Sistemas regístrales inmobiliarios en la República de Irlanda. Comparación con el Derecho inglés.
| Autor | Luis Fernández del Pozo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 63-106 |
Coinciden todos los autores en señalar el año 1708 como el punto de arranque del sistema registral irlandés. Fue. efectivamente, en este año, en tiempos de la reina Ana, cuando se dictó, para el entonces territorio de la Corona británica, la Ley que estableció el REGISTRY OF DEEDS (Registro de documentos).
Este primer hito registral corresponde a una primitiva fase de publicidad, que también encontramos en otros sistemas herederos del Common Law: los Registros ya desaparecidos de Middlesex y Yorkshire en Inglaterra, el Registro de Sasines en Escocia o los sistemas regístrales norteamericanos de recording.
El Registro de documentos es simple y de efectos más bien modestos. En el preámbulo de la Ley se justifica su implantación por el deseo de la Corona de asegurar las transmisiones evitando falsificaciones y fraudes en la titulación inmueble. No voy a discutir si los principios en que se basaba eran análogos al sistema francés primitivo de transcripción; bástenos señalar que se trataba de un sistema de archivo de títulos, o mejor, de resúmenes (memorials) de documentos que contenían los extremos exigidos por su legislación: fecha del documento, identificación de las partes y testigos, descripción de la finca. El objeto era hacer oponibles los dere-çchos resultantes de los documentos debidamente registrados a los sucesivos adquirentes en virtud de títulos aún no registrados. Su limitado efecto era determinar prioridades y, desde luego, no producía los enérgicos efectos de la fe pública registral. De esta suerte, el comprador o acreedor hipotecario debería investigar e interpretar no sólo la validez de los documentos cuyo resumen se publicó, sino cualquier otro que no depositado, limitare las facultades de su transmíteme, así como cerciorarse de la identidad de la finca.
La técnica registrares también simple: el documento original se coteja con el resumen, y una vez comprobada la conformidad se devuelve al presentante y se archivan los extractos en el orden de presentación. El cuadro se completa con un elemental sistema de índices de documentos -abstract book- y de personas -Index of names-. El problema es determinar la extensión del beneficio de oponibilidad de que goza quien se ampara en este primitivo Registro. En dos casos famosos -lord Forbes vs. Denison (1972) y en el aún más conocido Le Neve vs. Le Neve- se planteó el problema de la buena fe. Se ha discutido, y se sigue discutiendo, si merece la prioridad quien se anticipa a hacer constar su derecho, para de este modo perjudicar a quien si bien adquirió con anterioridad, no registró, a su vez, la adquisición. Parece que si el «tercero de prioridad» actuó dolosamente o con negligencia inexcusable, no merece la protección del Registro, que nunca puede servir de instrumento del fraude (a statue would never become a cloak for fraud). Por lo demás, este Registro es una buena prueba del respeto de las legislaciones herederas del Common Law por sus tradiciones. Está llamado a desaparecer cuando el sistema que lo sustituirá -el de títulos (o titularidades reales) - se imponga como obligatorio en toda Irlanda. Aunque un mínimo de organización existe -resúmenes de los memorials se archivan en libros especiales «Abstract Books» y se lleva un índice de personas-, la llevanza del Registro de documentos es elemental: cada instrumento se archiva en el orden en que se deposita en el Registro, y a falta de folio real, los abogados de las partes interesadas -los siempre presentes solicitors- ganan sus aranceles investigando en la selva de títulos. Labor ésta, la de investigación, que aunque muy querida por el sistema del Common Law. y que constituye parte importante de la tarea encomendada a los abogados, se nos antoja innecesaria o, al menos, muy simplificada, si se organiza un eficiente sistema de publicidad registral. Ya lo advirtieron pronto los irlandeses.
Intentó sir Richard Torrens -quien habría de tener más fortuna en Australia- la creación de un sistema registral de títulos («Title R.») que salvara los inconvenientes del anterior. La Ley de 1865, aunque técnicamente muy buena, no tuvo éxito. Unos centenares de títulos -800-ç accedieron al nuevo Registro, pero la mayor parte de la propiedad inmueble quedó fuera. Esto se debió, en primer lugar, a la imprevisión del Gobierno, que no cuidó de organizar un cuerpo de Registradores ni una mínima infraestructura registral. Además, el sistema no estimulaba la inscripción -siempre voluntaria- y resultaba tan exigente en materia de fijación de linderos y datos físicos de las fincas que pocos decidieron aprovecharse de las ventajas del nuevo orden registral. Para el triunfo de un sistema moderno de publicidad fue necesaria la Reforma Agraria de la segunda mitad del pasado siglo.
