La innecesariedad de la licencia de primera ocupación para la declara­ción de obra nueva: Análisis crítico de cuatro resoluciones de la DGRN de diciembre de 2008

AutorJordi Viguer Pont
CargoAbogado - Técnico Urbanista
1. Introducción

La nueva legislación estatal en materia de suelo ha introducido algunas modificaciones en la regulación de las declaraciones de obra nueva. Concretamente, y en lo que interesa al objeto del presente estudio, la Ley de Suelo, cuyo texto refundido fue aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de mayo («Ley de Suelo»)1, establece en su artículo 20 la necesidad de que en la declaración de obra nueva terminada se acredite el otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. Esta nueva previsión legal suscitó la duda acerca de la posible exigencia de la licencia de primera ocupación para la declaración de obra nueva terminada.

La Dirección General de Registros y del Notariado («DGRN») estableció unas consideraciones iniciales sobre la nueva regulación en materia de suelo por medio de su resolución circular de 26 de julio de 2007. Sin embargo, en esa primera resolución interpretativa, no se abordó expresamente si la licencia de primera ocupación resulta exigible para otorgar e inscribir la declaración de obra terminada.

En sus recientes resoluciones de 9 de diciembre de 2008, 12 de diciembre de 2008, 20 de diciembre de 2008 y 22 de diciembre de 2008 (Boletín Oficial del Estado de 26 de enero de 2009), la DGRN analiza de pleno la cuestión, concluyendo que la licencia de primera ocupación no resulta exigible para declarar la obra nueva terminada.

En el presente artículo se analizará la ordenación urbanística de la declaración de obra nueva, para proceder a continuación al estudio y crítica de la doctrina recientemente establecida por la DGRN en lo referente a la exigencia de la licencia de primera ocupación para poder declarar la terminación de la obra nueva.

2. La regulación de la declaración de obra nueva en la normativa urbanística: El nuevo régimen de la ley de suelo

Si bien la declaración de obra nueva corresponde al ámbito del Derecho privado, su regulación viene determinada, en una parte muy importante, por normas de Derecho público, y más concretamente por la legislación en materia de suelo.

La primera regulación administrativa de la declaración de obra nueva la encontramos en la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y de Valoraciones del Suelo, («LRRU»). Analizando esta primera normativa podremos comprender mejor qué interés mueve al urbanismo a ordenar esta declaración privada y, en definitiva, podremos juzgar con mayor fundamento los términos de la actual Ley de Suelo. El artículo 25 de la LRRU regulaba la declaración de obra nueva en los siguientes términos:

1. La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística quedará incorporada al patrimonio de su titular.

2. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.

Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación en el plazo de tres meses a partir de esta, mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras

.

Como podemos ver, la regulación de la declaración de obra nueva parte de un pronunciamiento taxativo por parte del legislador: el propietario sólo puede hacer suya la edificación construida si ésta se realiza al amparo de una licencia urbanística válida. El cumplimiento de la legalidad urbanística se configura, de este modo, como una premisa básica para la patrimonialización de las nuevas edificaciones, y el legislador sitúa al Registro de la Propiedad como garante de la legalidad urbanística. Según expone LASO MARTÍNEZ2, «con la exigencia de la licencia y certificación tanto para inscribir las obras nuevas en construcción como las ya terminadas, el Registro de la Propiedad asume un papel central en el fortalecimiento de la legalidad urbanística, ya que todo el proceso urbanístico desemboca como punto final de llegada en la construcción».

Si bien la licencia urbanística cobra un protagonismo destacado en esta norma, la tarea de verificar su cumplimiento no se asigna a la Administración, sino que se atribuye al técnico competente, que es quien expide el certificado que debe testimoniarse en la escritura de declaración de obra nueva. Y todo ello a pesar de que, como expondremos en los apartados siguientes, nuestro ordenamiento jurídico urbanístico prevé una autorización administrativa justamente destinada a constatar que la edificación se ajusta a la licencia y al planeamiento aplicable: la licencia de primera ocupación.

En las regulaciones urbanísticas posteriores, el legislador ha seguido básicamente el patrón fijado en la citada LRRU. Dentro de esos antecedentes normativos debemos referirnos al vigente Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística («Real Decreto 1093/1997»), a través del cual se desarrollan de forma detallada los requisitos de la declaración de obra nueva.

Por lo que se refiere a la nueva Ley de Suelo, el vigente artículo 20 establece los requisitos que, desde la perspectiva urbanística, son exigibles para el otorgamiento e inscripción de las declaraciones de obra nueva. A modo de recapitulación, los documentos que deben aportarse para efectuar la declaración de obra nueva son los siguientes:

— El acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.

— La certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto del acto administrativo.

Adicionalmente, para las declaraciones de obra nueva terminada, la Ley de Suelo precisa la aportación de la siguiente documentación:

— La certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

— La acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

— Las autorizaciones administrativas, otorgadas de forma expresa o por silencio administrativo, que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

Como puede verse, la Ley de Suelo sigue básicamente los dictados de las anteriores normas en la materia, aunque se introducen algunos matices destacables. Dentro de estas modificaciones, y por lo que interesa a los efectos del presente...

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