La identidad indubitada de la finca como presupuesto necesario para practicar un exceso de cabida, y su carácter rectificador de datos erróneos
| Autor | María Goñí Rodríguez Almeida |
| Cargo | Doctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 2501-2510 |
El exceso de cabida es aquella operación registral en virtud de la cual se pretende hacer coincidir la realidad registral con la extrarregistral cuando la finca inscrita en el Registro tiene una menor cabida registrada que la que tiene en la realidad. Es decir, se pretende con la misma modificar la cabida registral de la finca cuando en la realidad es mayor que la que aparece reflejada en el folio registral.
El fundamento de esta operación, como ya hemos dicho, se encuentra en la necesidad de que los datos registrales coincidan con los de la realidad extrarregistral, en aras de favorecer o sostener la presunción de exactitud registral.
Además, si no se aumenta la cabida registral -errónea- puede, por ejemplo, impedirse alguna segregación o división de la finca por falta de cabida para llevarlas a cabo.
Es una importante operación, cuya naturaleza ha sido discutida, pues se ha podido insinuar que se trata de una operación de tipo inmatriculatorio, ya que en definitiva, lo que hace es incorporar un nuevo «trozo» de finca al Registro, pero esta idea ha sido superada por la doctrina y jurisprudencia, en el sentido de que no tiene carácter inmatriculador, sino que se trata más bien de un supuesto de rectificación de errores.
Confirma esta tesis la RDGRN de 19 noviembre de 1998, donde estableció la siguiente doctrina: «La registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie a que ahora se pretende constar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente».Page 2502
La doctrina establecida en esta resolución ha sido repetida con posterioridad en multitud de resoluciones, entre ellas, a modo de ejemplo: RRDGRN de 3 de noviembre de 1999, 3 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio y 5 de noviembre de 2002, 3 de febrero, 17 de mayo, 12 de julio y 20 de noviembre de 2003, 6 de octubre de 2004, 3 de enero, 17 y 18 de febrero de 2005, 29 de abril y 1 de julio de 2006.
Se trata, por tanto, de un simple procedimiento de rectificación de errores: errores en la cabida de la finca, pues hay que adaptar la mayor cabida que tiene en la realidad a la menor publicada; pero, en ningún caso, a través del exceso de cabida puede pretenderse «incorporar» o «añadir» un nuevo trozo o espacio a la finca. No puede confundirse con un procedimiento inmatriculador.
Si por el contrario, lo que se pretende es, precisamente, incorporar una nueva superficie, o sea, ampliar la cabida y la superficie material de la finca, normalmente «añadiendo» la superficie de una finca colindante, nos encontramos ante una inmatriculación, encubierta o no, de una finca y entonces, debe seguirse un procedimiento inmatriculador de esa nueva finca (o parte), seguido, si fuera necesario, de una agrupación posterior. Así lo pone de manifiesto, por ejemplo, la RDGRN de 3 de noviembre de 1999: «Fuera de esta hipótesis (la de rectificación de errores), la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente» 1. Esta Resolución, como muchas otras en el mismo sentido, se produce cuando se pretende, a través de un exceso de cabida, modificar la superficie de la finca inscrita a una cabida muchísimo mayor que la ya registrada. La anormal desproporción entre ambas cifras lleva a sospechar que lo que se pretende es la incorporación de una nueva finca, y no la rectificación de datos erróneos. Para ello, como ya hemos señalado, será procedente la inmatriculación más agrupación.
Parece que la naturaleza del exceso de cabida es la de una mera operación rectificatoria, y que sobre la misma no queda duda alguna tras la insistente doctrina, ya expuesta, del Centro Directivo. Sin embargo, la duda o idea que existía sobre esta operación registral, como inmatriculación, puede provenir del propio texto normativo, pues el RH, en su artículo 298.3 RH, habla de «inmatricular el exceso» 2, sin olvidarnos de que la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 llegó a imponer a las inscripciones de los excesos de cabida la limitación del artículo 207 LH, de suspensión de efectos de la fe pública frente a terceros durante dos años, lo que agravó su semejanza conPage 2503 una verdadera inmatriculación (afortunadamente la STS de 31 de enero de 2001 declaró nulo el párrafo que contenía dicha apreciación). Ésta, a mi modo de ver, inadecuada redacción del reglamento, puede originar diversas interpretaciones; una favorable a su naturaleza inmatriculatoria, y otra que la rechaza. Recoge bien esta dualidad, Juan BARRIOS ÁLVAREZ 3, que afirma que:
a) Si se pone el acento en la palabra inmatricular, puede pensarse que se está habilitando otro procedimiento inmatriculador a través del exceso de cabida, semejante al previsto en el artículo 298.1 RH, pero limitado a aquellos supuestos en los que la porción de terreno que se pretende inmatricular aparezca previamente confundida en la descripción catastral con la ya registrada, a la que se pretende unir. Argumentos a favor de esta tesis son, según este autor:
- Que ya está previsto aplicar medios inmatriculadores al exceso de cabida en el artículo 200 LH, que remite al 205 y 53-dos de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del Orden Social 4.
- De este modo se podría concluir que si se aplica el procedimiento del artículo 298-3.1.º RH, será necesaria la publicación de edictos y la suspensión de efectos de la fe pública durante dos años. Y así se dan garantías suficientes sin necesidad de describir la finca que accede con sus linderos, tal como exige el artículo 51 RH.
b) Si se le da preferencia a la palabra exceso de cabida, continúa BARRIOS, parece que el artículo 298 RH se limita a «establecer un medio más para rectificar una superficie de una finca ya existente, y sólo se emplea la palabra inmatriculación porque el medio previsto para acreditar el exceso es uno de los medios que también pueden ser utilizados con fines inmatriculadores; en este caso no podrá acudirse a este artículo si previamente se reconoce la existencia de una superficie no inmatriculada».
Coincido con este autor y su segunda interpretación, que es la que acoge la RDGRN de 6 de agosto de 2005, destacando que no puede confundirse el que se utilice un medio inmatriculador para dar seguridad y acreditar un dato de hecho, con el que se trate de una inmatriculación propiamente dicha.Page 2504
Dicho lo cual, creo que hoy no puede ponerse en duda la naturaleza de procedimiento de rectificación del exceso de cabida, lejos de cualquier carácter inmatriculador, tal y como es aceptado, hoy, unánimemente por la doctrina 5.
Para la correcta y posible inscripción registral del exceso de cabida es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
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Que sea realizado por el propietario: siempre debe ser el propietario de la finca inscrita quien solicite la inscripción del exceso de cabida al Registrador. De otra forma, si el que solicita la práctica del exceso fuera persona distinta de quien aparece como titular registral de la finca con cabida...
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