STS 76/2002, 11 de Febrero de 2002

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha11 Febrero 2002
Número de resolución76/2002
  1. PEDRO GONZALEZ POVEDAD. FRANCISCO MARIN CASTAND. JOSE DE ASIS GARROTE

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Febrero de dos mil dos.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de la compañía mercantil TURIA COMERCIALIZACIÓN S.A., contra la sentencia dictada con fecha 28 de junio de 1996 por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación nº 459/95 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 334/94 del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, sobre indemnización de daños y perjuicios por resolución anticipada de contrato de arrendamiento. Ha sido parte recurrida la compañía mercantil Telefónica de España S.A., representada por el Procurador D. José Llorens Valderrama.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 19 de abril de 1994 se presentó demanda interpuesta por la compañía mercantil TURIA COMERCIALIZACIÓN S.A. contra la compañía mercantil Telefónica de España S.A. solicitando se dictara sentencia por la que: "A) Se condene a la demandada a abonar a la actora, en concepto de indemnización, la cantidad de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTAS NOVENTA Y SIETE pesetas (22.684.297 pesetas), importe de las rentas pendientes de pago hasta el cumplimiento del contrato.

  1. Subsidiariamente, y para el supuesto de que no se estimara la anterior petición, se condene a la demandada a abonar a mi representada la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTAS MIL CUARENTA pesetas (9.500.040 pesetas), importe de las obras efectuadas por mi representada, así como deberá ser condenada la demandada a abonar a mi principal el coste que suponga la ejecución de las obras necesarias para dejar el local arrendado en las mismas condiciones en que se encontraba antes de que la demandada efectuara en el mismo las obras preparatorias, y cuyo coste se determinará en ejecución de Sentencia y con arreglo a los antecedentes del período probatorio y en comparación con el resto de la planta baja no ocupada por la entidad demandada.

  2. Se condene, en uno u otro supuesto, a la demandada, al pago de los intereses legales, y,

  3. E igualmente, y asímismo en uno u otro supuesto, deberán ser impuestas las costas a la entidad demandada".

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, dando lugar a los autos nº 334/94 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda, formulando además reconvención y solicitando se dictara sentencia por la que: "1.- Se declare válida y eficaz en Derecho la rescisión efectuada por Telefónica de España S.A. mediante carta de 21 de enero de 1.993 (documento 13 de la demanda), declarando asímismo que, por consecuencia de aquélla, quedó sin efecto ni valor alguno entre las partes el contrato de arrendamiento de 17 de julio de 1.990, sobre local comercial sito en Mislata, Camino Viejo de Xirivella, número 34, letra E, chaflán con calle San Francisco de Asís.

  1. - Se condene a la actora, TURIA COMERCIALIZACIÓN, S.A., a estar y pasar por la anterior declaración y a devolver a Telefónica de España, S.A., la cantidad de QUINIENTAS MIL PESETAS (500.000 pts), que entregó como fianza a la constitución del arrendamiento, según la estipulación novena del contrato de 17 de julio de 1.990.

  2. - Como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, se desestime íntegramente la demanda, con imposición de las costas de ésta y de la reconvención a la parte actora.

  3. - Subsidiariamente, y para el improbable supuesto de que no prosperasen las pretensiones que se postulan en los anteriores pronunciamientos, se resuelva:

  1. Que la parte actora no tendrá derecho a ser indemnizada por rentas pendientes hasta el año 2000, en el supuesto de que, por cualquier título, medio o condición, usare, explotare, arrendare, o en definitiva, obtuviere beneficio en dicho tiempo del local objeto del contrato de arrendamiento citado.

  2. Que, en el supuesto de tener que percibir alguna cantidad como indemnización, la parte actora no podrá computar como renta mensual la que revisó en diciembre de 1.993, sino la vigente al tiempo de la suspensión de pago de rentas en 20 de julio de 1.992 (documento 5 de la demanda).

  3. Que, en cualquier caso, de la cantidad a pagar, deberá detraerse o descontarse la de 500.000 pesetas entregadas como fianza a la formalización del contrato de arrendamiento.

