Hipoteca de finca sujeta a prohibición de disponer
| Páginas | 161-162 |
Resumen: Para hipotecar una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes, sin el concurso de éstos, es necesario pactar expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la garantía hasta que haya cesado la prohibición.
- Hechos: Sobre una finca sujeta a una prohibición de disponer impuesta por los donantes se constituye 2ª hipoteca, sin el concurso de los aquéllos (que sí habían concurrido en la 1ª hipoteca), sin que acreedor y deudor pacten nada sobre el momento y condiciones que en caso de impago podrá ejecutarse la hipoteca.
La Prohibición dice literalmente: ''Los donantes prohíben expresamente a los donatarios, durante la vida de los mismos, vender, ceder o por cualquier otro título transmitir la finca que se le dona, así como arrendar la misma, ni cederla a título precario, sin su consentimiento …” (…)
- La Registradora: califica negativamente, conforme a los arts 26 y 27 LH, de los que resulta la necesidad de que, o bien quienes impusieron la prohibición de disponer concurran y consientan el acto (ya dejando sin efecto la prohibición; ya posponiéndola a la hipoteca); o bien que se pacte expresa y específicamente que no podrá ejecutarse la hipoteca hasta que haya cesado la prohibición; máxime cuando la garantía hipotecaria supone una enajenación en potencia, que puede desembocar en la venta o transmisión forzosa de la finca.
- El notario recurre exponiendo, entre otras razones de tipo “práctico”, que toda prohibición de disponer debe interpretarse restrictivamente y que en el caso solo se habla de “vender, ceder, arrendar o transmitir”, por lo que no debe incluirse “hipotecar”, y “sin que la calificación registral pueda basarse en un hecho futuro -la enajenación- que, además, al ser forzosa, quedaría al margen de la voluntad del deudor".
- Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
- Doctrina:
a) Sigue los criterios de las RR. de 3 agosto 2011, de 16 junio 2015, de 28 octubre 2015, de 28 enero 2016, de 21 de julio de 2017, de 24 enero 2018, y la de 2 noviembre 2018 y señala que aunque la Prohibición de disponer no es exactamente un Derecho Real (sino más bien una carga) si genera a favor de quien la impuso una «facultad de respeto», que le permite ignorar transmisiones o disposiciones realizadas sin su consentimiento incluso en perjuicio de 3º. Por ello será preciso o bien su consentimiento al acto concreto (dejando subsistente la prohibición para otros actos) o bien que ya se hayan...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba