Inscripción de arrendamiento de finca rústica

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

A) Hechos: El supuesto de hecho de este caso es complejo (múltiples fincas y múltiples actos) y ha sido magníficamente estructurado por la propia DGRN. Básicamente la Res trata de la calificación sobre la sujeción o no a la LAR de un arrendamiento y no, en cambio sobre la subrogación "ex lege" de su Artículo 22, así como la existencia de títulos e inscripciones intermedias conforme al Pº de Prioridad del Aº 17 LH. Así, en el caso:

1) En 2009 una SA y una SL otorgan escritura de arrendamiento con opción de compra sobre varias fincas. Esta escritura NO se presenta a inscripción HASTA 2015 y motiva el presente recurso.

2) El 9 agosto 2010, permutan una de las fincas (arrendadas) por otra, manifestándose que la 1ª se encuentra libre de arrendamientos. En la inscripción tampoco se dice nada del arriendo.

3) El 27 agosto 2010, se constituye hipoteca a favor de Bankia, entre otras de las fincas citadas SIN hacer constar que estaban arrendadas. Esta hipoteca determinará una ulterior ejecución hipotecaria.

4) En octubre 2010, se constituye 2ª hipoteca a favor de la recurrente doña MJ, manifestándose ahora sí, que se encuentran arrendadas.

5) En 2012, se nova la 1ª hipoteca (Bankia), manifestándose que las fincas están arrendadas.

6) En 2014 se ejecuta la 2ª hipoteca a favor de la recurrente doña MJ quien se adjudica las fincas, sin que conste (todavía) el arrendamiento, cuya inscripción (a favor de la SL arrendataria) es lo que la recurrente doña MJ pretende en el Recurso.

7) En junio 2015 se ejecuta la 1ª hipoteca a favor de Bankia que se adjudica las fincas (sin el arrendamiento);

8) Finalmente en septiembre 2015 la recurrente doña MJ presenta la escritura de arrendamiento de 2009 y pretende su inscripción.

B) El registrador califica negativamente por entender que:

1) Se halla ya presentado y pendiente de inscripción el Auto de adjudicación a favor de Bankia;

2) Que en el mandamiento se dice que la finca no se halla arrendada;

3) Y que respecto de una de ellas (la permutada) ni siquiera consta en la escritura de arrendamiento de 2009.

C) La abogada de doña MJ recurre alegando, en síntesis, que:

1) En varios de los títulos citados sí se mencionan los arrendamientos y su conocimiento por todos los implicados;

2) Que en el mandamiento se dice que la finca no se halla arrendada;

3) Y que respecto de la finca permutada, puede suponerse la voluntad implícita de los permutantes (la SA y matrimonio PyM) de mantener por sustitución ("sustituir") sus...

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