La publicidad inmobiliaria en la ordenación del territorio.
| Autor | Francisco Corral Dueñas, José Luis Laso Martínez |
| Cargo | Registradores de la Propiedad |
| Páginas | 313-344 |
Las instituciones reguladoras de la publicidad inmobiliaria fueron concebidas como un instrumento de control de la legalidad de los actos jurídicos, acaecidos predominantemente en el ámbito del derecho privado, y que en su proyección se referían a bienes inmuebles.
Esto significa que cuantos fenómenos han aparecido en el siglo presente producto de un intervencionismo creciente del Estado sobre los bienes de los particulares, han tenido que desembocar, necesariamente, en aquel instrumento ideado para la configuración y publicidad de los derechos privados.
No es concebible ninguna acción pública propia de un Estado de Derecho, con aspiraciones de estar sometidas a la ley, que no tenga necesariamente como última finalidad la de llegar a las instituciones del Estado determinantes del régimen jurídico de los bienes inmuebles, con carácter general.Page 513
La acción del Estado sobre el suelo, ya sea éste concebido bajo su utilización agraria o como formando parte de la ciudad, en un sistema político de reconocimiento de los derechos patrimoniales, convierte a los aspectos regístrales de aquella acción pública en elemento fundamental para el buen éxito de la operación. En razón de ello el Registro de la Propiedad, órgano en el que cristaliza en España el sistema de publicidad inmobiliaria, tiene que adecuar su estructura sin desnaturalizarse; es decir, ha de servir fielmente a las necesidades sociales, pero sin perder nunca de vista la raíz fundamental de su constitución, que no es otra que la de una institución jurídica auténtica, controladora de la validez de los actos, y no de un mero aparato administrativo sometido a las fluctuaciones políticas o a modernismos puramente coyunturales.
Así la utilidad que ha de prestar la institución reside en su propia objetividad, imparcial, de control de la legalidad de los actos y al mismo tiempo de fiel colaboración a la línea política fundamental del Estado, sin constituir barrera ni tampoco medio arbitrario para el emplazamiento de los derechos de los particulares.
Si tales ideas son fundamentales, con mayor razón allí donde la configuración del derecho de la propiedad ha venido a ser determinada, hasta su raíz,, como consecuencia de la aparición del fenómeno de la planificación.
Basta con la lectura del artículo 76 de la Ley del Suelo para advertir el progreso habido entre la formulación dada por el artículo 348 del Código Civil y el concepto actual del urbanismo moderno. Las limitaciones excepcionales del dominio, amparadas por el artículo 348 del Código Civil, pasan a ser limitaciones nacidas de los propios actos de la Administración, como lo revela el hecho de que el artículo 76 configura los límites del derecho de propiedad no sólo para el cumplimiento de los deberes establecidos por la ley, sino también para los deberes resultantes de los Planes de Ordenación.
Una modificación tan sustancial tenía que trascender a la institución hipotecaria, porque si bien la propiedad se recibe por el urbanismo y por el Registro, teniendo en cuenta los legítimos modos de adquirir previstos por el Código, lo cierto es que su verdadero contenido, es decir, el ámbito de las facultades, su efectiva utilización e incluso la oportunidad para su ejercicio quedan definitivamente marcadas por los Planes de Ordenación.
Continúa así la legislación hipotecaria prestando un relevante servicio a la sociedad. De igual modo que en el momento de su creación fue el instrumento para hacer frente a las cargas ocultas que minaban el crédito territorial, favoreciendo los préstamos usurarios, pasó después a ser el medio vigoroso para hacer frente al desarrollo económico del país, pro-Page 314porcionando una estructura suficiente para permitir la instauración gigantesca del moderno crédito territorial. Por ello, en la actualidad, frente a situaciones nuevas caracterizadas por el predominio de los problemas colectivos paralelos a la penetración creciente de la propiedad privada por los poderes públicos, está en condiciones de ofrecer también una estructura válida, creíble y asimilada en la conciencia social española que permita su aplicación a la ordenación del territorio en los ámbitos agrario, urbanístico y de protección del medio ambiente.
