La inmatriculación de fincas
| Autor | Margarita Herrero Oviedo |
| Páginas | 201-352 |
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Ya se vio que toda la doctrina admite el recurso a los principios hipotecarios para el explicar el Derecho inmobiliario, sin embargo, por nuestra parte creemos que puede ser útil en determinadas ocasiones acudir a ellos para explicar ciertas facetas de la disciplina, en cuanto que ahorra, a los conocedores de la materia, explicaciones superfluas.
Será suficiente para corroborar lo anterior que hagamos mención al denominado principio de titulación pública 1 que consiste en la exigencia de que todos los documentos que tengan acceso al Registro de la Propiedad y de los que se tome razón en los libros registrales, deben tener la característica de la autenticidad, es decir, es necesario que guarden determinadas garantías que aseguren su autenticidad.
Este principio no es nuevo en la legislación hipotecaria y ya en la Real Pragmática de 31 de enero de 1768, que estableció los Oficios de Hipotecas, se reconocía 2: «III. El Instrumento que se há de exhibir en el Oficio de hipotecas, Page 202 há de ser la primera copia que diere el Escribano que la hubiere otorgado, que es el que se llama original, excepto quando por pérdida ó extravío de algún instrumento antiguo, se hubiere sacado otra copia con autoridad de Juez competente 3».
Si bien es verdad que en la Ley Única del Título XVI del Ordenamiento de Alcalá 4 de 1348, se implantó la libertad de forma en los contratos 5, se vio con cierta facilidad que, si precisamente la creación de los Oficios de Hipotecas lo que buscaba era evitar los fraudes (y alimentar las arcas reales), no había más remedio que implantar alguna medida que sirviera para dar seguridad a todo aquello de lo que se tomaba nota en los Oficios de Hipotecas 6.
Por todo ello, cuando llegó el momento de elaborar la Ley Hipotecaria, no se puso en duda 7 la exigencia de este requisito de autenticidad 8 como parte Page 203 importante de todo el entramado registral, y el art. 3 de la Ley de 8 de febrero de 1861 (coincide, curiosamente, en la numeración con la vigente Ley), recogía el mismo 9 de forma más amplia y detallada que en la Real Pragmática citada 10. La Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria justifica esta opción diciendo que «solo han sido hasta aquí objeto de inscripción los títulos cuya autenticidad aparecía desde luego: los documentos privados no solían admitirse en los registros. Cambiar en este punto y por regla general lo existente, empeoraría en vez de mejorar la condición de la propiedad y del crédito territorial: no debe recibir el sello de un archivo público más que lo que no deje dudas de su legitimidad. Por esto la comisión, siguiendo en parte lo propuesto en el proyecto de Código civil, propone que solo puedan ser inscritos los títulos consignados en escritura públicas, en ejecutorias ó en documentos auténticos, espedidos en forma legal por el Gobierno ó por sus agentes 11». Entendemos que esta explicación dada por la Comisión era innecesaria si se Page 204 tiene en cuenta la aceptación tradicional del principio de titulación pública en nuestro ordenamiento 12, pero no se puede perder de vista el hecho de que, a pesar de las previsiones legales vistas, con cierta frecuencia tenían acceso al Registro documentos privados 13, hecho del que se tenía pleno conocimiento si bien era tolerado en aras de lograr la mayor afluencia de operaciones inmobiliarias a la oficina registral.
La mayoría de los autores 14 ven correcta y necesaria esta exigencia de que el acto o contrato del que se tomará razón en el Registro de la Propiedad, esté revestido de la forma pública. Actualmente son los arts. 3 LH y 33 y ss. RH, los que contemplan el principio de titulación auténtica 15, pero, como se verá más adelante, el Reglamento Hipotecario ha admitido excepciones al mismo Page 205 sin estar expresamente previstas en la Ley correspondiente como exige el art. 420 apdo. 1 RH
Siendo los principios hipotecarios el producto de la realización de una operación deductiva efectuada sobre la normativa hipotecaria, es normal que sea posible ver en algunos de los preceptos de esta normativa una aplicación concreta de estos principios; esto es lo que sucede con los supuestos de inmatriculación por título público, que son una especificación, entre otros, del principio de titulación pública.
La Ley Hipotecaria, como se ha dicho, nunca ha dado un concepto de inmatriculación, debido, en nuestra opinión, al hecho ya destacado de que en la legislación española la inmatriculación se superpone a la primera inscripción y el legislador no es capaz de diferenciar ambos conceptos 16.
En efecto, el art. 199 LH se limita a enumerar los procedimientos a través de los cuales se puede lograr el asiento de inmatriculación y es por este motivo por el que Peña Bernaldo de QuirÓS 17, no habla de inmatriculación sino de «procedimiento registral de inmatriculación».
El tema de los medios de inmatriculación siempre ha estado rodeado de cierta polémica, ya que se plantea, en el momento del «nacimiento» de la finca para la vida registral, un conflicto de intereses. Por un lado, en un sistema registral como el nuestro donde la principal finalidad es el logro de la seguridad jurídica proclamada por el art. 9.3 de la Constitución 18, se pretende que todos los datos (que en el caso concreto de la inmatriculación se refieren a la identificación de la finca) de los que se tome razón en el Registro y que, por tanto, son de acceso público, se correspondan con la realidad.
Por otro lado, hay que conseguir que, partiendo del hecho de la voluntariedad de la inscripción y de la inmatriculación a instancia de parte, los medios Page 206 regulados no impliquen el cumplimiento de requisitos excesivos que provoquen una actitud reacia al reflejo registral de los actos y contratos jurídicos; es decir, hay que dar ciertas facilidades para que las fincas tengan cabida en los libros del Registro y se evite la existencia de una dualidad de propiedades 19 (inscrita y no inscrita).
En esta contraposición de intereses no se puede dar prevalencia absoluta a uno sobre otro, sino que hay que lograr un punto de equilibrio entre ambos, cuestión no exenta de dificultades y que ha provocado que a lo largo de nuestra historia hipotecaria los medios inmatriculadores hayan sido modificados en varias ocasiones 20.
La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 partió de la base de que el ingreso de las fincas en el Registro de la Propiedad sería breve 21, como ya se Page 207 ha dicho, de ahí la parca regulación que se efectúa de los procedimientos registrales 22.
En su regulación original la Ley contemplaba tres medios de inmatriculación. En primer lugar, y en un intento de realizar de una forma tranquila la transición entre el sistema de las Contadurías de Hipotecas y aquel que inaugura esta Ley, se hacía referencia a un traslado de los asientos de aquellas a los nuevos libros registrales 23, pues se entendía que si ya antes los asientos reunían suficientes garantías, las mismas serían también útiles en el nuevo Registro de la Propiedad y, además, con ello no se hacía más que aplicar el principio de tracto sucesivo previsto en el art. 20 pár. 1.º de la Ley 24. Este principio ya se preveía en el art. 1820 del Proyecto de García Goyena conforme al cual «No se hará ninguna inscripción, cuando no conste del registro que la persona de quien procede el derecho que se trata de inscribir, es el actual propietario de los bienes sobre que ha de recaer la inscripción...» 25. Page 208
En segundo lugar, el art. 389 26 LH, para los casos de aquellas fincas sobre las que no existiera ningún asiento en las antiguas Contadurías, regulaba la posibilidad de llevar al Registro los bienes o derechos que pudieran inscribirse de acuerdo a la nueva Ley, siempre que se hiciera dentro del año siguiente a la fecha de entrada en vigor de la Ley 27. No se dice a través de qué tipo de documentos podrían hacerse estas inscripciones ni qué requisitos deberían...
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