La inscripción de los contratos de arrendamiento en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
| Autor | María del Mar Manzano Fernández |
| Cargo | Profesora Ayudante de Derecho Civil.Facultad de Derecho-Universidad de Córdoba |
| Páginas | 2117-2158 |
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La historia de las relaciones entre el Registro de la Propiedad, como Registro jurídico inmobiliario cuyos pronunciamientos están avalados por el Estado y se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales (vid. art. 1.° LH), y los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, podríamos decir que ha sido la historia de un permanente desencuentro.
Sin embargo -como señala Pau Pedrón 1- diversas razones han movido al legislador hipotecario a abrir el Registro al derecho arrendaticio: principalmente, la analogía de ese derecho con otros derechos inscribibles que facultan para el uso y disfrute de los inmuebles, y el deseo de asegurar la posición jurídica del arrendatario.
En cualquier caso, no puede desconocerse que la legislación hipotecaria, ha establecido desde sus primeros balbuceos, las bases necesarias para hacer posible la inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles.
Ya bajo el régimen de las Contadurías de Hipotecas, el Real Decreto de 23 de mayo de 1845 (que se reitera en el de 19 de agosto de 1853), impuso la toma de razón de los contratos de arrendamiento inmobiliario. Esto se hace por razones fiscales -consecuencia de la Reforma Tributaria propiciada en 1845 por don Alejandro Mon-, pero lo cierto es que la posibilidad de inscripción de los arrendamientos de inmuebles existe antes de la primera Ley Hipotecaria de 1861 2.
Page 2119El n.' 5.' del artículo 1.831 del Proyecto de Código Civil de García Goyena de 1851 igualmente la admitió: «también deben inscribirse los títulos en que se imponen sobre bienes inmuebles alguno de los derechos siguientes: 5.° Los arrendamientos por seis o más años y las anticipaciones de alquileres o rentas por más de un año».
La Ley de 8 de febrero de 1861 consagra en su artículo 2 la inscripción de «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período que exceda de seis años» (número 5.°) y los «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en que se hayan anticipado las rentas de tres o más años» (número 6.°).
La Reforma Hipotecaria de 1869 unifica los dos supuestos en un solo número de su artículo 2 y añade el pacto de inscripción, quedando el texto legal (que se reiteraría literalmente en la Ley de 1909) así: «Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período que exceda de seis años, o los en que se hayan anticipado las rentas de tres o más años, o cuando sin tener ninguna de estas condiciones hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban».
En la legislación hipotecaria vigente hasta la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se contenían los siguientes actos inscribibles de los arrendamientos de inmuebles en general:
- - Artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria. Se inscribirán: «Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más años, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban». Este precepto ha sido objeto de nueva redacción por la Disposición Adicional segunda de la nueva LAU, según veremos.
- - Artículo 13 del Reglamento Hipotecario: «Sin perjuicio de las prohibiciones establecidas en la Leyes, los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos serán inscribibles cuando tengan las circunstancias expresadas en el párrafo 5.° del artículo 2 de la Ley, y las retrocesiones lo serán en todo caso.»
- - Artículo 14, último párrafo, del Reglamento Hipotecario: «En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.»
- - Artículo 15 del Reglamento Hipotecario: «Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán Page 2120 hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad.»
Había también normas de naturaleza hipotecaria en el artículo 55 de la ahora derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que analizaremos en el momento oportuno.
A pesar de esta normativa y a pesar de que la Ley Hipotecaria no establece ningún régimen especial de efectos para las inscripciones del derecho arrendaticio, lo cierto es que una amplia corriente de hipotecaristas (Morrell y Terry, Campuzano, Roca Sastre), viene entendiendo que el único efecto registral que producen es el de la oponibilidad de los arrendamientos inscritos a los posteriores adquirentes del inmueble 3.
El problema de la inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles, de una parte, y de otra los efectos, incluso frente a terceros protegidos por la publicidad registral, de los arrendamientos no inscritos -planteando verdaderas y casi escandalosas excepciones al sistema general de seguridad jurídica inmobiliaria que el Registro supone, por la vía de la subrogación arrendaticia legal- obedece a dos motivaciones principales: las dudas sobre la naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento y el sustrato social del mismo, al ser la vivienda un producto de primera necesidad, hoy derecho constitucional, según el artículo 47 de la Constitución de 1978: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
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Cuestión muy discutida, han prevalecido históricamente y siguen prevaleciendo actualmente, las opiniones favorables a su consideración como derecho personal.
No se desconocen algunas posiciones doctrinales que tratan de resolver el problema arremetiendo contra la distinción entre derechos personales y reales, y planteando nuevas clasificaciones de los derechos subjetivos. El arrendatario se bastaría a sí mismo por razón del contacto posesorio y el arrendamiento quedaría encuadrado en la figura del ius ad rem 4.
Variante de la anterior es la posición de algún sector doctrinal reciente 5, tratando de fundar la protección del arrendamiento exclusivamente en la apariencia posesoria. Frente a la publicidad registral, propugna la configuración del arrendamiento como derecho real de contenido posesorio y duración limitada, tesis inaceptable, pues, precisamente, el nacimiento de los sistemas hipotecarios en toda Europa durante el pasado siglo, obedece a que la tradición y la posesión han perdido todo su valor como instrumentos de publicidad cuando la contratación desborda el ámbito puramente local 6.
No es este el momento de profundizar en lo que pudiera ser un plano teórico o académico del problema, con ánimo de sentar conclusiones más o...
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