STS 537/2010, 30 de Septiembre de 2010

1.- La Procuradora Doña Maria del Carmen Rull Castelló, en nombre y representación de Doña Almudena, interpuso demanda de juicio ordinario, contra Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 de Lleida, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: 1.- Se condene a la demandada a hacer entrega de todas las actas de las juntas celebradas por dicha Comunidad de Propietarios durante el año 2004. 2.- Se declare el derecho de Doña. Almudena a acceder a los elementos comunes del edificio de referencia a los efectos de poder conectar a los apartados de su propiedad los suministros de agua y gas, y se condene a la Comunidad de Propietarios a entregar debidamente firmados los documentos librados para la conexión del suministro de gas. 3.- Se declare el derecho de la planta ático (primera planta de pisos), propiedad de la Sra. Almudena, a poder conectar en la misma una parada de ascensor, asumiendo mi mandante los gastos que de ella se deriven. 4.-Se condene a la demandada a indemnizar a mi mandante la suma de ochenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos euros con cincuenta y cinco céntimos de euro ( 84.962,55 euros) en concepto de daños y perjuicios ocasionados así como a satisfacer los interés que resulten a razón de 39,84 euros diario hasta el cese definitivo de la casación de los daños y perjuicios. La cuantía de la indemnización queda desglosada de la siguiente manera: daños materiales - intereses bancarias del préstamo hipotecario 6.962,55 euros, disminución del precio de adquisición de los apartamentos, o daños morales: -molestias y lesiones del buen nombre de la propietaria: 18.000 euros. 5.- Se condene a la demandada a abonar a mi mandante las costas del presente proceso.

2. - La Procuradora Doña Maria José Altisent Camarasa, en nombre y representación de La Comunidad de Propietarios de la casa NUM000 - NUM001, CALLE000 de Lleida, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: 1.- Que las obras que ha proyectado y /o ejecutado la demandante Sra. Almudena, precisarán de la autorización expresa y unánime de la Comunidad de Propietarios, en la medida en que afecten a los elementos comunes del inmueble en el que se ubica la finca litigiosa. 2.- Que si la comunidad llegase a autorizar dichas las obras, la distribución de nuevos coeficientes para los nuevos departamentos corresponderá, exclusivamente, a la comunidad de propietarios, y no a la Sra. Almudena.3.- Que se declare la nulidad de los "pactos para regir la comunidad " fijados en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal otorgada en fecha 18-XII-1980 ante D. Antonio Rico Morales, Protocolo núm 5431,89, en la medida que contradigan normas de derecho necesario de la I.P.H. concretamente los arts 7, 8 y 11 de dicho cuerpo legal, y sus concordantes y o complementarios. 4.- Se declare el abuso del derecho y la pretensión de su aplicación antisocial en que ha incurrido la actora, conforme a lo manifestado por esta parte al contestar al escrito de pedir. 5.- Se declare el enriquecimiento injusto y a costa de mi mandante, en que ha incurrido la actora, conforme a lo manifestado por esta parte al contestar el escrito de pedir, y en la cuantía que resulte de la prueba pericial que se practique en el proceso. 6.- Se condene en costas a la actora y demandada reconvencional si temerariamente se opusiera a la presente demanda.

   Por la Procuradora Doña Maria del Carmen Rull Castello en nombre y representación de Doña Almudena, contestó a la reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda reconvencional, con expresa imposición de costas a la actora. La Procuradora Doña Rosa Maria Simó Arbós, en nombre y representación de Don Ceferino, contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y termino suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que: 1) se declara la validez de la totalidad de los pactos contenidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal, recogidos en la escritura de fecha de 18 de diciembre de 1989, otorgado ante el Notario Don Antonio Rico Morales con el número 5.435 de su protocolo, en tanto que fueron aprobados en legal forma, debidamente inscritos, conocidos y aceptados por los restantes miembros de la comunidad y en tanto que no contradicen normas de derecho necesario de la LPH. 2.º.-Se declare el derecho de mi representado a actuar en toda la extensión que le reconocen los pactos que rigen la comunidad y, en particular, a segregar, agrupar y dividir el local de su propiedad, todo ello sin necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios. 3.º.- Se desestime la petición, formulada de contrario por la demandada reconveniente y todo ello con expresa imposición de las costas y gastos procesales al actor de reconvencional.

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Lerida, dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rull Castelló, en nombre y representación de Almudena, contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000, núm NUM000 - NUM001, de Lerida, debo:1.- Condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios demandada a que entregue a la actora principal, la Sra. Almudena, todas las actas de las juntas celebradas durante el año 2004. 2.-Declarar y Declaro el derecho de la actora principal a acceder a los elementos comunes del edificio de referencia a los efectos de poder conectar a los apartamentos de su propiedad los suministros de agua y gas, condenando a la Comunidad a entregar firmados los documentos librados para la conexión del suministro de gas. 3.-No procede declarar el derecho de la planta altillo (primera planta de pisos) propiedad de la Sra. Almudena, a poder conectar en la misma una parada de ascensor.4.- No procede condena a la Comunidad de Propietarios demandada a indemnizar a la actora principal la cantidad reclamada en concepto de daños y perjuicios ni a satisfacer el interés reclamado. Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra Alisenta Camarasa, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000, núm NUM000. NUM001, de Lerida, contra Almudena, siendo litisconsorte pasivo necesario Ceferino, debo: 1.- Declarar y declaro que parte de las obras proyectadas y/o ejecutadas por Almudena precisan de la autorización de la Comunidad de Propietarios, en la medida en que afecten a elementos comunes del inmueble. 2.- Debo declarar y declaro que de autorizar la Comunidad tales obras, la atribución de los nuevos coeficientes para los nuevos departamentos corresponde exclusivamente a la Comunidad y no a Almudena. 3.- Debo declarar y declaro la nulidad del pacto 3.º de los "pactos para regir la Comunidad", fijado en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal otorgada en fecha 18-XII-1989, ante Don Antonio Rico Morales, Protocolo núm 5.431/89 en la medida en que contradice normas de derecho necesario de la LPH, concretamente los artículos 7, 8 y 11 de dicho cuerpo legal, y sus concordantes y /o complementarios, con la consiguiente cancelación de los asientos registrales oportunos, respecto de las entidades 2 y 3 de la Comunidad de autos. 4.- No procede declarar el abuso del derecho y la pretensión de su aplicación antisocial por parte de la Sra. Almudena. 5.- No procede declarar enriquecimiento injusto y a costa de la Comunidad respecto de la Sra. Almudena. Todo ello sin expresa condena, en costas del procedimiento a ninguna de las partes.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la Almudena y la codemandada Ceferino, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lerida, dictó sentencia con fecha 21 de junio de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Almudena y Ceferino, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Lleida, en procedimiento de juicio ordinario núm 908/04, que revocamos, parcialmente en sus pronunciamientos números 1 y 3 relativos a la demanda reconvencional que desestimamos y dejamos sin efecto, salvo la excepción de la cancelación de los asientos registrales efectuados con contravención del pronunciamiento núm 2 de la reconvención. Confirmamos el resto de sus pronunciamientos, sin que proceda efectuar condena en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 m.º NUM000 - NUM001 de Lleida con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo de lo dispuesto por el art. 477.1. de la vigente LEC, se denuncia la infracción de los arts. 7, 8 y 11 de Vigente LPH ( Ley 8/1999, de 6 de abril ), en tanto que normas imperativas. o de ius cogens, que no han sido respetadas por la demandante Sra. Almudena, ya que ha realizado obras de variación de su departamento, con alteraciones de elementos comunes del inmueble, y variación de coeficientes de participación, sin disponer de la previa autorización de la comunidad de propietarios, fundamentándose en el pacto 3.º de la escritura de división en propiedad horizontal. SEGUNDO.- Infracción del principio de irretroactividad de la norma. Además de lo anterior, debemos resaltar la cita que la Sentencia de apelación hace respecto de la realidad social en que hayan de aplicarse las normas. TERCERO.- Infracción por errónea aplicación del criterio jurisprudencial que interpreta los referidos preceptos legales. Asi la Doctrina consolidada de nuestro Tribunal Supremo, prevé que lo establecido en el Título Constitutivo, no podrá ser cambiado más que por otro acuerdo unánime de la Junta, formalmente adoptado, y que los acuerdos o pactos establecidos por la Junta.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 25 de noviembre de 2008 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Maria del Valle Gili Ruiz, en nombre y representación de Doña Almudena, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 15 de Julio del 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

Doña Almudena interpuso demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Lérida por la que solicitaba se condenara a la demandada a hacer entrega de todas las actas de las Juntas de la Comunidad celebradas durante el año 2004; se declarara el derecho de la actora a acceder a los elementos comunes del edificio para conectar a los apartamentos de su propiedad los suministros de agua y gas, se declarara igualmente su derecho a poder conectar una parada de ascensor a un altillo de su propiedad, asumiendo la actora los gastos, así como condenar a la Comunidad a indemnizar a la actora con la cantidad de 84.962,55 euros en concepto de daños y perjuicios.

