Hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda

AutorManuel Amorós Guardiola
CargoCatedrático de Derecho Civil.Registrador de la Propiedad
Páginas1951-1990

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1. Introducción

Partimos de la idea de que la hipoteca es una garantía real inmobiliaria (*)

1, sin desplazamiento posesorio y con inscripción registral constitutiva 2, que atribuye al acreedor hipotecario, entre otras facultades, la de solicitar la venta en pública subasta de la finca hipotecada para cobrar con su precio el crédito garantizado y no pagado. En términos generales, los autores consideran a la hipoteca como un derecho real de garantía, con todas las consecuencias que esa calificación comporta 3: vinculación de Page 1952 la cosa y de su valor al pago de la deuda garantizada, oponibilidad o eficacia frente a terceros, preferencia respecto a los derechos o cargas posteriores, etc.

Recordemos igualmente que el procedimiento más habitual para establecer un crédito hipotecario es el contrato (hipoteca de origen convencional), al margen de otros supuestos menos frecuentes en que existe la obligación de constituir hipoteca (hipotecas legales; aún entonces el cumplimiento de esa obligación exige la celebración del contrato correspondiente) o en que la vinculación de la garantía hipotecaria puede existir aún sin declaración de voluntad, en forma tácita, así reconocida por la Ley excepcionalmente (ejemplo: artículos 194 y 196 LH).

Cuando la hipoteca se pacta a través del correspondiente negocio jurídico voluntario, este último está sometido a las reglas generales de los contratos y por ello su validez exige la concurrencia de los elementos esenciales del contrato: consentimiento, objeto y causa (art. 1.261 CC). Importa reiterar aquí que el contrato en que se establece la hipoteca o el crédito hipotecario es un contrato causal. Es decir, que necesita de una causa, en sentido técnico jurídico, que sea existente, válida y lícita. De manera que la ventaja que el acreedor obtiene con la garantía hipotecaria y que se traduce en una mayor seguridad para el cobro de su crédito (acreedor garantizado) tenga una justificación adecuada desde el punto de vista de su finalidad 4.

Como es sabido, la hipoteca está regulada parcialmente en el Código Civil 5 y con mayor extensión en la legislación hipotecaria 6, a la que expresamente remite el artículo 1.880 del propio Código. Al examinar esta regulación legal de la garantía hipotecaria podemos observar que al lado de la hipoteca o crédito hipotecario en general, existen otras formas o tipos distintos de esta figura jurídica (las llamadas hipotecas especiales). Esta es una de las características de la institución que estamos considerando y que pone de manifiesto cómo, dentro de la misma, pueden coexistir distintos tipos o modalidades con diverso contenido; es decir, que la figura de la hipoteca sirve para actuar como garantía en supuestos o circunstancias diversas 7.

Page 1953Por otra parte, uno de los criterios que inspiran nuestra legislación es el que establece que la hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones (art. 105 LH), siempre, claro es, que se trate de una obligación dineraria, por la propia naturaleza y funcionamiento de esta garantía. Cualquier obligación válida y lícita, cuyo objeto sea el pago de una cantidad de dinero 8, puede ser garantizada con hipoteca. La especial naturaleza de cada tipo de obligación viene a condicionar los diversos tipos de hipoteca. Además, en los últimos tiempos se ha producido un crecimiento ciertamente espectacular de los préstamos hipotecarios concedidos por Bancos, Cajas de Ahorro y demás entidades de financiación 9. Pues bien, la diversidad de operaciones crediticias así garantizadas, algunas de muy distinta finalidad y contenido; la multiplicidad de cláusulas pactadas en cada uno de esos préstamos hipotecarios; la pluralidad, en fin, de negocios jurídicos en que se pacta la hipoteca en garantía de distintas relaciones de crédito, son circunstancias que han traído como consecuencia una ampliación cada vez mayor de ese repertorio de tipos de préstamos hipotecarios 10.

Las páginas que siguen tienen por objeto examinar, siquiera sea en forma breve y resumida, la figura de la hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda, que es uno de esos tipos especiales de garantía hipotecaria. La peculiaridad en este caso deriva de la especial forma de manifestarse la obligación o deuda garantizada. A diferencia de los casos normales en que se formaliza a la vez el contrato de préstamo y la hipoteca que lo garantiza, aquí la relación obligatoria garantizada no nace contractualmente en el mismo documento, sino que ha nacido con anterioridad y se reconoce su existencia previa (acto de reconocimiento de deuda) en la escritura en que se establece convencionalmente la hipoteca.