  4. Que Telefónica de España, S.A. no está obligada al pago de las obras efectuadas por la actora para subsanar los defectos estructurales derivados de la aluminosis en el local objeto del citado arrendamiento y del edificio total de que forma objeto del citado arrendamiento y del edificio total de que forma parte, ni cualesquiera otras de reparación para permitir el adecuado uso del local.

  5. Que Telefónica de España, S.A., no está obligada, a tenor de la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de 17 de julio de 1.990, a reponer el local arrendado a su primitivo estado (caso de haberlo modificado, por quedar las obras efectuadas en beneficio del arrendador).

  6. El pronunciamiento procedente en cuanto a costas".

TERCERO

Contestada la reconvención por la demandante inicial pidiendo su desestimación, recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 18 de abril de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "ESTIMANDO, en parte, la demanda interpuesta por María Esperanza de Oca Ros, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de TURIA COMERCIALIZACIÓN S.A., contra TELÉFONICA DE ESPAÑA S.A., representada por el Procurador Sr. Marmaneu Laguía, debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a que abone a la actora la suma de DIEZ MILLONES TRESCIENTAS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO PESETAS (10.337.148 PESETAS), en cuanto al pedimento principal, y, en cuanto al subsidiario, al no acogerse en su totalidad el principal, se ESTIMA, en parte, en la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTAS SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTAS DIECISEIS PESETAS (1.865.216 PESETAS), a cuyo pago se condena igualmente a la demandada, más los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución hasta su pago; y ESTIMANDO, en parte, la demanda reconvencional instada por la demandada, TELEFONICA DE ESPAÑA S.A. contra la actora, TURIA COMERCIALIZACIÓN, como pedimentos subsidiarios, debo DECLARAR Y DECLARO: 1. Que de la cantidad a pagar a la actora ha de DESCONTARSE la suma de 500.000 PESETAS (QUINIENTAS MIL PESETAS) entregadas en su día por la demandada, como fianza y 2. Que la demandada, Telefónica de España S.A. no está obligada al pago de las obras efectuadas por la actora para subsanar los defectos estructurales derivados de la aluminosis en el local de su propiedad, ni otras de reparación para permitir el adecuado uso del local, declarando NO HABER LUGAR al resto de pedimentos de la demanda reconvencional; todo ello sin expresa imposición de las costas causadas a ninguna de las partes litigantes"

CUARTO

Interpuestos por ambas partes litigantes contra dicha sentencia sendos recursos de apelación, que se tramitaron con el nº 459/95 de la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 28 de junio de 1996 con el siguiente fallo: "Con estimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Marmaneu Laguía, en nombre y representación de Telefónica de España, S.A., y con rechazo del planteado por el Procurador Sra. De Oca Ros, en nombre de Turia Comercialización, S.A., revocando como revocamos en parte la sentencia dictada en fecha Dieciocho de Abril de mil novecientos noventa y cinco, por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de Valencia, con íntegra desestimación de la demanda interpuesta por "Turia Comercialización, S.A.", y acogiendo la reconvención formulada por "Telefónica de España, S.A.", declaramos válida y eficaz la resolución del contrato de arrendamiento que a las partes ligaba, resolución comunicada por carta de 21 de Enero de 1.993, condenando a "Turia Comercialización S.A." a estar y pasar por dicha declaración y a devolver a la reconviniente la suma de QUINIENTAS MIL PESETAS (500.000 Pts), importe de la fianza prestada, así como al pago de las costas procesales de la primera instancia y de las correspondientes a su recurso de apelación, sin especial atribución respecto a las causadas por el recurso de "Telefónica de España, S.A.".

QUINTO

Anunciado recurso de casación por la demandante-reconvenida contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª María Luz Albácar Medina, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en tres motivos al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC de 1881: el primero por infracción de los arts. 1555 CC y 56 LAU-TR 1964, el segundo por infracción de los arts. 1294 CC y 110 y 118 LAU-TR 1964 y el tercero por infracción de los arts. 1282 y 1902 CC.

SEXTO

Personada la demandada-reconviniente como recurrida por medio del Procurador D. José Llorens Valderrama, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 21 de enero de 1997, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso con imposición de costas a la recurrente.

SÉPTIMO

Por Providencia de 7 de noviembre de 2001 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se señaló para la vista el 24 de enero siguiente, en que ha tenido lugar con asistencia de los Letrados de ambas partes que han informado en apoyo de sus respectivos escritos de interposición e impugnación.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El presente recurso de casación dimana de un juicio de menor cuantía sobre las consecuencias derivadas del cese de una relación arrendaticia entre las partes sobre un local de negocio.

La demanda inicial fue interpuesta por el arrendador, quien en concepto de indemnización por el abandono del local antes de cumplirse el plazo contractual pedía la condena de la entidad arrendataria a pagarle el importe de todas las rentas pendientes hasta el cumplimiento de dicho plazo con base en el art. 56 LAU-TR 1964, o bien, subsidiariamente, una cantidad equivalente al importe de las obras costeadas por el mismo arrendador más la que se determinara en ejecución de sentencia como importe de las obras necesarias para reponer el local a las condiciones que tenía al inicio del contrato, es decir, antes de las obras ejecutadas por la arrendataria que a su vez habían precedido a las sufragadas por el arrendador demandante.

La entidad arrendataria no sólo se opuso a la demanda inicial sino que además formuló reconvención para que se declarase válida y eficaz la rescisión del contrato comunicada en su momento al arrendador por carta y se condenara a éste a devolverle el importe de la fianza.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda acogiendo en parte su pedimento principal y, también en parte, su pedimento subsidiario. Recurrida en apelación por ambas partes, el tribunal de segunda instancia, rechazando el recurso del actor-reconvenido y acogiendo el de la demandada-reconviniente, desestimó la demanda inicial y estimó la reconvención para declarar válida y eficaz la "resolución" del contrato comunicada por carta en su día por la arrendataria al arrendador. Como hechos probados establecía que los problemas en el local se habían detectado en el mes de julio de 1992, que la entidad arrendataria había entregado las llaves en octubre, que las obras necesarias para subsanar los problemas del local no habían comenzado ni en enero de 1993 ni a finales de marzo del mismo año, que dichas obras acabaron siendo mucho más importantes de lo previsto y que, a la postre, habían resultado absolutamente insuficientes porque el local era inviable para la entrada de vehículos debido a la endeblez del forjado. Asimismo declaraba probado que el arrendador no se había opuesto formalmente a la declaración de resolución emitida por la arrendataria y que el local no servía al fin pactado ni al celebrarse el contrato ni después de las obras ordenadas por el arrendador, lo que constituía de por sí una causa de resolución reforzada tanto por el retraso del arrendador en contestar al requerimiento de resolución como por el resultado final de las obras.

SEGUNDO

Antes de entrar en el examen de los motivos del recurso conviene puntualizar los siguientes datos que, aun no expresamente recogidos en la sentencia impugnada, resultan con toda evidencia de lo alegado en su demanda por el propio arrendador hoy recurrente o de documentos aportados en su día con la propia demanda:

  1. El contrato de arrendamiento entre el demandante-reconvenido, como arrendador, y la entidad demandada-reconviniente, como arrendataria, se celebró el 17 de julio de 1990 para un plazo de diez años, prorrogable por años sucesivos a instancia de la arrendataria. En su estipulación segunda se decía que "las instalaciones de agua, luz, saneamiento y estructura, del local arrendado se encuentran en perfecto estado de acuerdo con las especificaciones y la normativa vigente que son de aplicación para cada una de ellas. De comprobar que las mismas no son conformes a dichas especificaciones y normativa propia, los gastos de adecuación serán de cuenta del ARRENDADOR quedando facultado TELEFÓNICA para su subsanación a costa del ARRENDADOR". En la estipulación cuarta el arrendador autorizaba a la arrendataria a realizar cuantas obras estimara necesarias para la mejor prestación del servicio público a su cargo, "aun en el caso de que dichas obras modifiquen la configuración de la finca arrendada siempre que no afecten a su seguridad, quedando éstas a beneficio del ARRENDADOR, no viniendo obligada TELEFÓNICA en ningún caso, a la reposición del local a su primitivo estado o configuración". Y aunque nada se dijera sobre el destino del local en el documento privado en que se plasmó dicho contrato, el apartado B) del hecho segundo de la demanda interpuesta en su día por el hoy recurrente admite que éste tenía "conocimiento de que el destino que la demandada pretendía dar al local era el de centro de reunión del personal así como garage de vehículos y almacén de equipos".

  2. La arrendataria empezó a pagar la renta estipulada (250.000 ptas. mensuales) pese a mantener el local cerrado y sin actividad alguna hasta que, casi dos años más tarde, inició las obras de acondicionamiento previas al inicio de su actividad.

  3. Con ocasión de tales obras se detectaron deficiencias estructurales del edificio que requerían un refuerzo de la misma índole en el sótano y el forjado de la planta baja.

  4. Recibida por el arrendador el 24-6-92 una carta de la arrendataria comunicándole tales deficiencias y preguntádole si se hacía cargo de las obras precisas para subsanarlas, aquél inició las gestiones oportunas con los técnicos de la arrendataria, quienes le comunicaron la posible existencia de aluminosis en la estructura del edificio.

  5. El 28-8-92 el arrendador recibió otra carta de la arrendataria en que ésta le comunicaba que dejaba en suspenso el pago de la renta hasta que se solventara la situación, adjuntando un informe técnico que verificaba la existencia de aluminosis en la estructura del edificio.

  6. El arrendador no se opuso a la suspensión del pago de la renta y empezó a hacer gestiones para acometer las reparaciones necesarias.

  7. El 17-2-93 el arrendador recibió una nueva carta de la arrendataria, fechada el 21 de enero anterior, manifestando que, ante la complejidad y coste de las obras precisas para subsanar la aluminosis y la imposibilidad de usar el local "durante mucho tiempo", dicha arrendataria, "al amparo de los artículos 1556 y 1568 del Código Civil, en relación con los 1182 y 1183 del mismo Código y 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos", le comunicaba formalmente la "rescisión" del contrato ofreciendo desde ese mismo momento las llaves y la posesión del local.

  8. Por carta fechada el 23-2-93 el arrendador acusó recibo de la anterior a la arrendataria y mostró su disposición a hacerse cargo de todas las obras necesarias, "por lo que les solicito que en el momento les sea entregado el local en perfectas condiciones para su uso, lo ocupen definitivamente, dejando sin efecto la carta remitida por Uds. el 21-1-93".

  9. Iniciadas las obras después de abril de 1993 y no finalizadas hasta el mes de noviembre del mismo año, el arrendador se dirigió por carta a la arrendataria comunicándole la terminación de las obras y añadiendo que "conforme a las conversaciones en su día mantenidas, consideramos que el contrato de arrendamiento recobra su vigencia, considerando a todos los efectos que recobran la posesión del mismo, a cuyos efectos pueden seguir utilizando las llaves de acceso al mismo que obran en su poder, y renovándose el devengo de la renta a partir del próximo día 1 de Diciembre".

  10. A esta carta respondió la arrendataria con otra fechada el 10-12-93 oponiéndose a la renovación del contrato y al devengo de las rentas y manifestando que una vez comprobada la subsanación de las deficiencias se procedería en su caso "a estudiar de nuevo el arrendamiento del local".

TERCERO

Entrando ya en el examen de los tres motivos del recurso, todos ellos formulados al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC de 1881, el motivo primero aparece fundado en infracción de los arts. 1555 CC y 56 LAU-TR 1964.

En opinión del recurrente se han infringido tales preceptos porque la entidad arrendataria no tenía causa justificada para resolver o rescindir el contrato y, por tanto, sería plenamente aplicable el citado art. 56 para condenar a dicha arrendataria a indemnizar al recurrente con una cantidad equivalente a la renta que correspondía al plazo aún pendiente de cumplimiento. Y en apoyo de esta tesis el desarrollo argumental del motivo se dedica casi por entero a una profusa valoración de la prueba por el propio recurrente de la que resultarían desmentidos los hechos que la sentencia impugnada declara probados, en especial la inadecuación o falta de aptitud del local para el destino pactado.

