La normativa imperativa contenida en los titulos IV Y V LAU

AutorRafael Colina Garea
Cargo del AutorUniversidad de La Coruña

1. La fianza arrendaticia

Durante la vigencia del TR de 1964, el arrendamiento de vivienda por temporada académica quedaba expresamente excluido de la legislación especial arrendaticia contenida en el mismo (art. 2.1). Esto implicaba que arrendador y arrendatario quedaban dispensados de la obligación de prestar y exigir, recíproca y respectivamente, la fianza que imperativamente establecía el art. 105 TR para los arriendos comprendidos en esta Ley. Tal obligación sólo existía cuando así se hubiese acordado y convenido en el contrato. Se trataba pues de una relación obligatoria cuya fuente no estaba constituida por la Ley, sino por el contrato de arrendamiento.

En la actualidad la cuestión se plantea en términos distintos. Como consecuencia de la inclusión del arrendamiento por temporada en el ámbito de aplicación de la nueva LAU de 1994, arrendatario y arrendador de un piso por tiempo de estudios se ven imperativamente compelidos por el art. 36.1 LAU a prestar y exigir fianza en metálico. Como fácilmente se deduce, ahora la obligación de constituir la fianza arrendaticia va a tener siempre como fuente inexcusable la Ley imperativa y nunca el contrato de arriendo

ftn204' href="#_ftn204" name="_ftnref204" title="">[204]. Pero además, la calificación legislativa del arriendo de temporada como arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.2 LAU) impone preceptivamente al arrendatario el pago, en concepto de fianza, de dos mensualidades de renta (art. 36.1 LAU)[205], y al arrendador la exigencia de tales cantidades (art. 36.1 LAU) y el depósito de lo recibido en la Administración Autonómica correspondiente, cuando lo disponga la normativa que se promulgue a tal efecto (Disp. Adic. 3ª LAU).

1.A). Inexistencia de pactos contractuales relativos a fianza.

Renuncia a la fianza. La cuantía de la fianza

La particular casuística del arrendamiento de vivienda por temporada académica delata un gran distanciamiento entre el "deber ser" de la normativa imperativa que en materia de fianza contiene la LAU y el "ser" de la realidad práctica de estos contratos, pudiéndose incluso sostener que ambos llegan a discurrir por derroteros totalmente distintos, ya que se observa una reiterada inaplicación de todo cuanto disponen el art. 36 y la Disp. Adic. 3ª LAU[206]. En concreto, en algunos contratos no se pacta nada sobre la fianza arrendaticia[207]; en otros, se incorporan estipulaciones en las que el arrendador renuncia expresamente a la misma[208]; pero, lo más frecuente es que sí se exija al arrendatario la prestación de la fianza, aunque nunca se haga en la cuantía de dos mensualidades de renta, sino tan sólo en una, tal y como si se tratase de un arrendamiento para uso de vivienda en sentido estricto[209].

La ausencia en el contrato de un pacto relativo a la fianza no quiere necesariamente decir que arrendatario y arrendador queden dispensados de su obligación de prestarla y exigirla recíproca y respectivamente. Al mostrarse el art. 36 LAU como una norma imperativa, la obligación de constituir la fianza tiene su fuente en la Ley, lo que supone que ésta persistirá y existirá aun cuando las partes no incluyan en el contrato una cláusula que la establezca explícitamente[210]. En consecuencia, aunque no se haya acordado nada, el arrendatario sigue legalmente obligado a pagar la fianza cuando el arrendador se lo exija, y si aquél no lo hace, éste podrá solicitar el cumplimiento forzoso o la resolución contractual por la vía de la remisión que el art. 35 LAU efectúa al art. 27.2.b) de este mismo cuerpo legal[211]. Si el arrendador desiste expresamente en el contrato de su derecho a exigir el pago de la fianza arrendaticia, la solución a este problema depende del juicio de valor que se efectúe en torno a la validez o nulidad de dicha renuncia.

A este respecto, conviene comenzar diciendo que ahora no consideramos aplicable el art. 6 LAU, ya que la declaración de nulidad que en el mismo se contiene limita literalmente su radio de acción a aquellas estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo dispuesto en el Título II de la LAU y, sin embargo, las normas relativas a la fianza se ubican en el Título IV de esta misma Ley. Si se hubiera querido incluir en este ámbito no sólo el Título II sino también el IV, V o I LAU sería lógico que así se hubiera manifestado expresamente. Es cierto que tanto las normas comprendidas en el Título II como las relativas a la fianza son de carácter imperativo, pero la imperatividad de las primeras es relativa (disponibilidad parcial), pues cabe su modificación mediante estipulación en beneficio del arrendatario, mientras que la imperatividad de las segundas es absoluta, no siendo admisible modificación alguna de lo prescrito en las mismas, aun cuando ello resulte favorable al inquilino. Además, se debe tener presente que el art. 6 LAU no alude literalmente a normas imperativas, sino a aquéllas que se ubiquen en el Título del que forma parte tal precepto. Parece que el art. 6 LAU pretende abarcar sólo aquellas disposiciones tuitivas que el legislador crea ad hoc para proteger al arrendatario y, por lo tanto, la declaración de ineficacia que allí se efectúa no podrá extenderse a otras reglas que, aunque sean imperativas, no tengan como finalidad primordial la de garantizar la posición jurídica del locatario. De acuerdo con los principios que inspiran la actual legislación especial arrendaticia, se trata de una excepción normativa que no resulta aplicable a otros supuestos distintos de los comprendidos expresamente en la misma, porque carecería de toda justificación. De todo ello se deduce que para enjuiciar la validez o nulidad de una estipulación en la que el arrendador renuncia a exigir la preceptiva fianza arrendaticia (art. 36, Tit. IV LAU) habrá de atenderse a las pautas y criterios generales que se contienen en los arts. 6.2 y 6.3 del Código Civil.

Según el art. 6.2 Cc. "La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público no perjidiquen a terceros". Tomando como punto de partida este precepto, quizás podría considerarse válida la renuncia del arrendador a exigir la prestación de la fianza, ya que ello sólo afectaría a su exclusivo interés y no perjudicaría ni el interés público ni el derecho de terceros, en este caso la entidad pública en la que se debe depositar el importe de la misma[212]. Téngase en cuenta que, en materia de fianza, rigen dos relaciones jurídicas distintas[213]: por una parte, estaría la relación privada que se establece entre los contratantes, en donde la fianza cumple la misión de garantizar el interés del arrendador de ver cumplidas las obligaciones que el arrendatario tiene a su cargo; y, por otra parte, estaría la relación pública que se entabla entre el arrendador y la Administración, en donde aquél está obligado a depositar el importe de la fianza arrendaticia, para así asegurar el interés de ésta en poseer una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda[214]. En este orden de cosas, si el arrendador desiste de su derecho a exigir la fianza, esta renuncia sólo desplegaría sus efectos en el ámbito jurídico privado de la relación que une a éste con el arrendatario, afectando únicamente a su propio interés consistente en que las obligaciones arrendaticias sean exacta y fielmente cumplidas[215]. Por el contrario, las consecuencias de la renuncia no tienen por qué alcanzar al vínculo jurídico público que une al arrendador con la Administración, ni mucho menos perjudicar o dañar su interés en la obtención de unos ingresos ecónomicos sumamente importantes a la hora de promocionar ciertas políticas en materia de vivienda. Al margen de lo que acontezca en el ámbito jurídico inter partes, e independientemente de que el arrendatario cumpla o no con su obligación de prestar fianza, el arrendador sigue obligado ante la entidad pública competente a depositar las cantidades que correspondan en este concepto, y ésta continuaría estando legitimada para solicitar que tal depósito se efectúe, con lo cual su interés se vería igualmente satisfecho. Por consiguiente, si desde este punto de vista, la renuncia es válida por no perjudicar el interés público ni el derecho de terceros, el arrendatario quedaría dispensado de su obligación de entregar la fianza y ya no podría resolverse el contrato por la vía de los arts. 35 y 27.2.b) LAU, aunque el arrendador permanezca obligado a depositar el importe de la misma en la correspondiente entidad pública.

Ahora bien, como generalmente ha admitido la doctrina, la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia de los derechos en ella reconocidos (art. 6.2 Cc) sólo es posible cuando se trate de normas dispositivas, pero no puede entrar en juego si se refiere a preceptos de ius cogens[216]. De acuerdo con ello, la aplicabilidad del art. 6.2 quedaría descartada por ser imperativas las normas que la LAU contiene en materia de fianza, debiendo, en consecuencia, resolverse el problema desde el art. 6.3 Cc.

Partiendo de lo que allí se dispone, la renuncia a la fianza no parecería válida por constituir una contravención de la norma imperativa que obliga a su exigencia y prestación (art. 36 LAU)[217]. La cláusula que la incorporase al contrato sería nula de pleno derecho y habría de tenerse por no puesta, con lo cual el arrendador tendría derecho a exigir la fianza y el arrendatario la obligación de prestarla. Si éste se negase a ello, se podría solicitar el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato invocando los arts. 35 y 27.2.b) LAU. Lo que ya no creemos demasiado factible es que el arrendador promueva directamente la resolución sin haber intimado previamente al inquilino a efectuar el pago, ya que la situación que existía mientras la cláusula de renuncia estuvo vigente no constituiría un incumplimiento sólo imputable al deudor, sino también al acreedor, toda vez que...

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