Para acotar sintéticamente, y por vía de ejemplo, el supuesto de hecho que nos ocupa, podemos imaginar el siguiente caso: En escritura pública don D (deudor) reconoce deber a don A (acreedor) una determinada cantidad que se ha obligado a pagar en el plazo de... Y en garantía de esa deuda Page 1954 así reconocida constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad pactando las cláusulas correspondientes y siendo aceptada la hipoteca por don A. De manera que aunque el acto de reconocimiento de deuda pudiera ser unilateral, aquí resulta bilateral porque intervienen en la escritura ambas partes. A su vez, dentro del esquema de escritura así apuntado podemos distinguir las siguientes variantes: a) se reconoce la deuda como consecuencia, por ejemplo, de una póliza de préstamo concedida por un Banco, la cual póliza se incorpora a la escritura; b) se reconoce la deuda originada por un contrato de préstamo celebrado con dicho Banco sin expresar más datos; c) se reconoce la deuda «como consecuencia de relaciones comerciales existentes entre las partes»; d) se reconoce la deuda sin más, sin ninguna referencia a la causa de la obligación garantizada o, mejor, de su contrato originador.

Fácilmente se aprecia que esas distintas formas de expresión de la causa de la obligación garantizada pueden influir sobre la existencia y eficacia de la relación jurídica así pactada y, eventualmente, sobre su inscripción registral. Como enseguida veremos, éste es uno de los principales problemas que se plantean en relación con el reconocimiento de deuda en general y con la inscripción del contrato de hipoteca que garantiza esa deuda en particular.

Desde hace años ha venido preocupándome el problema de la causa del crédito hipotecario, su necesidad, manifestaciones, eficacia y publicidad registral. Mis reflexiones en torno a estas cuestiones dieron lugar a la publicación de un libro sobre esta materia 11. Pues bien, damos por supuesta la necesidad de la existencia y expresión de dicha causa para que la garantía hipotecaria pueda ser inscrita y nacer como tal derecho real de garantía o crédito garantizado, ya se considere la causa de la hipoteca (función de garantía) junto con la del crédito garantizado (causa del contrato obligacional correspondiente), si se sigue la tesis de la accesoriedad, de manera que el crédito hipotecario sería supercausal o doblemente causal por afectar la causa a sus dos elementos, como dice Peña 12, ya se estime que existe una causa plural y compleja (en su triple manifestación: genérica, específica y concreta), si se piensa en la unidad de crédito hipotecario, por lo cual el elemento causal se proyecta sobre esa realidad compleja e inescindible (tal es al menos mi opinión). Dicha necesidad me parece, a la altura de la doctrina actual, ciertamente incontrovertible. Sin embargo, ese principio general de causalidad, que por lo demás subyace a todo nuestro sistema contractual, puede ofrecer ciertas dudas cuando se proyecta sobre Page 1955 algunos casos concretos. Esto parece frecuente en el mundo del Derecho en que los principios generales, a pesar de su valor y eficacia general, pueden a veces sufrir excepciones al aplicarse sobre algunos supuestos específicos. Uno de esos casos en que el carácter causal del crédito hipotecario puede plantear algún problema en su aplicación práctica es precisamente el de la hipoteca en garantía del reconocimiento de deuda 13. En su día pensé que a él debía haberse dedicado un capítulo especial en mi libro antes referido, como contraste de la teoría allí expuesta. Por eso lo estudio ahora aquí al no haberlo hecho entonces.

La hipoteca en garantía del reconocimiento de deuda no parece ser uno de los supuestos más frecuentes de aplicación de la garantía hipotecaria. Sin embargo, en la práctica hay razones que pueden justificar la formalización de estos contratos. Así, por ejemplo, cuando el deudor ordinario tiene vencida su deuda y no puede pagarla negocia con el Banco prestamista una prórroga de dicho crédito, reconociendo su existencia actual con un nuevo plazo a cambio de constituir hipoteca en garantía de ese nuevo crédito (objeto de novación y de reconocimiento formal), evitando así el riesgo que para el acreedor supondría ese nuevo aplazamiento e impidiendo al mismo tiempo la ejecución actual del crédito impagado. O cuando previendo que el deudor puede tener dificultades para pagar en un futuro próximo e incluso puede llegar a una situación dé insolvencia, se pacta hipoteca en garantía del crédito ordinario vigente y de difícil cobro mediante el reconocimiento de la cuantía actual de la deuda.

Desde otra perspectiva, debemos recordar que en los últimos años han aparecido dos nuevos y valiosos libros que tratan monográficamente del reconocimiento de deuda 14. Ello nos permite hacer un estudio doctrinal renovado sobre esta materia. En cambio, la hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda apenas...

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