Una parte importante de las tierras estaba en manos de terratenientes ingleses absentistas, que no estaban sobrados de dinero, y cuyos títulos sobre las tierras que cultivaban colonos irlandeses estaban lejos de ser todo lo claros que sería de desear. En estas condiciones, se dictó la Ley de compra de tierras, que produjo un efecto saludable similar al de nuestras leyes desamortizadoras. El resultado fue que se compraron las tierras con dinero público para luego cederlas a los colonos, que las adquirían a cambio de unas rentas. Para conservar el nuevo Estatuto surgido de la «Land Purchase Act» era necesario una nueva ordenación registral. Todos los títulos por los que la Corona investía a los propietarios resultaron de obligatoria inscripción, para lo cual se dictó la primera Ley Hipotecaria moderna: «Local Registration of Title (Ireland) Act», 1891. Se crea por ella un sistema de inscripción, que en puridad no es ni de folio real ni personal. Abren folio titularidades reales, según el Registro de que se trate, y en sucesivos asientos se recoge toda la historia tabular de la titularidad original y sus cargas. Con lo cual puede resultar que una misma finca está en más de un folio, como se ve en el ejemplo que acompaño (apéndices 2 y 3). La Ley creó una Oficina Central, y luego las locales, en los diversos condados, y fue derogada por la de 1942. En la actualidad, la legislación hipotecaria está constituida por la Ley -«The Registration of Title Act», 1964, desde ahora RTA- y su Reglamento -«Land Registration Rules», 1972, desde ahora LRR-, que han sido modificados en 1981 v 1986.
Sigue el sistema de Oficina única. En la Oficina Central es donde se registra la totalidad de la tierra de Irlanda (s. 7 ss. RTA). No obstante, existe una voluntad de descentralización de la función registral. Existen Registros locales, pero sus funciones son complementarias y de publicidad formal, distando de estar claras en la regulación legal. Esto no supone un problema de servicio, pues se admite con carácter general la presentación ç de los documentos por correspondencia -la gran mayoría de los presentados-, y como las oficinas locales tienen duplicados es posible obtener copias.
Como consecuencia de la centralización existe un Registrador central, en el que generalmente coinciden los cargos de titular de sendos Registros -de títulos y de documentos-, que debe ser barrister-at-law o solicitor de reconocido prestigio y una práctica de, al menos, diez años en la profesión (s. 9 RTA). Es elegido por el Gobierno y tiene a sus órdenes todo el personal necesario, con la categoría de funcionarios -civil servants- según plantilla fijada de común acuerdo entre el Ministro de Finanzas y el de Justicia. El Registro se organiza en cinco regiones o áreas territoriales, al frente de las cuales está un funcionario calificador de los títulos -examiner oj titles- y de los datos físicos -examiner of maps-. Los cargos jurídicos, que están en la cúspide de los departamentos -depu-ty Registrar...-, suelen ser barrister, estando los servicios de planimetría bajo la responsabilidad del Registrador. La retribución es por arancel, el último de 1983, próximo a ser sustituido, que gira por conceptos inscribibles (vid. apéndice). La retribución del personal, los gastos de la Oficina y demás cargas necesarias para el servicio deben ser cubiertas con los aranceles percibidos, y que determina el Ministro de Justicia de conformidad con el de Finanzas. Aunque en teoría dependiente de la Administración, en la práctica tiene el Registro una notable autonomía -self-goberning body-, pero debe reintegrar a la Administración los excesos de recaudación, pequeños, habida cuenta los programas de informa-tización y nuevos servicios emprendidos. La retribución es fijada por la Administración -the Direachtas-.
El Registro se lleva por folios. Existe un índice de fincas y de personas: índex of names and of lands. Abren folio ciertas titularidades reales que se organizan en dos «registros» o secciones, como luego veremos a propósito de los derechos inscribibles.
El Registrador tiene amplias facultades calificadoras, que se extienden primero a los datos físicos de la finca, a cargo del servicio de planos -«Mapping Branch»-, y luego a los datos jurídicos. Los datos físicos de la finca, así como la referencia a los derechos mineros, si existen, y a los linderos, son descritos en la parte primera del folio registral -the property-. Y es que hasta el Reglamento de 1937 no se estableció una forma para los asientos del Registro, pero la práctica impuso, de modo similar al Derecho hipotecario inglés, la división del folio en tres partes (r. 3 LRR): en la primera, como dije, se describe la finca, con referencia a la identificación del plano que obra en el Registro. También se hacen constar las servidumbres...
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