Inmatriculación. Posible título instrumental. Sustitución fideicomisaria de residuo

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de 6/8 partes indivisas de una finca utilizando el siguiente sistema:

--- dos de los comuneros permutan respectivamente sus 3/8 partes indivisa en la finca; y

--- como título previo se acompaña escritura de aceptación y adjudicación de herencia por el que las permutantes adquieren su participación indivisa, pero de la que también resulta que según el testamento del causante las 6/8 partes indivisas quedan sujetas a una sustitución "fideicomisaria de residuo, en lo que fuera posible, a favor de sus otros tres hijos, … y en cuanto a este legado y siempre que no hayan dispuesto estos bienes legados por cualquier título intervivos, con carácter oneroso o gratuito".

La registradora deniega la inscripción por dos motivos:

Porque el segundo título de permuta tiene carácter ficticio pues se ha "creado ad hoc para lograr la inmatriculación de la finca…". Añade que la "permuta de una parte indivisa de un comunero por otra parte indivisa igual de otro comunero de la misma finca, en realidad no transmite nada, las dos partes contratantes se quedan en la misma posición jurídica y de titularidad que tenían al principio". Art. 6-3 y 1277 del Código Civil, 205 Ley Hipotecaria, 298 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Mayo de 2007, 9 de mayo de 2013, 29 de enero, 6 y 7 de febrero, 12 y 14 de mayo y 17 de junio de 2014 y 8 de enero de 2015.

Con "esta doble transmisión ficticia podría burlarse la verdadera intención del testador que es, al establecerse la sustitución fideicomisaria de residuo, que la parte de dicha finca que pertenece al mismo no salga de la línea familiar del testador, pasando a sus otros hijos en caso de no haber dispuesto las legatarias de la misma durante su vida. En definitiva, que las cuotas no pueden quedar libre del fideicomiso. Artículos 658, 667, 668, 675, 774 y 781 a 785 del Código Civil".

Las interesadas recurren diciendo que la transmisión se ha producido devengando los correspondientes impuestos y que con la permuta se "produce una modificación jurídica liberando a dichas participaciones del gravamen" impuesto por el testador mediante la transmisión de las cuotas intervivos. Añaden que la permuta tiene su propia causa y que los títulos no...

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