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Hipoteca de los derechos de uso y habitación

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Se plantea si es inscribible una hipoteca constituida por el titular de un derecho de uso y habitación

La DGRN, realiza en primer lugar un breve estudio sobre el derecho de uso y habitación regulado en nuestro Código Civil.

  1. Se trata de derechos reales sobre cosa ajena, que tienen acceso al Registro de la Propiedad.

  2. Regulación de carácter dispositiva. La principal fuente para conocer cuáles serán las facultades y deberes de sus respectivos titulares será el propio título constitutivo, por encima de las disposiciones contenidas en el propio capítulo II, artículos 524 a 529(artículo 523 del Código Civil, STS entre otras, de 26 de julio de 2001)

  3. Sobre su transmisibilidad, la doctrina mayoritaria la admite si así se ha dispuesto en el título constitutivo (o en convenio posterior), al no ser el art. 525 del Código Civil de ius cogens.

  4. El mismo planteamiento cabe aplicarse a la posibilidad de hipotecar el derecho de uso y habitación. Se pueden hipotecar, no en todo caso, pues la prohibición del art. 108 de la Ley Hipotecaria es clara, sino solo cuando, en los mismos términos que para su transmisión, el título permita su enajenación y aunque no se diga expresamente, el título constitutivo está también autorizando su sujeción a hipoteca.

  5. Obviamente, la prohibición de hipotecar los derechos de uso y habitación contenida en el art. 108 de la Ley Hipotecaria se refiere a estos derechos, no al derecho del propietario, que podrá hipotecar o enajenar su derecho pero con el gravamen del uso o habitación, de modo que los nuevos titulares, adquirente o adjudicatario, deberán soportar tales derechos hasta su extinción, salvo que hubieran consentido la constitución de hipotecarlos conjuntamente.

Entrando ya en el fondo del asunto, en el presente caso, en el propio título constitutivo no se menciona expresamente la posibilidad del usuario de trasmitir o hipotecar el derecho de uso, pero posteriormente comparecen el propietario de la finca-cedente del uso y el titular del derecho de uso y habitación para constituir una hipoteca sobre la finca.

Cabe plantearse qué consecuencias tiene la prestación del consentimiento por parte del titular de estos derechos, sobre lo que se ha pronunciado el Tribunal Supremo (Sentencias de 8 de octubre de 2010 y 6 de marzo de 2015). Ciertamente el usuario no podrá por sí solo enajenar o hipotecar su derecho de uso, dado su carácter intrasmisible. Ese...

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