Inmatriculación. Dudas de identidad. Calificación del título previo
Autor | José Félix Merino Escartin |
Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación.
Hechos.- Mediante escritura autorizada el 4 de septiembre de 2020 los esposos don J. F. B. T. y Doña M. C. L.G. T., (que alegan ser dueños por una previa escritura de aportación a su sociedad de gananciales efectuada por el marido, quien a su vez alegó haber adquirido la finca por herencia de don Á. C. Á., fallecido hace más de treinta años), venden una finca, manifestando en la escritura que la finca no consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
La registradora opone dos defectos:
Que de la documentación obrante en el Registro se deduce que el transmitente, don J. B. T., no es heredero de don Á. C. Á., puesto que la única heredera de don Á. C. Á., de acuerdo con los títulos que figuran inscritos en el Registro, es Doña E. Á. B.
Que aparece inscrita una finca registral, inscrita con anterioridad a favor de don Á. C. Á., que, por su descripción y antecedentes registrales, puede tratarse de la finca de la que ahora se solicita inscripción.
La compradora y ahora recurrente alega: Frente al primer defecto, que en virtud de las vicisitudes que reseña en su recurso «queda demostrada la relación familiar y por tanto hereditaria de J. F. B. T. con Á. C. Á., que siendo tío de su padre le dejó en herencia sin título la finca que se pretende inscribir.»; Y, frente al segundo, que tanto en la escritura de aportación al régimen de gananciales como en la posterior de compraventa se acompañan sendas notas simples, en la que se manifiesta que observados los índices del Registro resulta que a favor de D. Á. C. Á. y D. J. F. B. T. no figura inscrita ninguna finca con la descripción contenida en dichas escrituras.
Dirección General.- A los efectos de la inmatriculación por título público conforme al art.205 LH, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición.
Como regla general, esa previa adquisición ya no precisa ser objeto de calificación registral completa ni minuciosa, dado que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero...
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