Se cumplen así las previsoras palabras de la exposición de motivos de la reforma de la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944, cuando afirman que "la fides públicas, base y fundamento de todo sistema hipotecario, lo mismo sirve para dar una mayor movilidad a la tierra que para vincularla en lo menester al cumplimiento de los fines mencionados".
Dentro de la sistemática protectora del medio ambiente, ocupa lugar prioritario la planificación ordenadora del territorio, no sólo por ser éste el bien natural primario, sino también por su indudable vinculación con la mayoría de los fenómenos ambientales con clara incidencia social. El suelo, el agua y el aire, la tríada de los clásicos, se muestran cada vez más escasos a medida que crece la población y sus necesidades, por lo que se hace precisa una regulación que evite las catastróficas consecuencias que se derivarían de persistir su despilfarro.
La llamada ordenación del territorio es una actuación jurídico-administrativa que pretende configurar el espacio en función de las necesidades sociales de la humanidad. Tomando como base diversas aportaciones científicas (tales como la geografía, la agronomía, la ecología y diversos principios económicos) ha venido a dar forma a un concepto nuevo del territorio que supera antiguas concepciones individualistas, hoy inaplicables. El aumento de la población, relacionado con la escasez del suelo, el desarrollo territorial y la creación de equipamientos, en unión de las nuevas ideas sobre la propiedad y la deficiencia de las estructuras agrarias son motivos más que suficientes para llamar la atención sobre la necesidad de abordar estos problemas inaplazables.
En consecuencia se hace preciso disciplinar los factores que gravitan sobre nuestro mundo. La ordenación del territorio, como advierte Bas-Page 315sols 1, no es sólo un modelo abstracto o racionalista de organización del espacio, sino el resultado de una acción voluntarista de estructuración territorial protagonizada por los poderes públicos y también por los agentes privados, aunque éstos sometidos al control de la Administración.
Considerando, pues, la ordenación del territorio como una aportación sustancial y decisiva para el amparo del medio ambiente, sus funciones principales deben dirigirse tanto a la planificación urbanística como a la agraria y a la defensa de los recursos naturales. Respecto al urbanismo, los problemas deben abordarse en los distintos planes, sean generales, parciales o sectoriales, valorando preventivamente el impacto que las obras pueden ocasionar sobre el ambiente y las condiciones de vida. En cuanto al territorio rústico, base de nuestra alimentación, hay que defenderlo del deterioro originado por las actividades que lo degradan, sean externas o internas al sector. Finalmente, es obvio decir que el agua y los montes también deben ser protegidos, pues su conservación y renovación es vital para todos.
Nuestro trabajo concluye con la idea de resaltar que si en la ordenación racional del territorio deben conjugarse el reconocimiento a la iniciativa privada con el sentido social del dominio, consideramos imprescindible contar con un sistema de publicidad que refleje claramente el contenido y los deberes específicos de la propiedad ordenada.
Aparte las razones de ineludible seguridad jurídica en el tráfico de los inmuebles, con esta publicidad se hará posible el control social al conocer todos el conjunto de limitaciones y deberes que recaen sobre las fincas afectadas como consecuencia de la ordenación. Así, veremos que el Registro de la Propiedad, que ya viene demostrando su eficacia y aptitud al ser soporte de actuaciones planificadoras del suelo, contiene aún inéditas posibilidades para cooperar en cuantas regulaciones generales puedan producirse.
En general, las nociones anteriores, aun cuando han alcanzado un grado de precisión técnica indudable en el ámbito de la planificación urbanística, son, sin embargo, igualmente predicables con carácter general para todo el campo de la ordenación del territorio, puesto que, en definitiva, en este caso también lo que se está haciendo es elegir un modelo de desarrollo territorial en función de una planificación previa.
Pues bien, a partir de este planteamiento general, las aportaciones dePage 316 los sistemas de publicidad inmobiliaria alcanzan su desarrollo fundamentalmente en aspectos como los siguientes:
a) La publicidad de sus determinaciones con efectos respecto de terceros, los cuales, aun cuando quedan directamente vinculados por la publicidad ordinaria derivada de la ordenación del territorio, verían reforzada su posición también con la publicidad registral.
b)...
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