del arrendamiento.
En el artículo 20, se señala que: Los bienes objeto de arrendamiento financiero, han de quedar afectados por el usuario exclusivamente a fines agrarios, industriales, comerciales, de servicios o profesionales.
Par su parte, el artículo 22 determina los requisitos que han de reunir las Entidades que, con carácter de habitualidad, tengan por objeto la realización de operaciones de arrendamiento financiero (forma, capital, ob- Page 1172 jeto social e inscripción en un registro especial del Ministerio de Hacienda).
De manera sencilla y en cierto modo embrionaria, se perfila la figura del arrendamiento financiero desde una triple perspectiva: Entidades que pueden realizarlo; carácter y contenido de la relación jurídica fundamental surgida entre aquéllas y los usuarios; y destino al que, necesariamente, han de quedar afectados los bienes objeto de las operaciones de arrendamiento financiero.
El Real Decreto-ley de referencia, contenía en el apartado dos del artículo 20 las previsiones jurídicas para que el Gobierno, atendiendo a la coyuntura económica, pudiera extender el ámbito de aplicación del mismo, a bienes diferentes de los indicados anteriormente, o afectos a fines distintos de los enunciados en el apartado uno del citado artículo 20.
Teniendo en cuenta la grave crisis por la que atraviesa el sector de la construcción, el Gobierno hace uso de esa autorización y se aprueba el Real Decreto de 31 de julio de 1980, en cuyo artículo 1.º se establece lo siguiente: Las Sociedades inscritas en el Registro Especial de Empresas de Arrendamiento Financiero... podrán extender su actividad a la realización de operaciones de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles los cuales sean objeto de tráfico empresarial habitual. Tales bienes deberán quedar afectados por el usuario exclusivamente a fines agrarios, industriales, comerciales, de servicios o profesionales, durante toda la vigencia del contrato. En ningún caso podrán realizarse contratos de arrendamiento financiero sobre inmuebles destinados a vivienda o que no sean necesarios para el ejercicio de los fines señalados anteriormente.
El artículo 2.º, reproduciendo el último inciso del artículo 19 del Real Decreto-ley de 25 de febrero de 1977, señala que: Las operaciones de arrendamiento financiero de inmuebles, contendrán necesariamente una opción de compra a favor del arrendatario al término del arrendamiento.
Por su parte, el artículo 3.º del Real Decreto de 31 de julio de 1980, determina que: Con independencia del régimen jurídico sustantivo que les sea aplicable en cada caso, las operaciones de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles... habrán de ajustarse necesariamente a los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley de 25 de febrero de 1977 y demás normas legales y reglamentarias que regulan esta materia.
El examen del precepto que antecede, suscita al menos las cuestiones siguientes: 1.a Qué debe entenderse por régimen jurídico sustantivo. 2.a Cuál sería éste en cada caso, teniendo en cuenta las diferentes operaciones de arrendamiento financiero. 3.a La compatibilidad, o incompatibilidad de ese régimen jurídico sustantivo, con las normas legales y reglamentarias que regulan la materia objeto de este estudio. Page 1173
Sin adentrarnos en el terreno de la especulación jurídica, parece que por régimen jurídico sustantivo debe entenderse el conjunto de normas de derecho público o privado y de carácter imperativo o dispositivo que contengan las previsiones necesarias para construir sobre ellas directamente, o por analogía, el régimen jurídico regulador de las relaciones contractuales en que el Leasing inmobiliario consiste. Es decir, el cuerpo de normas que puedan incidir en los sujetos de una relación jurídica; el objeto de la misma, su forma, y mecanismos de protección legal de aquélla.
Pues bien, de ese conjunto de disposiciones, limitaremos nuestro estudio a las que tengan carácter civil, mercantil o formen parte del denominado derecho hipotecario.
Determinada la naturaleza jurídica del arrendamiento financiero de bienes inmuebles, las disposiciones relativas a la forma del contrato y su protección jurídica o legal, particularmente frente a terceros, serán comunes a cualquiera de las operaciones del tipo referido, mientras que los diferentes fines a que puedan quedar afectados los inmuebles, así como los sujetos de la relación contractual y su específica identidad, dará lugar a un régimen jurídico presumiblemente diferenciado (por ejemplo: Arrendamiento financiero de inmuebles para destinarlos a fines agrarios) por razón de esos aspectos.
Por último, y pese al planteamiento simplista del legislador que remite al régimen jurídico sustantivo aplicable, independientemente de la sujeción de las operaciones de Leasing inmobiliario a las disposiciones contenidas en los dos Reales Decretos examinados y demás normas legales y reglamentarias que regulan esta materia, es evidente que, entre aquél y éstas puede haber fricciones que será preciso resolver otorgando preferencia reguladora a un conjunto normativo o a otro.
De una manera puramente descriptiva, el Leasing inmobiliario puede definirse como un medio de financiación, formalizado en un contrato especial entre dos partes, una de las cuales, cede a otra el uso de un inmueble a cambio de una retribución periódica, durante un plazo al finalizar el cual, el cesionario del inmueble puede, en virtud de una cláusula de opción de compra convenida...
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