A tales pretensiones se opuso la demandada, que, tras plantear como excepción la falta de litisconsorcio pasivo necesario, formuló reconvención por la que instó que se declarara que las obras ejecutadas y/o proyectadas por la actora necesitan de la autorización unánime de la Comunidad al afectar a elementos comunes, así como que, de llegar a autorizarse tales obras, la distribución de los nuevos coeficientes corresponderá a la Comunidad. Solicita igualmente que se declare la nulidad de los "pactos para regir la comunidad" fijados en la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal y que la actora ha actuado con abuso de derecho.

Tras la celebración del acto de la Audiencia Previa, se estimó la falta de litisconsorcio pasivo necesario respecto a Ceferino, quien, tras ser emplazada, contestó en tiempo y forma oponiéndose a la demanda.

La Sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y reconvención y, en lo que ahora concierne al recurso de casación interpuesto, declaró que parte de las obras proyectadas o ejecutadas por la actora precisan autorización de la Comunidad de Propietarios, y, consecuentemente, declaró la nulidad del pacto tercero de los "pactos para regir la comunidad" por contradecir normas de derecho necesario de la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicha resolución fue apelada por la demandante, dictándose la Sentencia que hoy constituye objeto del recurso de casación, la cual estimó en parte la apelación, revocando la sentencia de primera instancia en relación con sus pronunciamientos estimatorios de la demanda reconvencional, afirmando la subsistencia de la reseñada cláusula tercera de los "pactos que han de regir la comunidad", y que es del tenor literal siguiente: "Se reserva a favor de los propietarios de las entidades números uno, dos y tres, o que de ellas procedan, las siguientes facultades:

1. Comunicar las mismas con otras colindantes. Agruparlas con las del mismo edificio y construir altillos, aberturas (incluso a elementos comunes), o cualquier otra obra interior, siempre que no se afecte la estructura del inmueble.

2. Fijar en sus respectivas fachadas letreros o rótulos, luminosos o no, decorar o modificar dichas fachadas, y sacar por el patio de luces, el de manzana o sitio más idóneo, los tubos de ventilación y de humos, adoptando las precauciones precisas para no causar molestias a los demás propietarios.

3. Segregar o subdividir las mismas en una o más susceptibles de aprovechamiento independiente, redistribuyendo entre las distintas entidades que resulten el coeficiente que en ese momento tenga asignado la total finca matriz. Todo ello lo podrá realizar cada propietario por sí solo, sin necesidad de ninguna otra clase de consentimiento o autorización".

Recurre en casación la Comunidad de Propietarios.

Se formulan tres motivos, de los cuales únicamente se va a analizar el tercero teniendo en cuenta que en el escrito de preparación se sustenta el recurso, exclusivamente, en la vulneración de los arts. 5, 7 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala contenida en las Sentencias de 15 de marzo de 2000, 19 de julio de 1993 y 14 de julio de 1992, mientras que el escrito de interposición se articula en tres motivos. En el primero, se identifican como vulnerados los arts. 7, 8 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal y, si bien uno de estos preceptos fue citado en preparación, lo cierto es que no se alega el supuesto de interés casacional que permita sostener el recurso por alguna de las tres vías previstas en el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el motivo segundo se denuncia la infracción del artículo 3 del Código Civil, que no fue citado en el escrito de preparación, y que tampoco explica en qué supuesto de interés casacional se funda, presupuesto necesario para la admisión de un recurso de casación en un asunto que, como es el caso del presente, se ha tramitado en atención a la materia y que carece, además, de fundamento si se tiene en cuenta que una cosa es que la sentencia refiera una norma que no se encontraba en vigor al tiempo de iniciarse el pleito, como es el art. 533.10.2 de la Ley número 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativa a derechos reales, que permite la segregación de los pisos o locales, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad, y que es de aplicación a la comunidad de propietarios recurrente, en atención a lo dispuesto en la D. F. 6a del mismo Código, y otra distinta que constituya la razón decisoria de la misma pues, como la propia sentencia explica, "no puede ser aplicada para resolver el litigio que nos ocupa, pues ha sido publicada, incluso, con posterioridad a que las partes ahora litigantes formalizaran sus respectivos recursos", no obstante la utilice como un elemento más interpretativo. Por más de que con la estimación del recurso, podría darse el contrasentido de que la propietaria recurrida exigiera en un momento posterior la validez de la segregación por aplicación del ya vigente CC Cataluña. Incluso el propio CC Cataluña prevé la posibilidad de que un número muy bajo de propietarios (10%) puedan exigir la adaptación de los estatutos al nuevo CC Cataluña.

