Temas hipotecarios: La legitimación del derecho inscrito
| Autor | Rafael Chinchilla Rueda |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 184-207 |
Temas hipotecarios: La legitimación del derecho inscrito*
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Bajo este epígrafe se exponen, sistematizadas, ideas y conceptos de sobra conocidos. Sobre todo del jurista profesional y especializado. Y anteriormente desenvueltos y explicados con amplitud y perfección por autorizadas plumas que honran el Derecho científico español.
Más séale permitido al autor de este trabajo una ilusionada aunque ambiciosa pretensión : la exposición breve, sencilla y compendiada de estos temas de Derecho Inmobiliario Registral, con el objeto de hacerlos asequibles a quienes se inician en el cultivo de su estudio. Algo que aspira a ser, con la ayuda de Dios-y salvando las distancias, claro está-, continuación de la labor pedagógica interrumpida al morir Fernando Campuzano. Quienes, como el firmante de este trabajo, nos honramos con su magisterio y con su amistad, no podemos sentir, al recordarle, sino la noble ambición de procurar imitarle. Que no es poco.Page 185
CAPITULO XI Principio de publicidad : publicidad material y formal.-la legitimación registral su evolución histórica en España.-consecuencias sustantivas del principio : presunción de veracidad de los asientos del registro y presunción de posesión
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En el llamado principio de publicidad se inspiran todos les modernos sistemas regístrales. Pues viene a constituir el eje en torno al cual gira la técnica de sus respectivos desenvolvimientos. De ahí la capital importancia de este «principio hipotecario», que la doctrina valora con rango «superior» y fundamental.
La publicidad, como principio inspirador de los regímenes jurídicos de la propiedad inmueble, no es un producto convencional o teórico, sino que viene impuesto por las necesidades del propio tráfico inmobiliario. Pues la realidad práctica enseña que un régimen de reserva, de secreto o de clandestinidad de los actos del comercio inmobiliario no conduce más que a la inseguridad e incertidumbre de las adquisiciones y a la consiguiente depreciación de la propiedad v consunción del crédito territorial. Y aun cuando esta realidad noPage 186 se valore técnicamente del mismo modo ni con iguales efectos por el Derecho de todos los países, la publicidad del tráfico como principio se acepta con clara y decidida unanimidad 1
La circulación de la riqueza inmueble, los actos y negocios que integran su comercio, resultan incompatibles con los modos secretos u ocultos de su transmisión y gravamen. La seguridad del comercio y el equilibrio de la vida jurídica de un país exigen certidumbre y precisión en las relaciones jurídicas de propiedad, firmeza en las transacciones, identificación de la finca y de su propietario en el momento deseado y efectos de oponibilidad absoluta en los actos del tráfico. Y todo esto se logra cuando el movimiento comercial de la propiedad inmueble se hace público, manifiesto y notorio. Y cuando la certidumbre y firmeza de las transmisiones las garantiza el propio Estado.
En ambos objetivos -notoriedad y legitimidad-se centra, pues, el fin jurídico d& la publicidad. Que, como recuerda Sanz Fernández 2, han pretendido lograr los diferentes ordenamientos jurídicos per un doble medio, a saber : el de la posesión, seguido por los ordenamientos antiguos y reservado por las modernas legislaciones para los bienes de naturaleza mueble, y el de la inscripción r&gistral, aceptado por casi todos los pueblos modernos para la propiedad inmueble, y para algunos bienes muebles de carácter registrable 3, es decir, identificables individualmente.
Con base en el significado germánico atribuido a la posesión -Gewere- para hacer visibles o exteriorizar los derechos reales, pudo valorarse el señorío ejercido de hecho como aparente existencia del derecho. Y hasta reconecer a los cambios en la posesión efectos traslativos de propiedad. Mas la realidad práctica ha demostrado la insuficiencia e ineficacia de la posesión a tales fines. Pues, como dice Wolff 4, en la mayoría de los casos sólo es visible la existencia del señorío de hecho sobre la cosa, pero no el sujeto a quien corresponde el derecho de señorío. Y un cambio de posesión, no resulta irecognoscible» para cualquier tercero.Page 187
La posesión es equívoca por naturaleza, no siempre se tiene eü concepto de dueño, ni identifica por sí misma al propietario. Y en los derechos reales que no requieren contacto posesorio su inutilidad resulta manifiesta. De ahí que en el moderno Derecho Inmobiliario, confirma el citado civilista, la posesión haya perdido su virtud de representar y hacer notorio el derecho real, quedando sustituida, a este efecto, por la inscripción en el Registro.
