La inmatriculación de fincas mediante el título público de su adquisición
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La reforma parcial de la ley Hipotecaria, que tan sugestivos temas trae a la consideración de los juristas, ha abordado, con innovaciones dignas de estudio, el dificultoso problema de la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.
Desde la primitiva ley Hipotecaria se produjo en el articulado de nuestra histórica legislación cierto confusionismo sobre los medios inmatriculadores, problema de fundamental importancia, puesto que constituye el principio y presupuesto necesario para éJ desenvolvimiento pleno del sistema.
Esta falta de precisión en nuestra legislación dio lugar a que se admitieran una serie de medios inmatriculadores, no todos ellos justificados ni desarrollados con la disciplina científica que fuera de desear 1. El problema de inmatriculación de fincas en el Registro fue y es de una complejidad tan grande que excedió a las previsiones de los admirados autores de nuestra primitiva y genial ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861.
En esta Ley y sus posteriores reformas no se distinguieron entre los llamados corrientemente actos inscribibles, sin mucha exactitud técnica, los que son inmatriculadores, que tienen por fin incorporar al Registro de la Propiedad las fincas, elemento básico en nuestro sistema hipotecario como en los demás de carácter científico, y losPage 306 propiamente hipotecarios que tienen como contenido la constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales.
Quizá se piense que la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad es problema simplemente de carácter transitorio.
No compartimos esta opinión, pues la norma que ha de regular la inmatriculación de fincas no se ha de limitar a determinar las disposiciones que han de regir las relaciones jurídicas existentes al producirse un cambio legislativo 2, sino que se dirige a incluir en el sistema hipotecario los derechos que, cualquiera que sea la fecha , de la legislación vigente y sus cambios, han permanecido en el comercio jurídico extrarregistral, cuestión de tal permanencia que requiere una norma en el contexto sustancial de la Ley.
Aun cuando se llegara a incorporar al Registro la totalidad de la propiedad inmobiliaria del país, ideal del legislador hipotecario que, como la estrella Polar, nunca se alcanza, pero que cotidianamente nos marca el Norte, no cabría considerar resuelto de forma definitiva el problema inmatriculador, pues la propiedad inscribible continuamente cambia, porque cambia también constantemente el carácter público o privado del destino de esa propiedad 3.
En la Ley de 30 de diciembre de 1944 se ha acometido el problema de inmatriculación de fincas con aciertos indiscutibles y con perfeccionamientos muy estimables.
Entre estos aciertos se encuentra el haber destinado un título, el décimo tercero, a la concordancia entre el Registro y la realidad, en el que ; se encuentran regulados, aunque no todos, los principales medios inmatriculadores, ordenación legal que se echaba de menos en la anterior legislación hipotecaria española.
Entre estos medios inmatriculadores se incluye el que se lleva a efecto por medio de los títulos públicos de adquisición de fincas. Fuerte h a sido la crítica de algunos tratadistas en cuanto a este medio de in; matriculación y aun la propia exposición de motivos de la nueva Le y, tan justamente elogiada por su luminoso contenido y por su elegante forma, dice «que aun cuando el controvertido procedimiento in matriculador del párrafo tercero del artículo 20 de la Ley anterior debería ser derogado, ya que, en pura doctrina, no ofrece todas la s garantías indispensable a esta clase de expedientes,Page 307 se ha juzgado necesario mantenerle hasta que haya ingresado en el Registro gran masa de la propiedad, no inscrita todavía».
Séame permitido, sin más autoridad que la que puede prestar mi ya larga práctica profesional, que discrepe de aquellas críticas y de la respetabilísima exposición de motivos de la nueva Ley.
Es posible que en la más pura doctrina no fuera admisible más medio inmatriculador que el que estuviera revestido por las garantías máximas que confieren las normas procesales, en muchos casos, no las propias de la jurisdicción voluntaria, sino las de lo contencioso.
Pero si hemos de descender a la realidad de la vida del derecho, confesemos que el procedimiento inmatriculador por títulos públicos de adquisición de fincas ofrece, al menos, las mismas garantías que los otros medios de inmatriculación.
Los problemas hipotecarios han impuesto en nuestro país una especialización de muy precisos límites, por. la que, sin agravio,a la ilustración de otros organismos estatales, hay que proclamar que en la órbita de ejercicio profesional de Notarios y Registradores es donde se encuentran tratados con un cariño y escrupulosidad indisputables y de lo que no puede ser excepción, tanto en la doctrina como en la práctica, el de inmatriculación.
Por esta causa el procedimiento, que queda entregado a la honestidad y competencia de los citados funcionarios, no puede hacernos vacilar en su admisión ni dudar en su éxito.
La prueba de modo fehaciente de la adquisición de la finca por el transferente en fecha anterior a la del título que se inscribe, la constancia de las circunstancias esenciales de dicha adquisición anterior, el estudio detenido por parte del Notario de los antecedentes del documento que autoriza, la detenida busca de la finca en el Registro, ia publicación de edictos y la suspensión de efectos durante dos años en contra de tercero de dichas inscripciones, han demostrado durante el tiempo que lleva en vigor el procedimiento que cuenta con garantías suficientes para la inmatriculación de fincas en la que nunca son de aplicación el rigorismo del sistema, porque en realidad se limita su finalidad a proporcionar registralmente un título de disposición al que inscribe 4.Page 308
(Es cierto que el procedimiento se presta a combinaciones inadmisibles, defecto de que no se salvan los demás medios inmatriculadores y que obedece a causas muy hondas del sistema hipotecario español, más bien que a la falta de garantías para la inmatriculación.
Mientras la inscripción en el Registro no sea constitutiva y el Código civil consienta la creación de derechos reales sobre bienes inmuebles sin necesidad de documento público e inscripción en el Registre, por lo que ésta es simplemente declarativa y voluntaria, será posible la constante interrupción de la historia hipotecaria de la finca, la subsistencia de situaciones jurídicas en que el apremio de una solución, a veces justa y equitativa, aunque no legal, estimula el ingenio para vulnerar el sistema mejor concebida y no se podrá en definitiva, adoptar el procedimiento lógico y radical de inmatriculación de oficio, al que ha llegado el Código suizo a bases de una descripción exacta de la finca 5.
A esta causa fundamental se unen otras no menos importantes, como es el descuido de otorgantes y Notarios en la descripción de tas fincas y la falta de concordancia del Registro con un Catastro más exacto, más en contacto con el medio rural, más aleccionador para el propietario, más económico y menos burocrático y fiscal que ek actual.
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