En el tercer motivo, se invoca la vulneración de los arts. 5, 7 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (citados en preparación pero no en el escrito de interposición) y la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala relativa a la prohibición de que los estatutos de la comunidad contradigan las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. Si bien se alude también a la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, no llega a citar dos Sentencias emanadas de un mismo Tribunal que mantengan un criterio contrapuesto a otras dos Sentencias dictadas por otro Tribunal diferente, a lo que se une que ninguna referencia a este supuesto de interés casacional se hace en el escrito de interposición del recurso.

Lo que se discute en el pleito es la posibilidad de unir diferentes elementos de propiedad horizontal sin el consentimiento de la Comunidad, por venir esto autorizado en los Estatutos, lo que, en principio, podría suponer una vulneración de norma imperativa (art. 8 LPH ).

Es jurisprudencia de la Sala que los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009 ). Debe matizarse, no obstante, que, en el caso, el destino de los elementos segregados es vivienda.

Sin embargo, la Audiencia concluye que las obras realizadas por "en ningún caso afectan a la seguridad o estabilidad del edificio, y tampoco se puede pretender que supongan una alteración de elementos comunes por el hecho de que se hayan abierto los accesos por las nuevas viviendas con un cambio en los pasillos comunitarios, pues abrir seis nuevas puertas para que los nuevos pisos puedan acceder al rellano o pasillo de la comunidad no comprometen la estabilidad del edificio ni su estructura ni su seguridad, como tampoco su aspecto, con lo que las obras efectuadas no contravienen los límites que imponen al art. 8 de la LPH los arts. 5,7 y 11 de la LPH " y que, en todo caso, lo que afectaría a la norma imperativa, alteración de coeficientes, debe ser votado por la Junta, pese a que los Estatutos mantengan la validez de lo establecido por el copropietario que lleve a cabo la segregación.

Ello supone la desestimación del recurso en aplicación de la doctrina sustentada en la Sentencia de esta Sala de 30 de septiembre de 1988, citada por la Sentencia recurrida, en la que se establecen unos límites a estas cláusulas estatutarias, de forma que si se cumplen tres requisitos mínimos las obras realizadas por un comunero a su amparo serían admisibles sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad. Son estos:

1) que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1 del C.C.);

2) que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de la LPH; y

3) que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH, en cuanto establece que cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.

Como dice la sentencia recurrida " se puede llegar a sostener que estas cláusulas estatutarias no son, por sí mismas, nulas de pleno derecho, lo que sucede es que no justifican y amparan cualquier tipo de actuación que realicen los propietarios, quienes en ningún caso podrán efectuar divisiones, agregaciones o segregaciones que vayan más allá de los tres límites que han quedado indicados, puesto que su realización infringe otras normas imperativas de la LPH (sus arts. 5, 7 y 11 ), pero en sí, no las infringen estas cláusulas estatutarias. Dicho de otra manera, si los estatutos permiten efectuar estas operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendría que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma".

En parecido sentido la sentencia de 10 de octubre de 2007, que recuerda que la labor de concreción de los conceptos contenidos en la LPH "debe ajustarse a la interpretación restrictiva que esta Sala ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual". Con cita de la STS de 7 de febrero de 1989, sigue diciendo que "toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes", por lo que mantiene que "el art. 7 LPH debe interpretarse como una declaración de los derechos de disfrute del titular sobre su inmueble otorgándole las máximas posibilidades de utilización (STS de 5 marzo de 1998 )", señalando, finalmente, que "esta Sala ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior (SSTS de 6 de abril de 2006 y 25 de mayo de 2007 )".

Por consiguiente, se desestima el recurso y, en materia de costas procesales, se imponen a la recurrente las causadas en el mismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.