Se habla por los autores de un proceso histórico de evolución de la publicidad en la transferencia y .gravamen de los bienes inmuebles, cuyo comienzo se sitúa por algunos en las civilizaciones del Oriente Medio 5. Y así, para Bonfante 6 y BESSON 7, la publicidad de las transmisiones inmobiliarias es un hecho tan antiguo como la misma propiedad inmueble, aunque entre el formalismo de las primeras edades y el de los tiempos modernos se advierta una sensible oposición de principios y de finalidad. Pues los medios de publicidad comienzan con los pregones, edictos y demás instrumentos publicitarios hasta llegar a los modernos sistemas regístrales en los que la inscripción desempeña una importante y variada función constitutiva y legitimadora de los derechos reales.
En nuestro Derecho patrio también se suele admitir la existencia de precedentes históricos del principio de publicidad en las transmisiones. Y hasta se aprecian por los autores 8 en la evolución del principio fases o etapas bien diferenciadas, a saber :
Primera etapa o de solemnidad en las transmisiones. Corresponde a la época histórica anterior a la recepción del Derecho romano. Y se nutre de costumbres y leyes indígenas, de muy probable coincidencia con las primitivas formas germánicas, según las cuales la transferencia de los inmuebles se verificaba a través de ritos y formalidades solemnes a las que se reconoce cierto valor publicitario.
Entre las formas de publicidad en esta época, son de destacar, como admite Roca Sastre 9, la fórmula de la robración o roboratio, combinada en el predominio de la carta o tradición documentadaPage 188 y la pública ratificación de las transmisiones, recogida en multitud de Fueros municipales y territoriales 10.
Segunda etapa o de influencia romana. Coincide con la época de la recepción del Derecho romano en nuestras Instituciones y Cuerpos legislativos y se caracteriza por el criterio de eliminar las antiguas formas solemnes y públicas de transmisión, salvo la insinuatio en las donaciones. Exponente de esta fase es la legislación de Partidas que impone el sistema privado y clandestino de la traditio para la transmisión de inmuebles.
Tercera etapa o de las Contadurías de Hipotecas. Representa una progresiva mejora del sistema romanista de la etapa anterior, de manifiestos inconvenientes para garantizar un tráfico inmobiliario que iba adquiriendo relativa importancia económica. Y que pretende ofrecer seguridad en las adquisiciones y constitución de gravámenes sobre los bienes inmuebles, estableciendo, al efecto, un Registro para la toma de razón de aquellos derechos reales sin contacto posesorio con la finca y por ende de fácil ocultación a terceros, como los censos, rentas, tributos e hipotecas.
Se inicia este período con la petición de las Cortes de Toledo al Rey-Bmperadcr en 1539 para crear un Registro que publicase los censos, tributos e hipotecas ; se continúa con la Real Pragmática de Don Carlos y Doña Juana de 1768. creadora de los Oficios de hipotecas, y culmina en las leyes fiscales de 1829 y 1845 para dejar paso a los trabajos legislativos preparatorios de la Ley Hipotecaria de 1861.
En realidad, toda esta evolución histórica de la publicidad en las transmisiones y gravámenes de la propiedad inmueble no se corresponde con la valoración técnica del «principio de publicidad» en el moderno Derecho Inmobiliario Registral 11. Las formas más o menos solemnes exigidas a los actos del tráfico y hasta la relativa notoriedad que llevan en sí pueden responder, quizá, a fines meramente publicitarios. Mas su verdadera trascendencia jurídica es producto del moderno Derecho científico, que valora la publicidad del tráfico inmobiliario atribuyendo una característica y especial sustanti-vidad a sus efectos promulgadores.Page 189
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La publicidad se configura y manifiesta, ante todo y sobre todo, en actos de autoridad que promulgan relaciones jurídicas d>e tráfico inmobiliario por medio de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El contenido de la inscripción es el propio texto promulgado. Y su notificación y conocimiento por el libro registral crea la llamada publicidad formal, que proclama el artículo 221 de nuestra vigente Ley Hipotecaria, según el cual los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de les bienes inmuebles o derechos inscritos
La publicidad se valora por su eficacia sustantiva o material. Que la técnica hace coincidir con los efectos presuntivos de la inscripción registral que constata la relación jurídica promulgada. Así lo proclama en nuestro Derecho el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a tenor del cual la inscripción hace fe de la exactitud e integridad del texto promulgado por ella frente a todos.
Como vemos, tanto en el aspecto formal como en el material se aprecia una íntima conexión y recíproca influencia entre publicidad e inscripción, conceptos técnicos distintos, pero que permanecen siempre unidos en una perfecta simbiosis. Y ambos, complementándose, vienen a definir el mismo postulado jurídico...
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