Comentario al Artículo 18, sobre la impugnación judicial de los acuerdos, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
APUNTES PREVIOS. En el sistema de funcionamiento ordinario de las Comunidades de Vecinos en régimen de propiedad horizontal, deben cumplirse unas formalidades, no sólo porque así lo establece la Ley, sino también porque sería imposible una convivencia ordenada en el ámbito de la Comunidad, en que inevitablemente han de producirse discrepancias y roces, y necesariamente resolverse problemas de reparte de cargas y atribución de facultades.
Pero precisamente por producirse todas estas relaciones económicas y jurídicas dentro de un ámbito muy reducido y debiendo ostentar los cargos de representación, comunicación y documentación de la Comunidad personas, no necesariamente dotadas de una preparación técnica especializada, no debe basarse el funcionamiento de tales colectividades en el rigor y formalismo de los órganos oficiales, ni sus actos de comunicación tienen que estar dotados de las exigencias precisas a los funcionarios dotados de fe pública, por lo que basta una elemental regularidad o claridad en el modo de comunicar los temas de orden del día para general conocimiento sobre las convocatorias y el contenido de las Juntas, y un cierto orden y disciplina en la discusión y votación de los temas.
Procede, pues, entender válidas las actuaciones que cumplen tales requisitos, debiendo alcanzar la nulidad sólo a los actos en que se hayan dado algún modo de clandestinidad o imprecisión en los avisos, indefensión en los acuerdos o vulneración de la Ley de mayorías en las votaciones, especialmente si faltan a la equidad en la distribución de las cargas comunitarias, todo ello dentro de una razonable flexibilidad.
Como complemento a lo indicado anteriormente, contamos con este artículo que, recoge el mecanismo de defensa que tiene la minoría de los condueños dentro del conjunto de la comunidad, regulando los procedimientos, plazos y formas que se han de observar para dar virtualidad a la impugnación cuando los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios sean contrarios a las leyes o los Estatutos, que resulten lesivos o que supongan un grave perjuicio para uno o varios propietarios.
Bien es cierto que está legitimado activamente cualquier propietario o grupo de propietarios que, encontrándose en minoría, hayan comunicado expresamente a la Junta su oposición a el o los acuerdos adoptados, bien por asistencia y constancia de su postura reflejada en Acta, bien por comunicación posterior cuando se le haya notificado los acuerdos adoptados en el supuesto que no haya asistido a la Junta de que se trate; pero en cualquier caso es necesario que analicemos posteriormente cual es el procedimiento que se ha de utilizar, por cuanto la ley en este sentido contiene algunas lagunas, limitándose tan sólo ha establecer plazos para el ejercicio de esta acción impugnatoria.
La impugnación ante la autoridad judicial de que habla este artículo no puede sustituirse por las reclamaciones extrajudiciales, al ser el de los plazos consignados en este precepto de caducidad, la cual, frente a instituciones análogas y especialmente a la prescripción, descansa sobre la necesidad de dar seguridad a las situaciones jurídicas y opera por el mero transcurso del tiempo.
Por lo cual, sobre el hecho de ser susceptible de estimación de oficio, no admite la interrupción, originándola el mero transcurso del tiempo, pues sólo el propio ejercicio de la acción, deduciéndola mediante la formalilzación del oportuno juicio contencioso, impide el efecto preclusivo de su fatal perecimiento.
Lo que si merece resaltar es que, en cualquier caso, este medio impugnatorio constituye una defensa individual y de la minoría, frente a los acuerdos mayoritarios; que a través de la intervención de los órganos judiciales, evitarán que los acuerdos mayoritarios contrarios a las leyes o los Estatutos, puedan tener efectividad basada en la posición predominante de la mayoría nacida en Junta de Propietarios.
APARTADO PRIMERO. La acción impugnatoria no puede ampararse en cualquier causa, sino que por el contrario, deberá sustentarse en aquellas que expresamente vengan recogidas por la ley y así las cosas, una impugnación que se encuentra fuera de estas causas legales está abocada al fracaso desde su inicio.
Para poner un ejemplo esclarecedor, podemos decir que un propietario o grupo de propietarios podrán no estar de acuerdo en el color con el que se pintará la portería, pero sabedores que ha de procederse a pintarla después de reparada la filtración de agua del edificio colindante.
Así las cosas, la impugnación no se podrá basar en cuanto al tipo de color elegido por la mayoría, siempre y cuando se hayan observados todos los requisitos necesarios para la válida adopción de ese acuerdo en Junta; o lo que es lo mismo, no cabe oponerse o discutir acuerdos que se apoyan en la legítima mayoría, adoptados en la estricta observancia de los requisitos y formalidades legales.
Este apartado recoge aquellos casos en los que cabe fundar la impugnación; así tenemos:
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Cuando sean contrarios a la ley o los Estatutos. Resulta indiferente partir de una diferenciación entre aquellos acuerdos de los que lo son anulables, por cuanto y según el contenido de este artículo se llega a la conclusión de que en la Ley de Propiedad Horizontal no hay acuerdo nulo de pleno derecho, sino que por el contrario, son todos anulables pues este artículo no está en contraposición alguna con el art. 17; aunque si bien debemos tener en cuenta que para ampliar las posibilidades de defensa de los propietarios minoritarios, hace una extensión de ese plazo de impugnación, cuestión ésta que trataremos más adelante.
Sin embargo y, a pesar de lo manifestado anteriormente, debemos entender que, en concordancia con el art. 6.3 del Código Civil, han de ser considerados nulo de pleno derecho aquellos acuerdos que afecten a otras leyes con contenido imperativo, contrariando lo en ellas dispuesto; por ejemplo, cuando los copropietarios acuerdan en Junta no cumplir la disposición administrativa de acondicionamiento del ascensor de conformidad a la nueva normativa vigente; de lo cual se traduce claramente que ningún propietario procederá a impugnar el acuerdo en cuestión, quedando a salvo tan sólo la actuación de las administrativas y judiciales competentes para exigir el cumplimiento de la norma cuya inobservancia se pretende por la Junta de Propietarios.
Por lo tanto, cuando un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios vulnere la ley especial o los Estatutos, o bien resulten lesivos para la comunidad o supongan graves perjuicios para uno o varios propietarios, los condueños saben que no pueden optar a la nulidad plena de ese acuerdo pero sí promover la anulabilidad del mismo ejercitando la correspondiente acción judicial.
Así las cosas, serán objeto de anulabilidad aquellos acuerdos que adopte la Junta y en donde no observen los requisitos en cuanto a la adopción de los mismos; así lo serán, por ejemplo: la adopción de acuerdos sin el quórum exigible, adopción de acuerdos que no hayan sido incluidos en el orden del día, prohibir el derecho a voto al propietario que tenga derecho a ejercerlo, no citar a uno o varios propietarios a una Junta, contabilizar incorrectamente los votos de los propietarios o los coeficientes de participación, etc.
El régimen específico de impugnación que contempla el art. 18.1.a) es aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia ley especial, incluidos aquellos que hayan sido adoptados con vicios formales, estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro del plazo de caducidad previsto en dicha norma, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables.
Dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención que es precisamente el contemplado en el art. 18, de manera que solo las causas de nulidad fundadas en vicios que no afectan estrictamente al régimen de la propiedad horizontal, y por ello no suponen una infracción específica de las reglas que establece esta Ley especial, pueden producir este grave efecto, siendo la ratio legis de tal sistema la necesidad de dotar de certeza y seguridad a los acuerdos comunitarios, limitando, pese a su ilegalidad, el plazo de impugnación, puesto que de otro modo, si cualquier acuerdo con vicios formales pudiese ser impugnado por el comunero disidente en el tiempo que quisiera, se crearía una intolerable inseguridad en la vida jurídica de la comunidad.
Conforme a la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo no se pueden tomar acuerdos...
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