De antemano ha de señalarse ya que semejante planteamiento afecta muy negativamente a la viabilidad del motivo, pues en el régimen de la casación civil de la LEC de 1881, tras su reforma por la Ley 10/92, los hechos probados sólo podían combatirse articulando uno o varios motivos autónomos por error de derecho en la apreciación de la prueba, amparados en el ordinal 4º del art. 1692 y fundados en infracción de normas que contuvieran regla legal de valoración probatoria (SSTS 24-1-95, 25-2-97, 13-4-99 y 25-3-00 entre otras muchas). Como quiera que ni el art. 1555 CC ni el art. 56 LAU-TR 1964 contienen regla alguna de tal clase, la personal valoración de la prueba que ahora ofrece el recurrente ha de rechazarse sin más y el motivo, en cuanto responde a tal valoración, debe ser desestimado por incurrir en el vicio casacional de la petición de principio o hacer supuesto de la cuestión, pues el hecho probado de que ni desde un principio ni después de las obras el local podía servir al fin pactado, rotundamente establecido en la sentencia impugnada con base en la prueba pericial, ha de permanecer incólume en casación.

Además, aun teniendo por no hecha esa valoración de la prueba propia y personal del recurrente también el motivo habría de ser desestimado, ya que como se desprende de las sentencias de esta Sala de 15-3-97 (recurso 869/93), 7-2-01 (recurso 612/96) y 23-5-01 (recurso 916/96), el desalojo a que se refiere el art. 56 LAU-TR 1964 es el valuntario por parte del arrendatario, a modo de desistimiento unilateral del contrato, no el forzoso por razón de un desahucio ni, desde luego, tampoco el debido a un incumplimiento esencial del contrato por el arrendador.

Así las cosas, difícilmente cabe sostener que en el caso examinado la entidad arrendataria careciera de causa justificada para resolver ("rescindir" según el art. 1556 CC) el contrato, ya que además de no ser cierto que nada se pactara acerca del destino del local, pues en su propia demanda el hoy recurrente alegó tener conocimiento de que la arrendataria pretendía dedicarlo a "centro de reunión del personal, así como garage de vehículos y almacén de equipos", lo cierto y verdad es que en su estipulación segunda, transcrita ya en el fundamento jurídico segundo de esta sentencia de casación, se decía que la estructura del local se encontraba en perfecto estado, algo que la realidad desmintió rotundamente cuando al acometerse por la arrendataria las obras de adaptación se detectaron importantes deficiencias estructurales que finalmente resultaron deberse a la aluminosis.

Había por tanto una inadecuación del local al fin pactado desde la propia firma del contrato, pero la arrendataria no pudo advertirla hasta que acometió las obras previas al inicio de su actividad. De ahí que el arrendador no cumpliera desde un principio su obligación esencial en cuanto tal, la de dar al arrendatario el goce de la cosa (art. 1543 CC), como tampoco la de entregarle la cosa objeto del contrato (art. 1554-1º CC), es decir, un local con su estructura "en perfecto estado", dándose así una situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia de esta Sala equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor.

Finalmente, cierto es que el arrendador hoy recurrente mostró en todo momento su disposición a solucionar el problema surgido, pero no lo es menos que también la arrendataria mostró idéntica buena disposición optando en principio, de común acuerdo con el arrendador, por suspender el pago de la renta, pero decidiendo meses después, dada la envergadura de las deficiencias detectadas y de las obras necesarias para subsanarlas, resolver ("rescindir") el contrato, decisión que aparte de no haber sido claramente objetada por el arrendador en su carta de 23-2-93 (apartado H del fundamento jurídico segundo de esta sentencia de casación), se demostró plenamente justificada al cabo del tiempo, ya que a la arrendataria no le era exigible supeditar el inicio de su actividad a la incierta solución de las deficiencias estructurales manifestadas durante la vida del contrato pero existentes desde su celebración. Incluso, en último extremo, entraría en juego el párrafo último del art. 1558 CC en el sentido propugnado por la sentencia de esta Sala de 7 de febrero de 1935 (nº 426 de la Colección Legislativa) al extender el concepto de habitabilidad a fincas no estrictamente destinadas a vivienda; como también la doctrina contenida en la sentencia de 13 de noviembre de 1985 que, integrando los arts. 1556 y 1124 CC y con cita de otras muchas sentencias, declara que tales preceptos no requieren necesariamente una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento, "sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial".

