La identificación de fincas y la reconstrucción
| Autor | Antonio Ventura González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 81-93 |
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Si pudiéramos decir de la inmatriculación española, como de la francesa: "Lenrcgistrement de un acte, cest l'analyse de cet acte sur un registre publico" 1. "Pour ce qui est des actes sous seings prives, l'enregistrement présente une réelle utilité, en ce sens quil confére á l'acte une date certain vis-á-vis destiers." Si pudiéramos decir eso, repetímos, el problema no existiría.
Mas no es nuestro sistema hipotecario una mera yuxtaposición de asientos, sin más consecuencias. Pese a sus errores y a sus inconvenientes, el sistema inmobiliario de nuestra Patria tiene por norma una garantía jurídica a ultranza, que no hemos de examinar aquí, pero que conviene hacer constar. Un punto vulnerable hay, y a fuer de justos, no atribuíble ni a los que lo implantaron, ni a los que lo aplican, sino a un imperativo de la realidad: la identificación del objeto sobre que recae el sistema, esto es, la unidad FINCA.
El problema tiene en sí la innegable importancia de ser precisamente el objeto de las relaciones jurídicas registradas el que corre un riesgo: el de poder ser confundidas dos fincas, o bien considerando como dos distintas la que en realidad es una y la misma, o bien considerando como una sola las que son dos diferentes.Page 82
El problema no es nuevo; existía y existirá mientras nuestro sistema no tome por base física un catastro rústico y urbano perfecto; pero un sedimento de más de sesenta años de funcionamiento de la institución había, en la mayoría de los casos, dado tal estabilidad a las descripciones de los predios inscritos, que, rara vez, se producían conflictos por dicho motivo.
Mas la destrucción de los Registros en forma de magnitud insospechada resucita el problema en proporciones de innegable gravedad y responsabilidad para el funcionario encargado de reconstruir; y a paliar esta gravedad, en lo posible, van encaminadas estas observaciones, que no pueden tener, ni tienen, carácter de una monografía, aunque el problema tiene contenido para ella.
En efecto: figurémonos que en un momento determinado todos los bienes de un sector de territorio fueran mezclados, barajados, desfigurados unos, alterados otros. Qué serie de problemas no plantearía, para los antiguos dueños, su identificación. Con la propiedad inmueble, ello no es posible con las mismas fincas, que permanecen quietas, ajenas al trastorno producido; pero su retrato, su descripción , su título o forma externa de expresarse para tercero se ha cambiado , se ha mezclado, y toca ahora a los Registradores encargados de la reconstrucción, inquirir, averiguar, comparar, para poner cada cosa en su sitio, cada finca en el lugar que tenía, en lo posible, antes de la destrucción, y ello plantea un sinfín de problemas, y cuyo contenido podemos sintetizar en este esquema:
I) Identificación de fincas en los sistemas inmobiliarios extranjeros.II) Identificación de fincas según la legislación española.- III) Identificación de fincas en la vida normal del Registro.-IV) Regla general para la identificación de fincas al practicar la busca para inscribir otras diferentes.-V) Aplicación de la regla propuesta a los excesos de cabida.-VI) Identificación de fincas en período de reconstrucción.-VII) Medios ordinarios de identificación.-VIII) Medios supletorios de identificación.-IX) Casos de identificación dudosa.- X) Efectos de la doble inscripción de una misma finca a nombre de distintas personas,Page 83
Como antecedente preciso y no por prurito de alarde de antecedentes, puesto que somos de los que no ignoran el descubrimiento de la imprenta, y al solo fin de hacer resaltar la imposibilidad material de todo sistema inmobiliario jurídico, de construirse de un modo matemáticamente exacto sobre una base física indubitada, se hace necesario indicar el sistema que para la identificación de fincas siguen las principales legislaciones extranjeras:
Y la labor nos la da hecha, con su proverbial maestría, en sus Estudios de Derecho inmobiliario, el profesor Jerónimo González:
"La identidad física de los predios, base de un buen sistema inmobiliario, se obtiene en Francia mediante la documentación catastral: el plano que lo fija topográficamente; el estado de secciones, simple relación de las parcelas por el orden numérico del plano, y la matriz, registro llevado por los nombres de los propietarios, con descripción de las parcelas que les pertenecen y las fechas de las mutaciones. Desgraciadamente el catastro francés, fundado en el estado posesorio de principios del siglo XIX, llevado a cabo sin procedimiento contradictorio para fijar las características de la parcela y petrificado por los defectos del servicio de conservación, no corresponde a la realidad."
En el sistema australiano, "recibida y encarpetada la documentación completa, se pasa a informe del topógrafo jefe, que examina la descripción de la finca, se asegura de que los linderos están clara y precisamente determinados, compara el plano con los que puedan obrar en el Registro, y en algunas colonias remite copias a los colindantes o al Consejo del Distrito para que llegue a conocimiento de los interesados".
"La formación de un archivo de fincas con los planos presentados, sin relación entre sí, no puede llevar a un paralelismo perfecto de registro, ni a la identificación indudable de los inmuebles cuando éstos son de pequeña extensión o límites tortuosos e imprecisos, y los gastos necesarios para fijar topográficamente un predio y determinar sus características, absorbería su valor en venta."
En el sistema alemán "la determinación primaria de las fincas se basa en los datos topográficos y descriptivos que se traen de otras oficinas y libros (Flurbuch, libro catastral; Lagerbuch, cuaderno descriptivo de fincas; Steuerbuch, relaciones fiscales; Kataster, Catastro ), yPage 84 aunque tales datos son técnicos, minuciosos y precisos, no adquieren por su traslado al registro inmobiliario fe pública. Una relación constante entre las oficinas catastrales e hipotecarias y la obligación de hacer las modificaciones de oficio, si no hay perjuicio de tercero, sirven para conservar el paralelismo que tan de menos se echa en otras naciones".
Baste con lo expuesto para que se aprecie que, excepción hecha del sistema alemán (cuyos conflictos en el orden físico indicaremos más adelante) , por regla general, una base inconmovible física es muy difícil de conseguir en todo sistema inmobiliario.
El artículo 21 de nuestra Ley Hipotecaria exige que los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse, expresen por lo menos todas las circunstancias relativas a las fincas, a saber: la naturaleza...
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