Historia del crédito territorial en España
| Autor | Manuel Valverde Villa |
| Cargo del Autor | Especializado en Financiación de la Vivienda en España y experto en Derecho Inmobiliario Registral |
| Páginas | 59-149 |
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CAPÍTULO II PRIMERA PARTE
HISTORIA DEL CRÉDITO
TERRITORIAL EN ESPAÑA
1. LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD EN ESPAÑA22
La legislación de las Partidas no exigía formalidades para la constitución de la
hipoteca, sin que constase la publicidad del gravamen, y para ciertas relaciones jurídicas
subsistía ahora la falta de publicidad y con ello la incertidumbre en la situación jurídica
de las cargas de la propiedad.
Decía Juan Hinojosa Ferrer23 que nuestra Historia del Derecho presenta la
oposición del sistema romano, centralizado en Las Partidas, y el sistema germánico
o tradicional, en el que se inspiran los Fueros Municipales. En algunos Fueros existía
la publicidad de los actos mediante pregones o noticaciones a los familiares; en otros
fueros, como el de Alcalá y Sepúlveda24, los actos de enajenación de bienes inmuebles
deberán tener cierta publicidad: la «roblación» o «roboración», que era la publicación,
22 Para la evolución histórica del sistema registral en España ver: GÓMEZ DE LA SERNA, Pe-
dro, «La Ley Hipotecaria, precedida de una Introducción Histórica», Tomo I, Madrid, 1862,
Págs. 1-169 y SERNA, Margarita, «La publicidad inmobiliaria en el derecho hipotecario
histórico español», Edición Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa-
ña-Centro de Estudios Registrales. Año 1996.
23 E. VLIEBERGH, El Crédito Hipotecario Rural. 1810, traducido por Juan HINOJOSA FE-
RRER, Madrid, 1909-Editorial Saturnino Calleja.
24 SERNA, Margarita, «La publicidad inmobiliaria en el derecho hipotecario histórico espa-
ñol», Edición Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España-Centro de
Estudios Registrales, Año: 1996, pág. 83, donde cita también a los fueros de Ledesma, Cuenca,
Alba de Tormes y Brihuega.
EL ORIGEN DEL CRÉDITO TERRITORIAL EN ESPAÑA EN EL SIGLO XIX
MANUEL VALVERDE VILLA
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ya en Asamblea municipal, ya en la Iglesia, de los contratos de venta de inmuebles, que
debían constar por «escrito en carta», con «testigos», y donde los parientes próximos
tenían un derecho de retracto de la venta realizada. Tampoco existían prácticamente en
los Fueros las hipotecas ocultas. Esto era totalmente diferente en Las Partidas, donde
inspiradas en el sistema romano, había hipotecas generales y tácitas u ocultas, ajenas a
toda publicidad registral.
La falta de publicidad de inmuebles en España hasta el siglo XVI dio lugar a la
confusión del estado de la propiedad, y las «Cortes de Toledo», de 1539, hubieron de
solicitar de los Reyes D. Carlos I y Dª. Juana (su madre) que pusieran remedio al mal,
acordando por ellos. en Pragmática Sanción, un «Registro de censos y tributos», llama-
do «Registro de censos, tributos, hipotecas e imposiciones reales de las casas y heredades que se
compran», por el que se estableció que en cada cabeza de jurisdicción hubiera una per-
sona que llevase un Libro que hiciera constar los contratos de «censos, tributos, hipo-
tecas (anejas a los contratos censales) y ventas», dentro de los seis días posteriores a su
otorgamiento contractual, bajo pena de nulidad del acto. Quedaron fuera de control las
hipotecas legales y las generales, que al no formalizarse en contrato no se inscribieron.
En las «Cortes de Valladolid», de 1589, se conrmó por Felipe II la Pragmática
de D. Carlos I y de Dª. Juana, mediante una cédula de 7 de abril de 1589. Por tanto,
Felipe II se limitó a reproducir lo dicho por su padre Carlos I. Además, encargó a Pedro
Esquivel, famoso profesor de matemáticas, la formación de un catastro de ncas.
