Hipoteca. Sustitución de la finca hipotecada. Novación modificativa o extintiva

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: la sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

Hechos: se presenta escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario, en la que se sustituye la finca hipotecada, cancelando la anterior hipoteca, y constituyendo hipoteca sobre una nueva finca, procediendo a continuación a la modificación de las condiciones financieros del préstamo y a la ampliación del capital.

La Registradora emite calificación negativa considerando que, debido al carácter constitutivo de la hipoteca, no es posible una simple modificación objetiva de la hipoteca existente, de suerte que, manteniendo la misma garantía con todas sus consecuencias jurídicas se subrogue una nueva finca en el lugar de la anteriormente hipotecada.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Partiendo del principio de autonomía de la voluntad, y, con fundamento en los artículos 1.203, 1.204 y 1.207 CC y en la R. de 20 de octubre de 1998, estima que el cambio del objeto -finca- en el ámbito de los derechos reales constituye una novación extintiva.

  1. En sede de Derecho de obligaciones, la novación modificativa es la regla general y así resulta del artículo 1.203.1 CC que dispone que las obligaciones pueden modificarse: variando su objeto o sus condiciones principales. Para que fuera un supuesto de novación extintiva, ex artículo 1.204 CC, sería necesario que se declare expresamente y que la antigua y la nueva obligación fueran en todo punto incompatibles.

  2. En sede de Derechos reales, la regla general es la contraria. Así, ya la RDGRN de 20 de octubre de 1998 afirmó que en los derechos reales, no cabe defender la subsistencia del derecho real cuando se sustituye el objeto sobre el que recae. En sede de derecho real de hipoteca, hay que tener en cuenta,

El artículo 104 LH que dispone que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. En segundo lugar, se alega el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro de la propiedad, conforme a los artículos 1.875 CC y 145 y 159 LH, y, En tercer lugar, se alega el rango registral que atribuye la inscripción a la hipoteca.

Por lo tanto, en caso de sustitución o cambio de la finca hipotecada por otra distinta, debe cumplirse los tres requisitos siguientes:

  1. Debe acreditarse...

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