CUARTO

El motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1294 CC y 110 y 118 LAU-TR 1964 porque, según el recurrente, el arrendatario tenía a su alcance otros recursos legales para obtener la reparación del perjuicio.

Así planteado, este motivo sólo se puede explicar desde una importante confusión entre la "rescisión" a que se refiere el art. 1556 CC y la rescisión propiamente dicha que se regula en los arts. 1290 a 1299 del mismo Cuerpo legal por las causas enumeradas en el art. 1291.

Para desestimarlo, por tanto, bastará con recordar que la acción ejercitada por la entidad arrendataria nada tenía que ver con los supuestos contemplados en dicho art. 1291; que en consecuencia no le era aplicable el requisito de la subsidiariedad establecido en el art. 1294 que básicamente se cita como infringido; que es prácticamente unánime la opinión de la doctrina científica considerando en realidad la "rescisión" del art. 1556 CC como una resolución por incumplimiento, como igualmente hace la jurisprudencia de esta Sala (p. ej. SSTS 13-11-85, 10-6-87) que pone dicho precepto en estrecha relación con el art. 1124 del mismo Cuerpo legal; y en fin, que lo acordado por el fallo recurrido no es la rescisión del contrato sino, muy claramente y depurando terminológicamente lo pedido en la demanda reconvencional, su resolución, de suerte que todo el motivo cae así por su base.

QUINTO

Finalmente, el motivo tercero y último del recurso, fundado en infracción de los arts. 1282 y 1902 CC, parece buscar una estimación del pedimento subsidiario de la demanda inicial (abono del coste de las obras ejecutadas a cargo del recurrente para reparar las deficiencias estructurales manifestadas) porque, según el recurrente, dichas obras no se habrían acometido, al menos en ese momento, si la entidad arrendataria no hubiera manifestado su disposición a continuar en el arriendo.

Pero también este motivo ha de ser desestimado porque, al margen de ser cuestión totalmente nueva, y por tanto inadmisible en casación, la obligación de la arrendataria de indemnizar al arrendador con base en el art. 1902 CC, precepto por demás difícilmente aplicable a las incidencias de una relación tan netamente contractual como la litigiosa, y aparte de no alcanzarse a comprender la relación del art. 1282 CC con lo planteado en el motivo, salvo que por vía indirecta se pretenda una nueva valoración conjunta de la prueba documental representada por la nutrida correspondencia cruzada entre las partes, vía constantemente rechazada por la jurisprudencia de esta Sala (SSTS 13-11-00 y 8-10-01 entre las más recientes), nunca podría salvarse el dato incontestable de que las obras comenzaron después de que la arrendataria hubiera ya manifestado su voluntad de dar por resuelto ("rescindir") el contrato y el arrendador hoy recurrente no se opusiera claramente a esa voluntad, de suerte que, más que una situación de incertidumbre en torno a la vigencia del contrato, lo que siguió a esa manifestación bien puede calificarse de mera expectativa de celebrar un nuevo contrato si las deficiencias estructurales del local quedaban finalmente subsanadas.

SEXTO

No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo e imponer las costas al recurrente, conforme dispone el art. 1715.3 LEC 1881.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª. María Luz Albácar Medina, en nombre y representación de la compañía mercantil TURIA COMERCIALIZACIÓN S.A., contra la sentencia dictada con fecha 28 de junio de 1996 por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación nº 459/95, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Pedro González Poveda.-Francisco Marín Castán.-José de Asís Garrote.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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