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- Comentarios a las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado
- Núm. 106, Octubre 2013
Ejecución hipotecaria: demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor
Autor | José Félix Merino Escartin |
Cargo | Registrador de la propiedad |
Páginas | 92-93 |
Supuesto de hecho. Se discute si cabe inscribir un decreto de adjudicación recaído en procedimiento ejecutivo cuando el tercer poseedor -titular de la finca que adquirió antes de la expedición de certificación de cargas y de dominio- (i) no fue demandado ni requerido de pago judicial o extrajudicialmente (arts. 685 y 686 LEci), (ii) aunque hubiera sido notificado del procedimiento posteriormente a la demanda (art. 689 LEci) y (iii) con independencia de que se le hubiera notificado la existencia de la ejecución por el registrador (art. 659 LEci). ¿Cabe practicar la inscripción decretada? NO, según la Resolución
La DGRN dice lo siguiente.
1 El tercer poseedor de los bienes hipotecados ha de ser demandado y requerido de pago, conforme dicen los artículos 685 y 686 LEci, si hubiera dado a conocer su adquisición al acreedor.
La Resolución entiende que el acreedor tuvo conocimiento de la adquisición del bien porque el tercero inscribió su derecho en el Registro y así consta en la certificación de cargas y de dominio expedida a resultas del procedimiento ejecutivo.
2 No es suficiente y no suple, por tanto, la ausencia de demanda y requerimiento al tercer poseedor el que posteriormente se le hubiera notificado el procedimiento (art. 689 LEci), pues ni consta su consentimiento ni ha recaído sentencia firme en procedimiento declarativo dirigido contra el tercer poseedor.
3 No basta tampoco con la comunicación practicada por el registrador con forme al artículo 659 LEci al que se remite el párrafo segundo del mencionado artículo 689.
Concluye diciendo que no cabe inscribir la adjudicación ordenada.
Comentario.
Parece excesiva la doctrina del Centro Directivo, tanto por la conclusión a la que llega, como por el contenido y las formas empleadas en su argumentación.
1 La importancia de que la demanda sea dirigida contra los titulares afectados y que estos sean requeridos de pago es indudable (arts. 685 y 686 LECi), pues su omisión puede acarrear indefensión y vulnerar el principio de tutela judicial efectiva (SS.TS 3 diciembre 2004, 29 junio 1992, 30 octubre 1982, 7 diciembre 1987, STC 14 julio 1988, etc).
Sin embargo, deducir de lo dicho que sólo se le garantizan los derechos al tercer poseedor si se le demanda y se le requiere de pago es aventurado a mi juicio, y de ahí lo que dispone el artículo 689 LEci.
A más abundamiento, me parece atrevido que la Resolución, implícitamente, dé a entender que cabe una revisión de la actuación judicial por posible...
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