L'accessió immobiliária i el principi de la bona fe. (Análisi del Projecte de Llei de l'accessió i l'ocupació)

AutorChantal Moll de Alba Lacuve
CargoDoctora en Dret. Professora de Dret Civil de la Universitat de Barcelona
Páginas44-50

El Projecte de Llei de l'Accessió i Ocupado (PLAO) regula, entre altres aspectes, l'accessió immobiliária. En aquest sentit contempla els tradicionals supósits de construcció en terreny alié pero també, i com a novetat, es regula la construcció extralimitada que, fins al moment, no ha tingut una regulació específica ni en el dret català ni en el dret comú. Aquesta suposada llacuna legal s'ha resolt al territori espanyol des del 1949 aplicant la doctrina jurisprudencial sobre l'accessió invertida.

  1. CRITERIS DE LA REGULACIÓ DE L'ACCESSIÓ IMMOBILIÁRIA

    Segons l'Exposició de Motius del PLAO, la regulació de l'accessió immobiliária s'estableix considerant dos criteris: 1) La bona o mala fe, 2) El major valor del sol o de la construcció.

    El primer criteri es correspon amb el principi étic que ja es contempla en Tactual regulació de la construcció en terreny alié a l'art. 278 de la Compilació Catalana(1) i que pro vé del dret historie català(2).

    El segon paràmetre es de caràcter económic i constitueix una altra novetat del PLAO que introdueix en aquest sentit un aspecte important que havia assenyalat durant molts anys la doctrina i la jurisprudància, especialment a l'hora de tractar les construccions extralimitades.

    En realitat, encara que no es digui expressament a l'Exposició de Motius, existeix un altre criteri per diferenciar els diferents supósits. Es tracta de l'element físic -la porció de terreny sobre la qual s'eleva la construcció- que diferencia la construcció en terreny alié de la construcció extralimitada. Val a dir pero que la diferenciació d'aquests dos supósits no es del tot clara en la redacció del projecte i pot existir certa confusió com es posará de relleu més endavant(3).

  2. ELS DIFERENTS SUPÓSITS REGULATS

    En atenció a aquests criteris el PLAO regula els supósits següents:

    - Construcció en terreny alié de bona fe (art. 7).

    - Construcció en terreny alié de mala fe (art. 10).

    - Construcció en terreny alié de bona fe actuant el propietari de mala fe (art. 11.3).

    - Construcció en terreny alié de mala fe actuant el propietari de mala fe (art. 12).

    - Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior del sol (art. 8).

    - Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior de la construcció (art. 9).

    1. Construcció en terreny alié de bona fe

      L'art. 7 del PLAO, relatiu a la construcció en terreny alié de bona fe, trenca amb l'esperit de l'art. 278 de la Compilació i estableix una regulació molt similar a l'existent al Codi Civil a l'art. 361(4). S'atorga, doncs, al propietari de sol en qué una altra persona ha construít de bona fe la facultat d'optar entre adquirir la construcció abonant les despeses o obligar al constructor a adquirir el sol i a pagar una indemnització per danys i perjudicis. El constructor de bona fe conserva segons el PLAO el dret de retenció que ja li atorgava l'art. 278 de la Compilació, i que també contempla el dret comú a través de la remissió de l'art. 361 Cc als arts. 453 i 454 Cc. El problema potser és de tipus sistemàtic ja que el PLAO regula aquest dret de retenció en els arricies 16 i 17 que constitueixen la secció cinquena titulada «Garantía» del Capítol «Accessió Immobiliària». Pensem que fóra millor incloure la regulació del dret de retenció al mateix article en el que es tracta la construcció en terreny alié de bona fe. D'altra banda, també seria recomanable determinar en aquesta regulació si el dret de retenció es configura o no com un dret real de garantía, és a dir, si el constructor pot negarse a la restitució no només respecte el dominus soli sinó respecte a qualsevol tercer(5).

    2. Construcció en terreny alié de mala fe

      L'art. 10 del PLAO regula el supósit contrari, la construcció en terreny alié de mala fe, i en aquest punt segueix el que ja establia la Compilació: el constructor perd el que hi hagi construit(6). A més a més, el PLAO fa referencia a 1'obligado que té aquest constructor de mala fe de pagar la indemnització pels danys i perjudicis causats.

      No es fa referencia en el PLAO al dret de demolició del dominus soli. Potser seria interessant afegir una menció similar a la continguda a l'art. 363 Ce: «El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR