Claúsulas hipotecarias abusivas: algunas reflexiones a la luz de las Sentencias del Tribunal Supremo de 16.12.2009 y del Juzgado Mercantil nº2 de Sevilla de 30.9.2010.

AutorMª Ángeles Zurilla Cariñana
CargoUniversidad de Castilla-La Mancha.
Páginas3-15

Trabajo realizado en el marco del Proyecto: "Hipoteca, prenda de créditos, garantías financieras y derecho foral sobre garantías mobiliarias: una reflexión sobre los pilares de las garantías reales y las incertidumbres de las últimas reformas". Referencia: DER2008-01746. Ministerio de Ciencia e Innovación (Secretaría de Estado de Universidades-Secretaría de Estado de Investigación).

Page 4

1. Introducción

El objeto del proceso del que trae causa la Sentencia sobre la que haré algunas reflexiones en este trabajo versa in genere sobre materia relativa a la protección de consumidores y usuarios en la perspectiva de las cláusulas-tipo previstas para diversos contratos celebrados entre Bancos y Cajas de Ahorro y los clientes usuarios de sus servicios.

La extensa Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2009 se refiere a la contratación bancaria en general, concretamente, a diecisiete cláusulas frecuentes en los contratos que las entidades bancarias suscriben con sus clientes. En este trabajo me ceñiré a las cláusulas declaradas abusivas en el ámbito de la hipoteca. El TS estima en ella un recurso de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) sobre ejercicio de acción de cesación en cláusulas abusivas de contratos bancarios suscritos por los clientes de Banco de Santander, BBVA, Bankinter y Caja Madrid.

Los hechos se remontan a 2003 en que se interpuso por la OCU la correspondiente demanda ante el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid. El recurso contra la

Page 5

misma fue resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid en 2005. Finalmente, el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia se resolvió por la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2009.

2. Cláusulas hipotecarias declaradas abusivas por la sentencia del tribunal supremo de 19 de diciembre de 2009

Las cláusulas hipotecarias declaradas abusivas por la Sentencia del Tribunal Supremo son las siguientes:

  1. Cláusula de vencimiento anticipado del préstamo cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o resulte disminuida la solvencia por cualquier causa.

    El Tribunal Supremo considera abusiva esta cláusula por producir un manifiesto desequilibrio contractual. La cláusula no se refiere solamente a insolvencia sino que va más allá al establecer el vencimiento anticipado cuando "se produzca un embargo o resulte disminuida la solvencia por cualquier causa".

    La cláusula atribuye a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, al no establecer la posibilidad para el prestatario para establecer nuevas garantías, posibilidad que sí otorga el artículo 1129 del Código Civil. De acuerdo con este artículo, el deudor perderá todo derecho a utilizar el plazo: 1º. Cuando después de contraída la obligación el deudor resulte insolvente, salvo que garantice la deuda. 2º. Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que se hubiese comprometido. 3º. Cuando por actos propios disminuya tales garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.

  2. Cláusulas que limitan la facultad de arrendar la finca, disponiendo en tal caso el vencimiento anticipado.

    Page 6

    El Tribunal Supremo estima que el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante y, menos aún imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada3, de la misma manera que no caben las prohibiciones convencionales de disponer en actos a título oneroso, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria.

    La cláusula que establece la prohibición absoluta de disponer no sólo no es inscribible, sino que no es válida. Podrá, en consecuencia el hipotecante arrendar libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la hipoteca, a parte de la sujeción a lo dispuesto en los artículos 661, 675 y 681 del Código Civil, quedan sometidos al principio de purga por lo que no afectan a la hipoteca (realización de la finca hipotecada).

    Hay que tener en cuenta, no obstante, tal como previene la propia Sentencia, que, de acuerdo con el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se garantiza a arrendatario de la vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco años del contrato en el caso de enajenación forzosa derivada de la ejecución de la hipoteca o de sentencia judicial. Al no operar el principio de purga en la realización forzosa, el adjudicatario tendrá que soportar el arrendamiento durante dicho plazo. La consecuencia es un perjuicio para el acreedor hipotecario, lo que hace razonable pensar que se producirá un menor precio del remate en los casos en que no estando libre la finca, los licitadores conozcan el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta. La minusvaloración del bien derivada del arrendamiento de vivienda disminuye, en consecuencia, la garantía de la hipoteca. Ello determina que se considere razonable la inclusión de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía sin que ello suponga un riesgo para el hipotecante (prestatario consumidor), salvo que la garantía resulte desproporcionada al riesgo asumido.

    En este sentido las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 22 de julio de 1996, 28 de enero de 1998 y 22 de marzo de 2001, declaran admisible que:

    Page 7

    "...En la escritura de constitución de hipoteca se contenga alguna prevención adecuada respecto a los arrendamientos posteriores no sujetos al principio de purga, y que, por la renta estipulada, pudieran disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada...".

    De acuerdo con el criterio de estas Resoluciones el Tribunal Supremo declara que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex artículo 13 Ley Arrendamientos Urbanos de 1994.

    Establece también que el pacto de vencimiento anticipado en caso de arrendamiento de la finca hipotecada solo es operativo cuando se trata de arrendamientos gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectivas de la realización forzosa, bien sea por renta baja, o por anticipo de rentas. Declara así mismo el alto tribunal que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, dependiendo la posible desproporción de las circunstancias del caso concreto.

  3. Cláusula mediante la que se permite la enajenación de la finca hipotecada en cualquier momento, salvo si la enajenación conlleva la subrogación del préstamo hipotecario, que deberá ser autorizada por el banco.

    La redacción de esta cláusula no sólo es incorrecta desde el punto de vista jurídico, sino que crea confusión en...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR