Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases
| Autor | Manuel Faus, Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario |
En Cataluña, en especial a partir del 1 de julio de 2006, deberá tenerse en cuenta la normativa propia en propiedad horizontal que está regulada en el libro Quinto del CCCat con nueva redacción dada por el DECRETO LEY 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña a los artículos 553-25, 553-26, 553-30, 553-42, 553-43 y 553-44 del libro quinto del Código civil de Cataluña.
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Contenido
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Conviene tener presente las siguientes normas fundamentales:
- DLeg 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo, modificado entre otras por la Ley 3/2012, de 22 de febrero, la LEY 16/2015, de 21 de julio de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica modificada por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica y por la LEY 2/2021, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público.
- El Decreto 305/2006 de 18 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de la ley de urbanismo (modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero y LEY 3/2015, de 11 de marzo, de medidas fiscales, financieras y administrativas).
- El DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística (modificado por LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica), que a su vez modifica sustancialmente el Reglamento de Urbanismo.
- Especialmente, a partir del 1 de julio de 2006: la Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que aprueba el libro Quinto del CCCat, que regula por extenso la propiedad horizontal para Cataluña.
La regulación que esta Ley hace de la propiedad horizontal es extensa y, a juicio de algunos, criticable por ser excesivamente minuciosa.
La Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales modifica todo el CAPÍTULO III del Codi Civil, dedicado al Régimen jurídico de la propiedad horizontal.
Notas sobre la regulación del CCCat. Filosofía del legisladorLa Exposición de motivos del Codi Civil nos indica que la normativa sobre la propiedad horizontal es:
Una de las novedades de más trascendencia social del Código, dado que la propiedad horizontal ha permitido, en los últimos cincuenta años, una extraordinaria generalización del derecho de propiedad, hasta el punto de convertirse en uno de los instrumentos jurídicos fundamentales que garantizan el acceso de los ciudadanos a la propiedad de la vivienda.
Se pretende garantizar:
Al máximo los derechos de los futuros adquirentes de pisos o locales, y el funcionamiento de la junta de propietarios, detallado, claro y adaptado a las necesidades que la experiencia de los años y la evolución de la legislación hacían imprescindibles, entre las que destaca la limitación del principio de unanimidad.
Advierte la Exposición de Motivos de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña relativo a los derechos reales que, con esta nueva Ley, se ha dado solución a gran parte de los problemas manifestados y se han corregido las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicación de la norma, a la vez que se ha armonizado y coordinado con las otras partes del propio libro quinto y de los demás libros del Código civil aprobados con posterioridad. A título de ejemplo, se sustituye el término edificio por el término inmueble en todos los preceptos en que es adecuado, para incluir todas las situaciones comprendidas en la propiedad horizontal; se usa el término restricción en vez del de limitación, porque así obliga a hacerlo la coordinación con los preceptos del régimen de propiedad.
A pesar de ello, la reforma no supone la modificación del sentido o de los principios que inspiran el régimen vigente de la propiedad horizontal en Cataluña. La presente ley respeta el sistema del texto vigente en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña. Los artículos mantienen la numeración y, en general, la denominación originaria.
Nuestro propósitoEn el presente tema se hace una síntesis de las materias más importantes desde el punto de vista práctico, siguiendo la última modificación de la PH y obviando la regulación dirigida más a los Registradores de la Propiedad en orden a la manera de practicar la inscripción, apertura de folios registrales, etc.
Antes de su examen detallado, se pueden señalar como novedades más importantes de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:
- La propiedad horizontal es un régimen especial que existe, aunque sólo haya un propietario; según el art. 553-1 la propiedad horizontal supone: «La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.»
- Son muy diversos los supuestos en que puede aplicarse la propiedad horizontal como resulta del art. 553-2.
- Una cosa es la cuota de participación y otra la contribución a los gastos, exigiéndose la unanimidad sólo para la modificación de la cuota y la mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas para fijar la contribución a los gastos comunes. (Art. 553-3).
- En cuanto al crédito de la comunidad frente a los propietarios, destaca ser un crédito privilegiado y la afección real que será ahora por el año en curso y los 4 años anteriores.
- Necesidad de aportar el certificado de deudas, además de en toda transmisión onerosa, en las transmisiones lucrativas (se entienden que sólo inter vivos).
- En cuanto al fondo de reserva, se exige contabilidad separada y cuenta bancaria distinta.
- Se admite expresamente el otorgar el título constitutivo en un edificio en construcción.
- Sólo hay una convocatoria para las Juntas y se regulan reglas de asistencia y participación.
- Se cita y reconoce expresamente la figura del vicepresidente de la comunidad.
- Se simplifican las mayorías necesarias: la general de mayoría simple de propietarios y cuotas, la mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas y la unanimidad.
- Se detallan mejor los elementos privativos y su uso y los elementos comunes.
- Se establece la responsabilidad solidaria del transmitente respecto deudas comunitarias, hasta que la transmisión se comunique.
- Se regula la reclamación de gastos.
Etc.
Concepto y características de la propiedad horizontal en CataluñaSegún el art. 553-1 del Codi Civil:
1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.
2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:
a) La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
b) La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
c) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes.
4. El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.
Resulta de lo dicho, como destaca la SAP Barcelona 740/2017, 9 de Noviembre de 2017, [j 1] que estamos ante una clase especial de propiedad fruto de la unión inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre los elementos comunes de modo que, ya se entienda como yuxtaposición de propiedades ya como un único derecho de naturaleza especial y compleja, tiene como características relevantes, entre otras, las siguientes (art. 553-1 CCCat):
- La coexistencia de elementos privativos y de elementos comunes que sirven a los primeros.
- La fijación de una cuota o coeficiente de participación de los elementos privativos en relación con el total del inmueble que determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los elementos comunes y que ha de servir de módulo de distribución de las cargas y los beneficios (art. 3 LPH de 1960, art. 553-3 CCCat en Catalunya);
- La inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que solo podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas juntamente con...
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