El inaccesible derecho a la vivienda: entre la propiedad, el arrendamiento y las tenencias intermedias
| Páginas | 3303-3354 |
| Fecha | 01 Noviembre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Noviembre 2025 |
| Autor | Carolina Del Carmen Castillo Martínez |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.812.08 3303
Licencia Creative Commons vía: CC BY-NC-ND 4.0
El inaccesible derecho a la vivienda:
entre la propiedad, el arrendamiento
y las tenencias intermedias
The inaccessible right to housing:
between ownership, leasing,
and intermediate tenancies
por
CAROLINA DEL CARMEN CASTILLO MARTÍNEZ
Catedrática de Derecho Civil en la Universitat de València
Magistrada en situación de excedencia voluntaria en la carrera judicial
Académica de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación
“La casa debe ser el estuche de la vida, la máquina de felicidad”
Le Corbusier
“Mi hogar es mi lugar de retiro y descanso de las guerras.
Intento mantener este rincón como un refugio contra la tempestad exterior, mientras
hago otro rincón en mi alma”
Michel de Montaigne
“La vivienda no es sólo un bien inmobiliario,
es también una forma de consolidación espiritual”
Mario Benedetti
RESUMEN: En la consideración del derecho a la vivienda conuyen múltiples
aspectos heterogéneos sin cuya observación conjunta no pueden ser entendidos en
plenitud ni la relevancia ni la sustancia del mismo, pero que también permiten cali-
brar la complejidad del fenómeno que integran. La vivienda constituye un objetivo
inaccesible para buena parte de los ciudadanos y quienes ven posible su acceso a
la misma lo hacen a través de la (triple) vía de la propiedad, el arrendamiento o,
en su caso, de las llamadas tenencias intermedias, cauces todos ellos no exentos de
inconvenientes al tiempo de su valoración, esencialmente para el titular dominical
3304 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3303 a 3354 - Año 2025
El inaccesible derecho a la vivienda: entre la propiedad, el arrendamiento...
del inmueble. En relación con la adquisición de la titularidad dominical, enfrentada
actualmente a la ocupación inmobiliaria blindada por la vulnerabilidad, resulta que
la demarcación del derecho de propiedad, con fundamento en su función social, en-
cuentra límite en su contenido esencial, ya precisado por el TC y que será nuevamen-
te concretado al resolver los recursos pendientes contra la Ley 12/2023, presentada
por el Ejecutivo como panacea de solución al problema del derecho a una “vivienda
digna y adecuada” que la CE reconoce en su artículo 47. En el ámbito del acceso
locaticio también la regulación del arrendamiento inmobiliario ha sido legalmente
revisada, pero la realidad demuestra que intervenir, como se pretende, el mercado de
las rentas no resulta el expediente idóneo para solucionar el problema y, ante la con-
frontación argumental con trasfondo ideológico que nos invade, la más autorizada
doctrina deende la conveniencia de no topar los precios y renunciar a la imposición
de normas que tensan el escenario provocando un mercado constreñido, extremada-
mente regulado y marcadamente punitivo. En cuanto a las tenencias intermedias aún
se presentan como posibilidades marginales, por su limitación espacial y su escasa
difusión. A la revisión de estas cuestiones se dedica el presente trabajo.
ABSTRACT: In the consideration of the right to housing, multiple heterogeneous
aspects converge without whose joint observation neither the relevance nor the
substance of the right to housing can be fully understood, but which also allow us to
gauge the complexity of the phenomenon of which they are an integral part. Housing
constitutes an inaccessible objective for a good part of the citizens and those who
see their access to it possible do so through the (triple) route of ownership, renting
or, as the case may be, of the so-called intermediate tenancies, all of them not
exempt from inconveniences at the time of their valuation, essentially for the owner
of the property. In relation to the acquisition of ownership, currently faced with real
estate occupation shielded by vulnerability, it turns out that the demarcation of the
right of ownership, based on its social function, is limited by its essential content,
already specied by the TC and which will again be specied when resolving the
pending appeals against Law 12/2023, presented by the Executive as a panacea
solution to the problem of the right to “decent and adequate housing” which the
EC recognizes in article 47. In the eld of lease access, the regulation of real
estate leasing has also been legally revised, but reality shows that intervening,
as intended, in the rental market is not the best way to solve the problem and, in
view of the confrontation of arguments with ideological undertones that invades us,
the most authoritative doctrine defends the convenience of not capping prices and
renouncing the imposition of rules that tighten the scenario causing a constrained
market, extremely regulated and markedly punitive. As for intermediate holdings,
they are still presented as marginal possibilities, due to their spatial limitation and
their scarce diffusion. This paper is devoted to reviewing these issues.
Carolina del Carmen Castillo Martínez
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3303 a 3354 - Año 2025 3305
PALABRAS CLAVE: derecho a la vivienda, propiedad, ocupación inmo-
biliaria, arrendamiento de vivienda, zona tensionada, gran tenedor, control de
rentas, intervención del mercado, tenencias intermedias.
KEYWORDS: Right to housing, property, real estate occupation, housing rental,
stressed area, large holder, rent control, market intervention, intermediate holdings.
SUMARIO: I. LA CONFIGURACIÓN POLIÉDRICA DEL DERECHO A
LA VIVIENDA Y LAS POSIBLES VÍAS DE ACCESO A LA VIVIENDA HA-
BITUAL.—II. LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA
VIVIENDA Y LA SITUACIÓN DEL PROPIETARIO. PROPIEDAD INMOBI-
LIARIA, VULNERABILIDAD Y LEGALIZACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE
INMUEBLES. 1. aspectos coyunturales del proceso de elaboracIón normatIva
de la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecHo a la vIvIenda y alguna otra
consIderacIón prevIa. 2. vulnerabIlIdad en la ley por el derecHo a la vIvIen-
da. 3. la propIedad vulnerable. ocupacIón Ilegal de Inmuebles: coordenadas
y remedIos cIvIles frente a la mIsma.— III. ARRENDAMIENTO Y VIVIEN-
DA URBANA. REVISIÓN CRÍTICA DE LAS MEDIDAS LEGALES ESTA-
BLECIDAS POR LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A
LA VIVIENDA, EN EL ÁMBITO LOCATICIO. 1. algunas consIderacIones
prevIas. 2. sIntétIco análIsIs crítIco de las prIncIpales modIfIcacIones Introdu-
cIdas por la ley 12/2023 en la legIslacIón arrendatIcIa. 3. breve consIdera-
cIón conclusIva.—IV. LAS TENENCIAS INTERMEDIAS FACILITADORAS
DEL ACCESO A LA VIVIENDA.—V. CONSIDERACIÓN FINAL: NUEVOS
TIEMPOS, NO TAN NUEVAS SOLUCIONES.—VI. BIBLIOGRAFÍA
I. LA CONFIGURACIÓN POLIÉDRICA DEL DERECHO A LA VIVIENDA
Y LAS POSIBLES VÍAS DE ACCESO A LA VIVIENDA HABITUAL
Al margen o, mejor, además, de la polémica suscitada y no resuelta acerca
de la ponderación del derecho a la vivienda como derecho fundamental o, en
un estadio menos jerarquizado, simplemente como derecho subjetivo, y también
aparte de la cuestión no cerrada acerca del valor directamente normativo o mera-
mente programático del artículo 47 de la CE, en la consideración del derecho a
la vivienda conuyen múltiples perspectivas heterogéneas (jurídicas, de política
social —signicativamente, el relativo a la protección de las personas vulnera-
bles—, de posibilidades de acceso a la vivienda habitual, de desarrollo sosteni-
ble…), sin cuya observación conjunta no pueden ser entendidos en plenitud ni la
relevancia ni el contenido esencial del derecho a la vivienda, pero que, sin duda,
también permiten calibrar la complejidad del fenómeno que integran.
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