Hipoteca de local comercial sin que conste si el prestatario es consumidor. Forma de subsanar defectos de transparencia y falta de acta previa

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En el caso de hipoteca de locales por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley.

Hechos: Una persona física compra dos locales comerciales y concierta un préstamo con garantía hipotecaria para financiar su adquisición. No se otorga el acta previa en la idea de que es una operación no sujeta a la Ley 5/2019 ya que lo adquirido no se destina a uso residencial.

El registrador suspende la inscripción pues considera aplicable la citada ley.

El notario recurre y alega que el bien hipotecado no tiene carácter residencial y que, en todo caso, el adquirente actúa como empresario pues en la escritura de compraventa se subroga como parte arrendadora de dicho local y, según la normativa fiscal los arrendadores de locales son empresarios.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: Se remite a su criterio contenido en la Instrucción de 20 de Diciembre de 2019 del que resulta que la Ley 5/2019 es aplicable a personas físicas consumidoras que hipotecan inmuebles con independencia de que su destino sea o no residencial.

Respecto de la acreditación del carácter de no consumidor en la escritura, al tratarse de una situación de hecho o incluso intencional, es necesaria la manifestación de las partes sobre la concurrencia o no del carácter de consumidor del prestatario

Rechaza los argumentos del notario que considera que el hipotecante es un no consumidor al ser inmediatamente después arrendador del local hipotecado, pues el concepto de consumidor no lo determina la normativa fiscal, incluso aunque el arrendador de un local comercial tenga que darse de alta a efectos fiscales como arrendador, repercutir el IVA, etc. Hay que acudir para ello a lo dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2007 que considera como consumidor o usuario a «las personas físicas o jurídicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión».

En cuanto a la forma de subsanación de la escritura de préstamo...

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