Como seguían los fraudes en las transmisiones y vigente el estelionato, es decir,
la existencia oculta de hipotecas anteriores sobre los bienes inmuebles, desconocidas
por el comprador, se crearon en el siglo XVII el Registro de las llamadas «Contadurías
de hipotecas»25, actuando sobre la base del «Registro de censos y tributos», que no que-
dó extinguido, si bien, ahora, se anotan ya más derechos, en concreto26: «se anotan todas
las escrituras con hipotecas expresas y especiales, con independencia de la clase de contrato o
negocio jurídico en el que se incluyan, señalándose expresamente las contenidas en escrituras de
censos perpetuos, anzas, empeños y obligaciones, redenciones de censos, desempeños y cartas de
pago de anzas y obligaciones, además de aquellas otras incorporadas en una serie de negocios
jurídicos que signican una transmisión de la propiedad y que deben anotarse en los casos en
los que contengan una hipoteca…»
25 SERNA, Margarita. Obra citada, pág. 158, donde explica el origen de este Registro a iniciativa
de un particular, Antonio Pérez Rocha, quien a principios de 1646, solicita de la Corona la crea-
ción de una Contaduría de hipotecas en la villa de Madrid y la merced de ocupar este cargo de
contador general de hipotecas.
26 SERNA, Margarita. Obra citada, pág. 165
CAPÍTULO II HISTORIA DEL CRÉDITO TERRITORIAL EN ESPAÑA
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PRIMERA PARTE HISTORIA DEL CRÉDITO TERRITORIAL
En el siglo XVIII, en concreto en el año 1713, por Auto de Felipe V, se crearon
ocinas del Registro, llamadas «Ocios de hipoteca», en todos los Ayuntamientos o ca-
beza de partido y ordenó que los escribanos de los Ayuntamientos fueran los «registra-
dores». Tampoco quedaron extinguidos las anteriores «Contadurías de hipotecas». Pero
todas estas medidas no surtieron efecto en el sistema hipotecario, ya que se desobedeció
por jueces y propietarios.
Carlos III, por Pragmática de 31/1/1768, estableció de manera denitiva los
«Ocios de Hipotecas» en todos los pueblos cabeza de partido, donde debían inscribirse
determinados actos de bienes inmuebles: «Todas las imposiciones, ventas y redenciones
de censos o tributos, ventas de bienes raíces gravados con alguna carga, hipotecas, anzas
con garantía de hipoteca, escrituras de mayorazgos y obras pías y las hipotecas especiales y
expresas o su liberación o redención», llevándose a la práctica con gran celo y excelentes
resultados. También, se extendió por Carlos III su establecimiento en todos los do-
minios de Ultramar (Cuba, Puerto Rico y Filipinas), por Real cédula de 9 de mayo
de 1778.
Sin embargo, siguiendo a MARGARITA SERNA27, desde el punto de la pu-
blicidad, hay que hacer una valoración negativa de los tres Registros citados (Censos,
Contadurías y Ocios ), por el incumplimiento de su objetivo último de los tres antece-
dentes del actual Registro, ya que no lograron parar la clandestinidad de las cargas, ni se
protegió debidamente al comprador de inmuebles, aunque sin olvidar que constituyen
la base sobre la que, algún tiempo después, será posible el establecimiento del Registro
de la Propiedad moderno en España.
En el siglo XIX, el primer Real Decreto que trató de la necesidad de creación del
crédito territorial fue de 4/10/1854, publicado en la Gaceta del día siguiente, durante
el reinado de Isabel II, a instancias del ministro de Fomento, D. Francisco de Luxán,
al reconocer que «la creación del crédito territorial es en efecto la necesidad más apre-
miante de nuestra agricultura, a quien agobian el interés crecido del dinero y el corto
plazo con que se concede».
Después, llegó el fenómeno de la Desamortización a España y ha sido estudiado
bajo dos posturas diferentes. Hay un grupo de teorías (que piensan que el fenómeno de
la revolución liberal de la Desamortización de Mendizábal, Espartero y, sobre todo, de
la Ley de Madoz de 1 de mayo de 1855, de Desamortización civil y eclesiástica) que
guardaban estrecha relación con la institución registral, legitimando ésta todo el proce-
so de Desamortización de bienes propiedad de civiles y eclesiásticos, como institución
27 SERNA, Margarita. Obra citada, págs. 205-206
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