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Hipoteca en garantía de aval concedido por s.g.r. Aplicabilidad o no de la Ley 5/2019

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AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Las hipotecas constituidas por personas físicas sobre una vivienda en favor de Sociedades de Garantía Recíproca como contragarantía de avales o afianzamientos prestados por dichas sociedades no están sujetas a la Ley 5/2019 porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago.

Hechos: Se formaliza en póliza un préstamo personal entre una sociedad mercantil y un banco, en el que una sociedad de garantía recíproca (SGR) se constituye como fiadora. La sociedad mercantil y la SGR formalizan en póliza un contrato de aval regulando las obligaciones de la entidad avalada en el que un socio persona física se constituye en fiador de la sociedad ante la SGR.

Finalmente el socio persona física constituye una hipoteca sobre una vivienda de su propiedad a favor de la SGR, como garantía de las obligaciones resultantes del citado contrato de aval.

El registrador considera que se trata de una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019 y en consecuencia se tienen que cumplir los requisitos de la misma (entrega de documentación, plazos, acta previa notarial, etc…).

El interesado (y el notario autorizante en su informe) alegan no hay préstamo sujeto a la Ley 5/2019, ni aplazamiento ni facilidades de pago, por lo que tampoco la hipoteca está sujeta a dicha ley; además, desde el punto de vista subjetivo, las sociedades de garantía recíproca no son prestamistas ni intermediarios de crédito inmobiliario, ni entidades de crédito, ni tampoco inversores, siquiera ocasionales, en préstamos o créditos.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La Ley 5/2019 no es aplicable cuando la hipoteca se constituya en garantía de obligaciones derivadas de un contrato distinto al de préstamo o crédito. Solamente sería de aplicación cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo.

Sin perjuicio de lo anterior, declara también que si el hipotecante no deudor fuera persona física que carezca de vinculación funcional con la empresa avalada, debe cumplirse la normativa de protección de consumidores en favor del hipotecante, y en particular las relativas a los intereses de demora (artículo 114,...

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