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La hipoteca inmobiliaria. Concepto, caracteres y clases

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO Y CARACTERES

El derecho real de hipoteca (ordinaria o inmobiliaria, ya que la mobiliaria es una especialidad, introducida por la Ley de 16 de diciembre de 1954, que se estudia en lección aparte) es uno de los derechos reales de garantía que, para asegurar el cumplimiento de una obligación, otorga a su titular el poder sobre una cosa inmueble, que le permite realizarla si aquella obligación se incumple.

Es, como la prenda y la anticresis, un derecho real: el titular tiene un poder inmediato y absoluto sobre la cosa inmueble hipotecada, que le permite realizarla si se incumple la obligación garantizada. A pesar de ello, el Código civil la regula entre los contratos, que es una forma de constituir la hipoteca (como la de otro cualquier derecho real), pero no tiene naturaleza obligacional (1).

Como derecho real de garantía, tiene los caracteres propios de este tipo de derecho: 1.º) derecho real limitado, ius in re aliena; 2.º) accesorio; 3.º) indivisible (art. 1.860).

Lo que caracteriza y diferencia esencialmente el derecho real de hipoteca son dos caracteres específicos.

En primer lugar, que su objeto es, en principio (más adelante se analizarán con detalle las cosas y derechos hipotecables), una cosa inmueble (salvo, como se ha dicho, la hipoteca mobiliaria) por naturaleza, es decir, una finca, o derechos reales sobre la misma, según establece el artículo 1.874, que ratifica el 106 de la Ley Hipotecaria, y que puedan ser enajenados, según la norma general del artículo 1.858.

En segundo lugar, no produciéndose desplazamiento de la posesión del inmueble al acreedor hipotecario, la publicidad se produce mediante la inscripción del derecho de hipoteca en el Registro de la Propiedad.

La Ley Hipotecaria, artículo 104, y el artículo 1.876 del Código civil, dicen que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, no da una verdadera definición de la hipoteca, sino indica la idea básica de la misma: afectación real de bienes al cumplimiento de una obligación, y hace destacar el carácter de adherencia o inseparabilidad clásicamente atribuido a la hipoteca. Sin embargo, no pone de relieve uno de sus caracteres institucionales: que los bienes continúen en la posesión del propietario; el citado artículo 104 tanto podría aplicarse a la hipoteca como a la prenda.

ROCA SASTRE da una noción descriptiva de la hipoteca, de la que se derivan sus caracteres: es un derecho real que sujeta lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir la realización de su valor (así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo) en garantía de la efectividad de una obligación dineraria, cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral y grava bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen en posesión de su propietario (2). Son los siguientes caracteres:

Primero. DERECHO REAL. Que se deduce del artículo 1.858 del Código civil y del 104 de la Ley Hipotecaria y es calificado explícitamente de derecho real en el número 2.º del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

Segundo. DERECHO REAL DE VINCULACIÓN Y REALIZACIÓN DE VALOR. La hipoteca busca en la cosa hipotecada su valor en cambio para vincularlo a la seguridad de un crédito y, en su caso, realizarlo por la venta, haciéndose pago con el dinero que resulte.

La cosa está destinada a este fin de puesta a disposición del acreedor, que entraña el doble juego de dejar vinculado su valor a la seguridad del crédito, y de atribuir al acreedor la facultad de realizar tal valor mediante su enajenación.

Tercero. Tiene la función de GARANTÍA DEL CUMPLIMIENTO DE UNA OBLIGACIÓN DINERARIA; hay que distinguir dos notas:

  1. ) Es consustancial a la hipoteca su función de garantía; artículo 1.857, 1.º, del Código civil y el citado 104 de la...

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