Inaplazable regulación de la ejecución del préstamo hipotecario y, de paso, toda su íntegra regulación, incluso los «intereses» negativos
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo | Director. Doctor en Derecho. Notario de Barcelona |
| Páginas | 3-4 |
LA NOTARIA | | 3/2015 3
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Editorial
3/2015
Inaplazable regulación de la
ejecución del préstamo hipotecario y,
de paso, toda su íntegra regulación,
incluso los «intereses» negativos
Cierto e s que dura nte decenios, incluso más de una centuria, las aguas baja -
ron absolutam ente mansas, los préstamos hipot ecarios se autori zaban —incluso
en escasos folios— e inscribía n sin problema alguno, y, cuando no quedaba más
remedio, se ejecutaban en un procedimiento sumario —que no quiere decir falto
de garantías para el deudor, que hasta tiempos recientes no fue consumidor—; todo
ello era trascendental en la actividad crediticia hipotecaria, pues no conviene olvidar
que si de poco sir ve una hipoteca sin inscribir, de menos sirve una hipote ca que
no se puede ejecutar de forma previsible. Se presta para fomentar la riqueza, pero,
obviamente, también para poder recuperar lo prestado con sus frutos —o intereses
remuneratorios—, y aquí está hoy el gravísimo problema de la hipoteca: la fase de
seguridad está plenamente garantizada, pero la de realización de valor ha fracasado
estrepitosamente y, aún peor, las reformas han sido incluso vapuleadas por el TJUE.
Las cosas son como son, no como nos gustaría describirlas.
La imperiosa transposición de la Directiva 2014/17/UE deberá diseccionar clara-
mente las distintas fases —y la consiguiente legislación aplicable— por las que pasa
un préstamo hipotecario desde que se pide información —o se hace publicidad—
hasta que, llegado el caso, se acude a juicio para reclamar la deuda con sus intereses
o darle solución extrajudicial, que deberá ser lo preferente. As í, hasta en la web
del Banco de España se dice que: «La Directiva incluye una referencia a la dación en
pago, obligando a los Estados a no limitar la libertad de las partes para acordar que la
transferencia de la garantía al prestamista baste para reembolsar el préstamo. Además,
se impone a los Estados la adopción de medidas de protección al consumidor cuando,
una vez finalizado el procedimiento de eje cución, la deuda no quede saldada». No es
la fase de reclamación de la deuda la única relevante, pues en ella también incide
la información que se diera ab initio. Basta pensar en la cláusula suelo, o la reciente
manifestación de que el préstamo hipotecario es oneroso. Cabría preguntarse si
pagando intereses —con diferentes tipos a lo largo de su extensa duración— pue-
de ser otra cosa; eso sí, sin olvidar que los frutos naturales —como los civiles— no
siempre y cada año se recolectan, cfr. STS de 22 de octubre de 1993, junto con que
la compensación es automática, y, yendo más allá, la misma frustración del fin del
contrato no puede ser la misma solución para el interés fijo que para el variable, ni
dejarse de calcular los intereses porque resulten negativos en una determinada fase,
que no a lo largo de toda su duración.
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