Hipoteca. Manifestación de vivienda habitual. Motivación de la calificación

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En las hipotecas sobre viviendas de personas físicas no basta expresar que no existen limitaciones dispositivas sobre las mismas, debiendo especificar si constituyen o no la "vivienda habitual" de alguno de los sujetos. Si la calificación está insuficientemente motivada que no permita identificar el defecto, debe el registrador emitir otra aun fuera de plazo.

- Hechos: En una hipoteca cuyo prestatario es una SL, e hipotecantes 4 personas físicas (usufructuaria y nudo propietario) se hace constar: «Situación familiar y convivencial: Manifiesta la parte propietaria que sobre la vivienda descrita no existe limitación alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial, (...) ex Art 1.320 CC»".

- La Registradora: califica negativamente, conforme a los Arts 21-3 y 129-2-b) LH y las RR. 20 Febrero y 9 Octubre 2018 y de 16 junio 2020, pues, aunque los propietarios manifiestan que sobre la vivienda no existe limitación a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial; no hay expresa constancia de si el inmueble constituye o no la vivienda habitual.

- El Notario: recurre alegando que con la expresión empleada en la escritura debe ya entenderse cumplida la norma del referido Art 1.320 CC, sin necesidad de utilizar expresa y sacramentalmente el término «vivienda habitual».

- Resolución: La DGSJFP revoca la calificación, solo por falta de motivación (no en el fondo).

- Doctrina:

a) Entiende que "la mera cita de los Arts 21-3 y 129-2-b) LH provoca que el notario recurrente haya entendido que, en realidad, lo que exige la registradora es que conste expresamente si la finca hipotecada es o no la vivienda habitual de los hipotecantes casados (...)" [y no simplemente si la finca hipotecada es o no una vivienda habitual]; "a lo que ha podido contribuir el hecho de que dos de las 3 Resoluciones que simplemente se citan en la calificación (9 Octubre 2018 y 16 junio 2020) se refieren a la interpretación del Art 1.320 CC." (pero "puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia")

b) Pero la simple revocación por falta de motivación de la calificación "no puede prevalecer sobre el Ppio de Legalidad (Art 18 LH), lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto en una nueva nota de calificación con motivación suficiente los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente (y sin perjuicio de la eventual...

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