La anotación preventiva del recurso contencioso-administrativo entablado contra el acto administrativo de inadmisión a trámite de la solicitud de revisión de oficio de una licencia por los trámites del Artículo 102 de la Ley 30/1992 (Análisis de su improcedencia y facultades del Registrador para denegar el asiento)

AutorF. Javier Pérez-Batallón Ordóñez
CargoAbogado
Páginas450-462

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1. Introducción

El presente trabajo se refiere al ámbito y alcance de las anotaciones preventivas de recurso contencioso-administrativo, consideradas fundamentalmente desde la perspectiva de los fines y ámbito jurídico del Registro de la Propiedad, más que desde el plano meramente procesal de la jurisdicción contencioso-administrativa y los inconvenientes que presenta el dato de que sólo exista un recurso contra la calificación negativa de un Registrador, más no contra una calificación positiva.

Este es un tema que cuenta con escasos pronunciamientos jurisprudenciales, pero que en la actualidad ha cobrado gran relevancia por el elevado número de procedimientos de revisión que se promueven por las Administraciones Públicas en materia de urbanismo y los intereses que se enfrentan (Comunidad Autónoma, Ayuntamiento, promotores, denunciantes, compradores de viviendas, etc.). Asimismo, la importancia de estas anotaciones está en que normalmente se trata de situaciones donde hay elevadas inversiones en juego, y la actuación de terceros que de buena fe compran viviendas confiados en la licencia que ha concedido el Ayuntamiento. El hecho de que se practique una anotación preventiva puede tener consecuencias desastrosas para el promotor que actúa confiado en la legalidad de su licencia (que podría tener que devolver el préstamo hipotecario antes de haber podido vender nada), pues aunque la anotación preventiva no impida la venta de las viviendas, a ninguna persona mínimamente prudente se le ocurrirá comprar una vivienda anotada (sobre todo si el anotante es otra Administración Pública). Y también para los compradores que hayan entregado sumas a cuenta, los cuales, aunque quieran otorgar la escritura de compraventa, la entidad bancaria no le prestará el dinero ante la existencia de la carga preferente, ni aceptará la subrogación hipotecaria por la misma razón.

Estas actuaciones producen una grave sensación de inseguridad jurídica, pues pese a que los actos administrativos (licencias) gozan de la presunción de legalidad -y todavía más si no han sido impugnados en tiempo y forma-, con el procedimiento de revisión del artículo 102 de la Ley 30/1992 se abre una situación de alta incertidumbre, que afecta al principio de seguridad jurídica que preconiza el artículo 9.3 de la Constitución, y dicha inseguridad se acrecienta al llevar el asunto a la vía judicial.

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Por tanto, este trabajo no pretende ser una exposición didáctica de estas anotaciones preventivas, sino que contiene una visión crítica a determinadas resoluciones que se producen diariamente en los juzgados de lo contencioso-administrativo, y sobre todo una crítica a la conducta pasiva de algunos Registros de la Propiedad que abdican de sus potestades y dan el pase a esas resoluciones judiciales, convirtiendo al Registro de la Propiedad en un vulgar tablón de denuncias, pero que causa graves perjuicios a quienes habían confiado en sus libros y en la eficacia de las Resoluciones de la Administración.

2. Dualidad legislativa en la medida cautelar de anotación preventiva

Desde un punto de vista procesal, las medidas cautelares están reguladas en los artículos 129 y siguientes de la Ley 29/1998, de la Jurisdicción contencioso-administrativa, sobre la base de un numerus apertus, al decir el artículo 129 que se podrán adoptar "cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia". Será ante el propio juzgado de lo contencioso-administrativo donde se formularán las alegaciones por las partes en orden a la procedencia o no de adoptar una medida cautelar, y el juez resolverá lo que proceda. Pero en este trabajo no analizaremos la vertiente judicial de esta medida cautelar, ni las infinitas cuestiones de Derecho administrativo y urbanístico que puedan plantearse, sino que vamos a partir de que ya está acordada la medida cautelar, y ahora le toca decidir al Registro de la Propiedad si es procedente extender el asiento en sus libros.

Por otra parte, en el ámbito del Registro de la Propiedad, las anotaciones preventivas de recurso contencioso-administrativo están previstas con rango de ley formal en el artículo 307 del TR de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 1/1992 (expresamente declarado en vigor por la STS 61/1997, y por la Disposición Derogatoria única 1 de la Ley 6/1998, del Suelo y Valoraciones), y tienen su desarrollo en los artículos 67 y siguientes del Real Decreto 1093/ 1997. A su vez, y en lo no previsto, dichas anotaciones preventivas se regulan por lo dispuesto para las anotaciones preventivas de demanda en la Ley Hipotecaria y por el Reglamento Hipotecario, según el artículo 72 del Real Decreto 1093/1997.

Por tanto, tenemos una dualidad legislativa perfectamente coordinada, si bien cada legislación tiene su propio ámbito de aplicación.

Recientemente en mi actividad profesional como abogado he comprobado que, una vez que el Juzgado ordena la anotación, el Registro prescinde de cualquier análisis crítico de la resolución judicial y la confirma tal y como viene. Ello provoca una disfunción entre lo que se persigue en el procedimiento judicial (apertura de procedimiento de revisión de oficio) y lo que es el ámbito propio del Registro de la Propiedad (la publicidad del dominio y los derechos reales sobre inmuebles), pero que ya no hay forma de rectificar por la razón de que sólo existe un recurso contra la negativa de un Registrador a practicar un determinado asiento, pero no existe recurso cuando la decisión es positiva, según los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria.

La cuestión estudiada se centra en los recursos contencioso-administrativos interpuestos contra la resolución de un Ayuntamiento que decide no admitir a trámite la petición de revisión de oficio de una licencia urbanística por el procedimiento de la Ley 30/1992, de RJAP y PAC, en los cuales el recurrentePage 452 solicita al Juez la citada anotación preventiva de recurso contencioso-administrativo, que es concedida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo y practicada por el Registro de la Propiedad.

3. Hechos a tener en cuenta

La cuestión debatida de la cual partimos es la siguiente:

Un Ayuntamiento ha concedido unas licencias urbanísticas de obra y otras de segregación, las cuales adquirieron firmeza, por no haber sido impugnadas por nadie en tiempo y forma, ni en vía administrativa ni en vía contencioso-administrativa. El promotor otorgó la correspondiente escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y suscribió el préstamo hipotecario, comenzando la construcción.

En el caso de las licencias de segregación, el propietario otorgó la escritura de segregación, y posteriormente vendió a un tercero, el cual inscribió su título en el Registro y posteriormente a su vez otorgó e inscribió la escritura de declaración de obra nueva de vivienda unifamiliar, la construyó, otorgó escritura de fin de obra y obtuvo la licencia de primera ocupación. Todas las licencias son firmes por no haber sido impugnadas ni administrativa ni judicialmente.

Con posterioridad, la Comunidad Autónoma presenta un escrito ante el Ayuntamiento solicitando, por los trámites del artículo 102 de la Ley 30/1992, que proceda a la revisión de oficio de dichas licencias por considerar que son nulas de pleno derecho por diversos motivos urbanísticos que alega (básicamente se refiere a la clasificación del suelo como urbano consolidado o no consolidado, así como por considerar que las segregaciones no se ajustan a la legislación urbanística por diversos motivos). El Ayuntamiento, después de oír las alegaciones del titular de la licencia y el correspondiente informe técnico del servicio municipal de arquitectura, haciendo uso de la potestad que le otorga el citado artículo 102 de la Ley 30/1992, decide inadmitir a trámite la petición de revisión por carecer de fundamento, y por tanto no se abre la segunda fase de dicho procedimiento de remitir el expediente al Consejo Consultivo de la Comunidad Autónoma (análogo al Consejo de Estado).

Ante dicha Resolución de inadmisión (que no de desestimación), la Comunidad Autónoma interpone un recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, y con dicho escrito de interposición solicita la medida cautelar de anotación preventiva del recurso.

Una vez tramitada la pieza separada de medidas cautelares, con citación de los titulares registrales, según ordena el artículo 68 del Real Decreto 1093/1997, el Juzgado dicta auto ordenando la anotación preventiva del recurso contencioso-administrativo sobre todas y cada una de las viviendas resultantes de la división horizontal, y también sobre las fincas segregadas. El auto se fundamenta en la necesidad de evitar la aparición de terceros hipotecarios que puedan adquirir de modo irrevocable las viviendas, y avisar a terceros de la existencia del citado procedimiento judicial. Asimismo, el propio autojudicial admite que la sentencia que se dicte en dicho recurso contencioso-administrativo no afectará a la licencia concedida, sino que se limitará a ordenar que se inicie o no se inicie el...

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