Inmatriculación. Varias fincas con una referencia catastral. Posible invasión de dominio público. Red natura 2000

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de tres fincas, construidas íntegramente, aportando escritura de compraventa y acta de notoriedad para acreditar que el vendedor era propietario hacía más de un año. Mediante diligencia de aclaración los intervinientes manifestaron que dichas tres fincas forman todas un solo conjunto de construcciones. El Notario, conforme al art. 153 RN describe los linderos de cada finca.

La registradora plantea dos defectos:

- No cabe una sola referencia catastral para inmatricular tres fincas.

- Al estar parte de las fincas sitas en la Red Natura 2000, ha de notificarse a la Administración para el ejercicio de tanteo y retracto y ha de acreditarse que las construcciones no invaden zona demanial o de servidumbres de uso público general.

El notario recurrente argumenta sobre la existencia de una relación funcional entre las fincas

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Trata previamente sobre la naturaleza de la calificación sustitutoria, que no es un recurso impropio sino un medio de obtener una segunda calificación. El registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos y, en caso de confirmar la calificación, el recurso ha de presentarse contra la nota de defectos inicial.

Defecto 1º: una sola referencia catastral.

La DG extiende que la pretensión de inmatriculación de varias fincas independientes bajo una sola referencia catastral conlleva que no concurra la identidad exigida entre la finca a inmatricular y la parcela catastral. Reconoce que una finca registral puede tener varias representaciones gráficas catastrales, pero no es posible el supuesto inverso, pues podría implicar encubrir un acto de "agrupación" (creemos que más bien quiso decir "segregación" o "división").

Para que se forme una finca registral discontinua, no es suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Ha de existir una relación o conexión de dependencia o servicio de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales...

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